警惕！这四家房企刚需捡漏机会来了？

欢迎各位杆友关注杠杆游戏友号“黄大拿食货志”，明察历史，拍案惊奇

　　杆友乒乓推荐阿肆的《有女朋友别忘了请我吃饭》：有男朋友别忘了请我吃饭。(ps:欢迎杆友们第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面附上)

　　日前，克而瑞研究发布了《国内融资再收紧，房企高成本海外发债》的研报。

　　读完这份报告，杠杆游戏想和杆友分享一些数据和法。并谈谈对楼市的影响。

　　1、国内融资收紧。再次“房住不炒”喊话后，房企钱不那么好借了。前5月的小阳春，房企融资实际也较为宽松。

　　中指院数据统计，1-5月，房企融资规模超9500亿元。不过，5月是转折。

　　同策研究的数据显示，5月，40家典型上市房企融资金额环比4月下降52.07%。为367.99亿元，创近一年新低。

　　其中，公司债共融资95.85亿元，较上月大幅下降79.74%。托方面情况类似，如下图。

　　6月13日【陆家嘴(600663)、股吧】论坛上，银保监一把手更是直接对着房地产喊话。房企国内融资可想而知。

　　2、海外发债掀起高潮。杠杆游戏注意到，面对资金链的紧绷，房企纷纷把手伸向海外。

Wind 统计数据也显示，今年以来，内地房企在海外已发行了87只债券，合计融资352.14亿美元，约合人民币超过2400亿元，较去年均有明显增长。

　　去年同期，内地房企发行了63只海外债券，累计融资272.65亿美元。

　　据克而瑞的不完全统计，仅截止6月17日，当月已有10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模将达超30亿美元。

　　1-5月，房企融资中海外债占比达到了23.1%，票面利率均值为8.91%。

　　3、还债压力极大，不得不借新还旧。根据恒大研究院副院长、房地产行业首席研究员夏磊女士的研究，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元，预计将在2019-2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿元。

　　尽管2019年迎来了小阳春，但5月后迅速回调，整体销售还是不振。

　　所以，加紧出货同时，借钱也是非常重要的。

　　趁着4月之前的国内融资窗口期，我们到各大房企努力在借钱。本质上是借新还旧。

　　不过按照夏磊的研判，以用债为例，2019年第一季度合计融资1810亿，同比大幅增长40.5%，但净融资规模仅为574亿，同比下滑41.6%，这说明房企融资并未有实质性改善。

　　所以无论国内还是国外，有机会，房企就拼命借钱。

　　4、【中南建设(000961)、股吧】、华南城、新湖中宝、正荣海外新发债成本超过10%。杠杆游戏注意到，前5月，房企海外发债票面利率均值超过8%，融资成本较2018年11月有所降低。

　　但是比2018全年境外融资7%出头的利率，明显又要高。

　　特别是5月开始，海外发债平均加权利率涨到了9.8%。从6月最新的发债情况，至少有中南建设、华南城、新湖中宝、正荣4家企业海外发债利率超过10%。

　　具体如下图。

　　中南建设6月11日境外发债3.5亿美元，利率10.875%；

　　华南城6月12日境外优先票据0.6亿美元，利率11.875%；

　　新湖中宝6月12日境外债券1.1亿美元，利率11%；

　　正荣集团6月13日永续债2亿美元，利率10.25%。

　　是的，大家太需要钱了。没办法。

　　5、抓住海外发债窗口期。2019年4月之前，国内的资金成本相对海外是低一些的。但是国内房企融资逐步收紧，房企不得不海外融资。

　　所以才有了杠杆游戏上所写，前5月海外融资成本实际比2018全年高。

　　相关分析人士认为，近期海外发债还算顺畅，这是难得的窗口期。加上美元降息的预期，大家依旧好。

　　不过，两大国之间的不确定性，也让一些人对海外发债前景有疑虑。

　　但管不了这么多，上所写，有太多的债务要还。怎么都得借。

　　6、融资收紧，刚需可能有捡漏机会。影响实际早已出来，部分房企频频卖项目求生，如果不是前几个月融资有所放松，有些房企可能更惨，甚至有的就缓不过来。

　　而如今再次收紧，意味着部分房企将回到艰难度日。

　　对于市场而言，房价往上的底气也就弱了很多。包里有没有钱，往往意味着做事的底气。

　　二手房方面，此前杠杆游戏分析过，部分限售期到。考虑到房企融资压力传导到新房行情，二手房挂牌数量还将激增。

　　那么，对于刚需来说，可能将有一个捡漏期。

本图表、相关研究结论源自克而瑞，特此感谢

杆姐近期给各位杆友制作了最新一期，调控升级杠杆别乱加