消灭！临港自贸区后 浦东从此再无郊区

来源| 真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）

作者| 真叫卢俊团队

说实话，我们自媒体这行，对热有不可抗拒的嗅觉，但对热本身太多聚焦，往往容易忽略了一些事件背后更深远的意味。

昨天，临港就等来了预期很久的自贸区官宣，可意外的是，除了一堆自贸区的政策组合包，其中还掺杂一些涉及楼市政策，内容要基本是这些：

你也知道，上海楼市已经很久没有实质上政策的操盘了，所以市场的反应自然超出想象，各种解读我也了不少，只是几乎都在政策端口上发力的。

因此，我也不想和大家聊什么政策逻辑，而能多一个维度，帮各位挖掘一条更隐秘价值链条。

就是如果让我评价这次临港自贸区的话，就是，“浦东，从此再无郊区”

01

先和大家简单说说临港这个地方。什么是临港，就是哪怕在浦东人民的印象中，远到去趟龙阳路，都叫“进城”的地方。

事实上，这个浦东最东方的板块，距上海市中心约75公里，南离洋山深水港32公里，北距浦东国际机场25公里。

因为距离主城区，实在太远，加上先前人口导入也算不上多成功，每一个来临港的人，都会感叹，除了大学城里的小哥哥，小姐姐，这里真是上海为数不多的，地广人稀的区域。

这背后，不是说临港有多失败，而是相比和他同一时期开发的上海新城板块，发展的确实相对慢，或者，某种程度，临港，就是浦东成功滚动开发这么多年后，最后的一块郊区了。但一切恐怕要从这次的自贸区改变了。

我们来，自贸区政策的组合里，临港，都收到了什么礼包。

首先，提醒下各位，自贸区利好在临港不是雨露均沾，按官方的定义叫，“临港新片区”，大致包含三个组团：

而哪怕在临港核心区，也只是如下范围。

其实，画个圈再玩新游戏的手法，我们已经不算陌生了，也就是“先行启动南汇新城、临港装备产业区、小洋山岛、浦东机场南侧等区域”，意味着未来这些支一定会打磨好。而这些是我们要重聚焦的。

02

好，盘口定好了，来其中重要的几处细节。

“重企业按15%的税率征收企业所得税”，说白了，如果激活临港，就必须要激活临港的产业，有了产业兴起，才会有人和配套，来进行区域开发。

这上，虽没有香港，海南那种自由港来刺激力度大，但也是上海在自贸区的框架内拿出的最大诚意了。

下面，根据《临港新片区总体方案》，上海自贸试验区新片区将实施资金便利收付的跨境金融管理制度。

这里主要有两个层面。

第一，结算端口，“将借鉴国际通行的金融监管规则，进一步简化优质企业跨境人民币业务办理流程”

第二，融资端口，“为新片区内企业和非居民提供跨境发债、跨境投资并购和跨境资金集中运营等跨境金融服务。” 

以前我和大家分享过，金融的本质是钱的分配，而金融中心分两种，一种叫国内金融中心，管理国内资金流分配的，这上，很遗憾，上海恐怕是竞争不过北京的。

还有一种叫国际金融中心，这种城市就是各种钱可以来自由的来，自由的走，符合法律限定下，想怎么玩怎么玩。

理解这些，你就能明白，国际金融中心是上海必须的使命，每一步的微操都在这个远景小心翼翼积累势能。

对临港而言，这个圈内，既欢迎国内的钱，也欢迎国外的钱来玩，换句话说，在为临港积蓄资金池，去帮临港去运作产业和开发。

至于，临港未来会怎么样，《总体方案》中已经描绘很明确了。

“到2025年，新片区将建立比较成熟的投资贸易自由化便利化制度体系，打造一批更高开放度的功能型平台，区域创造力和竞争力显著增强，经济实力和经济总量大幅跃升。

到2035年，建成具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，形成更加成熟定型的制度成果，打造全球高端资源要素配置的核心功能，成为我国深度融入经济全球化的重要载体。”

而这，就是未来的临港。

03

那么，能成吗？

讲道这，我反而想给各位聊聊上海最底层的心思。

不知道各位有没有观察到，浦东自从【外高桥(600648)、股吧】自贸区开始，其中就经历了一次扩容后，基本没有什么实质性的利好给到浦东了。

而这几年，上海楼市最高频的板块字眼，基本都是西面的“大虹桥”。

而大虹桥真正意义上，从一个大概念到落定，这五六的开发周期，大虹桥一直在支撑着整个青浦，最终彻底激活了青浦和青浦楼市。

更远一，随着大虹桥的成功，上海内部有多了一个聚焦中心，城区的边界成功向西推进了，哪怕现在跑到淀山湖这样的地方，都不会觉得很郊区了。

这说明了两，上海在让战略级的概念落地这块，有了一套成熟的打法，还有，上海，正在消灭郊区。

本质上，去中心化，一直是上海在空间层面操盘的思路，地铁导入流量，产业聚拢人气，配套留住生活，滚动向外开发。

实际上，这套打法非常成功有效，人口和城市边界也在外推进。

但面临两个问题，第一，滚动开发周期太长，第二，类似临港这样的“孤城”，就很难奏效了。

所以，地利不够的话，那“天时”来够，没什么比一个大规划的注入更能带动板块崛起。

其实，对临港，对浦东而言，实在太缺少利好了。

尤其临港，长时间内，不说有什么能量注入，都快被遗忘了。

2013年9月，上海自贸试验区挂牌，面积为28.78平方公里就在浦东。

2015年，自贸区扩区了，面积扩大到120平方公里，包括综合保税区片区、陆家嘴金融片区、【张江高科(600895)、股吧】技片区、金桥开发片区、世博片区等区域，基本除了临港之外，全浦东都参与了。

然而，不知道出于什么考量，当初为洋山深水港而生的临港，居然没有包含在里面。

所以，这次要么不给，要么一步到位。

上海，今后，东西再无短板。

04

而这其中，还有一层浦东的考量。

就在去年，浦东的GDP突破了万亿，按照当前的增长速度，只需要七年时间，浦东GDP就可以突破2万亿

这是什么概念呢？

而去年香港的GDP通过汇率换算后为2.4万亿，按照香港每年3%的经济增速，差不多十年左右的时间，浦东的经济规模就可以与香港站在同一个梯度上了。

就在自贸区官宣前不久，上海出台了《关于支持浦东新区改革开放再出发实现新时代高质量发展的若干意见》，一石激起千层浪。

应该说，对于浦东的定位是非常高的，对于浦东的放权也是足够彻底了，这个“浦东20条”，其实就是对浦东最新一版的蓝图，简单说，一个能量不亚于香港的经济体。

复盘下浦东的运作逻辑。陆家嘴首先单强势崛起，成功带出了金桥、张江、外高桥等板块的崛起，某种程度，你可以把他们视为浦东的四大引擎。

浦东的发展体系也没有了浦西的环线递减的模式，达到了非常稳定的均好模式。但是，临港缺席。

确实，以之前临港的实力，想加入一起玩，还差意思，还好，环境变了。

浦东这次的升级，拿到城市级的人才引进和落户权不说，还计划在7年内将现有的1万亿GDP翻了一倍，到2万亿。

但如果真的要实现这个目标的话，浦东能够进行扩容和挑大梁的，还主要是张江和临港。

所以，这样的加配自贸区，放给临港，与其是利好，不如是责任。

05

这样的话，就临港能否接的住了，或者，临港有什么？

这么说吧，多年的开发，临港的产业底子，其实不弱了。

从2003年至今，临港产业区形成了新能源装备、船舶关键件、海洋工程、汽车整车及零部件、大型物流及工程机械、民用航空设备及关键零部件六大产业制造集群了。

其中，我们比较熟悉听过的，有C919发动机项目、中科院高效低碳燃气轮机项目、中国中车、华大半导体、新晟半导体、寒武纪、科大讯飞、“彩虹鱼”等的。

而关键节，在这两年。

现是2019年1月7日，规划年产50万辆纯电动整车的特斯拉超级工厂在临港地区正式开工，这也是上海有史以来最大的外资制造业项目。

特斯拉江湖地位就不说了，50万产能的背后，意味着一大批的配套供应链集群落位，这样能带给临港的联动效应，是非常可观的。

而为了配合这样的目标，我们也到了，临港的大学城成型，虽然现在未必有什么转化，但长远，已经在为临港蓄水了。

还有，一张白纸好作画，加上浦东最早规划的经验，以滴水湖为基，整版规划在整个上海，也是出类拔萃。

虽然是缺烟火气，但是架不住基因确实好，这很关键。

所以，类似新天地这样配套项目，政府也算先知先觉的布局了。最后，还有什么天馆，海洋极地公园，把一个独立城市生活该有的那面，给补齐了。

就冲这，临港能逆袭到什么程度不打什么包票，但是因为底子不错，又有东风，预期上，真心还好。

最后，希望各位不要忘了，这次临港新片区的楼市政策，本质上不是放开，而是让上海体系内的钱和人的资源，以一种市场化的方式，自然流动到临港的新周期中，进行循环。

所以，你问我临港能走到哪一步，我觉得，大概率上，时间不会长，临港就没有什么“郊区”的标签了。

06

2019年8月6日起，浦东，再无郊区。

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