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全球资本的城市升级争夺战:华润置地抢下南京西路地块的底气何来?

  • 作者:有志竟成
  • 2019-02-13 21:58:23
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上海南京西路张园板块规划效果图

图片来源:百度图片

猫头鹰日志(MalltoWin Log)

华润置地成功拿下南京西路地块。对于华润,这是对商业地产一次核心级别的战略部署,而对于正在迈向“卓越的全球城市”的上海而言,意义也是非同小可。

2019-02-13

刚刚过去的2018年,地产行业迎来了政策、资金等方面的诸多变数,下半年来,一二线城市土地流拍的消息不绝于耳。有不少人认为,目前中国房地产行业正在面临“拐”:贸易战、去杠杆等宏观层面的影响,也为“寒冬”的说法增加了一个又一个注脚。

但与此同时,上海南京西路地块的成交,仿佛寒冬中投下的一块烙铁,让整个商业地产圈瞬间沸腾。事实上,核心地块的价值,总是会穿越历史的迷雾,成为一个时代城市升级过程的标尺。

从英国的牛津街、法国的香榭丽舍大街到纽约的第五大道,这些全球性商街/商圈的崛起都和国家的兴盛一脉相承。

据戴德梁行的统计,2018年上海大宗投资物业市场持续火热,交易金额超过1050亿元,连续3年突破千亿交易规模。其中外资买家持续上扬,投资金额占比61%,相较2017年占比24%增长了37个。

从这些全球资本追逐的热背后,我们到的是 “一带一路”的合作倡议,是已成功举办123届的广交会,是首届上海进口博览会,是当下的中国面对的新一轮、高质量、全方位开放的历史时刻。

而南京西路,正是这轮历史时刻的缩影。

上海南京西路鸟瞰图

图片来源:图虫·创意

2018年底,上海静安南京西路放出了近20年来首次出让地块-- 地铁13号线上盖地块(静安区南西社区C050401单元115-12地块)。一经放出,就引来内外资机构的踊跃参与,太古、新鸿基等港资更是联合国内外投资大鳄悉数到场。

最终,2019年1月24日,华润置地经526轮竞价力压对手,以58.02亿元总价、6.5万元/㎡楼板价拿下这块钻石级稀缺地块,也让国资地产企业首次挺进这个被外资、港资占据的南京西路

华润置地竞拍成功图

图片来源:商业地产情报官

消息一出,商业地产圈里瞬间沸腾!最精妙的评论莫过于“港资外资占领的南京西路,有了一面最红的红旗”

作为财富500强和老牌央企华润集团旗下的地产业务旗舰,华润置地是中国内地最具实力的综合型地产发展商之一。此次出手南京西路地块既是一次精细算账之后的胸有成竹,更是一次对商业地产核心级资产的战略部署,而对于南京西路的“世界级商街”定位乃至上海的“卓越的全球城市”的升级而言意义也是非同小可。

全球核心资产争夺

中资崛起的时代

纵观全球商业地产领域,布局“核心资产”几乎是所有诸如Brookfield、黑石这样的顶级玩家的首选策略。

这背后的逻辑是这些位于一线城市最成熟区域的土地和资产具有很强的抗风险性,是商业地产投资运营的“压舱石”。

这块地毗邻历史化浓郁的张园版块,地处三轨交汇的南京西路的核心地带,除13号地铁上盖外,可快速对接2号和12号地铁。

静安区南西社区C050401单元115-12地块示意图

图片来源:小胖房

当然,玩转“核心资产”投资,你需要具备很强的资本实力、长期低成本融资的能力和高端商业资源的整合能力,而且缺一不可

本次公告件中对投资人的入局门槛也很高,比如,开发单位应当具备打造国际静安新标杆、新亮,实施国际化大都市核心区域地铁上盖综合体项目建设和运营的实力,引入世界500强,须有500强和高端商业的品牌资源。

如果放在20年前,那几乎就是太古、恒隆等港资或外资开发商的天下,那时世界500强、高端商业资源甚至地铁上盖开发能力几乎被港资和外资开发商所独占。

然而,这种垄断已经被彻底打破,华润置地算得上是第一个打破高端商业地产唯港资或外资垄断的地产企业

2004年,华润置地在借鉴港资地产商的投资及运营经验的基础上,在距离香港最近的城市—深圳开出了第一个高端购物中心--万象城并大获成功,从此带动全国各地奢侈品购物中心的开发思潮。据深圳商报报道,2017年华润万象城实现销售业绩77亿元,同比上涨16%,位列深圳购物中心榜首,全国排名第四,是迄今为止中国内地投资回报率最高的购物中心之一

深圳万象城实景图 

图片来源:百度图片

做一个精品项目容易,持续输出精品项目却很难。据悉,截至目前华润置地已在全国28个城市的核心区域布局,旗下万象天地、万象城、万象汇等个个都是当地独一无二的精品,引领城市生活方式的升级

观地产商业地产TOP100的榜单上,从运营、管理、创新和品牌等多个维度而言,华润置地已经连续多年蝉联首位,远高于以“慢”而著称的港资老师傅们。

中国商业地产TOP100榜单

数据来源:观地产网

华润置地的“快”,或许在一定程度上得益于其老牌央企长期的稳健经营和背后雄厚的资本实力,但更重要的是对中国经济和城市升级坚定的心。在此念支持下,或许未来在更多城市核心级商办投资上我们将到华润置地举牌的身影。

核心节以带面

世界级城市圈商办布局法则

在高端商业方面的日渐游刃有余,也正在提升华润置地每一个商办综合体项目的整体价值。

如果翻一下地块资料,你会发现整个商办地块占地面积9375平方米,容积率9.49,地上建筑面积8.9万平方米,按要求除了紧邻地铁的商业外,这里还将建设一座180米的地标写字楼。

诞生于高端商圈的氛围之中,写字楼的价值也能天然地被成熟商业的势能带动。

南京西路作为浦西商务区的核心,甲级写字楼供应本就十分有限,一直处在供不应求的状态。据高力国际中国区高级董事邱义昇透露,南京西路商圈的办公楼如恒隆、太古汇等普遍租金都在12元/平方米以上,空置率则在5%以下,租金高、空置率低的特征非常明显。

按照2018年初上海市政府批复同意的规划件,这块地的写字楼部分将来重发展高端商业商务、金融服务业、软件息业、管理与咨询专业服务业、广告传媒业等产业,打造成上海产业新高地。

事实上,从1997年上海浦东的华润时代广场开业到2004年深圳华润大厦投入运营,再到如今在全国布局,华润置地已经是国内高端写字楼的“老兵”了

上个月,华润置地又诞生了一个新的标杆写字楼:中国华润大厦“春笋”全面落成启用

作为深圳湾第一高楼,这个400米的超高层建筑体还配置了10000平米的艺术中心,不仅是华润集团内地总部所在地,更吸引了毕马威、OPPO、南玻集团等多家实力企业的相继入驻。

中国华润大厦“春笋”实景图

图片来源:图虫·创意

而在华东区域,上海一直是华润置地商务板块重布局的城市。

紧随上海“一主、两轴、四翼;多廊、多核、多圈”的城市规划,华润置地已经优先在上海主要发展轴线和核心节区域进行高端商务办公的布局

在相继落子苏河湾项目、万象大宁中心、万象企业中心之后,更是持续深耕静安,出手南京西路地块,与2016年拿下的陆家嘴滨江项目一道,有利地强化华润置地在“一主”—城市核心区域的战略布局,在未来形成联动发展的整体规模优势

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上海陆家嘴滨江项目效果图

上海苏河湾项目效果图

上海万象企业中心效果图

上海万象大宁中心效果图

深度布局上海的同时,华润置地以世界级城市群的空间发展思维重进驻长江三角洲的杭州、南京等核心城市,深度发掘长三角经济一体化的全球经济、知识和产业协同效应

据悉,到目前为止,华润置地在华东区域已累计开发及待开发商办项目逾20个,开发及持有商务办公面积约200万平米。继已运营的杭州华润大厦之后,又一个世界级标准开发的杭州万象世界中心于去年11月发布,引入“MIX”系列商务生态体系,打造钱塘江边的天际线新地标。随着南京国社项目等诸多项目的开发和亮相,华润置地的商务品牌也将为更多华东城市带来高端商务环境的持续升级。

杭州万象世界中心效果图

南京国社项目效果图

城市升级下的精品铸造

世界级核心资产运营之道

南京西路这块地还有一个非常重要的难,那就是如何在城市更新升级中将化与商业体相融合,创造出独一无二的精品

作为近代时尚之源,张园区域承载了上海深厚的化记忆,招标件中也提到地块中需要尽力复建三栋历史建筑。

上海南京西路张园板块规划图

图片来源:百度图片

据悉,目前张园地块征收已经生效,业内预测这里将成为下一个上海新天地。随着此商办地块的建成,这里将崛起一个新的国际标准写字楼,大量优质商务精英客群将汇集于此。与张园板块一道,南京西路中间地带将呈现一个世界级的商业化地标,与梅泰恒、太古汇形成合力,全面升级南京西路在全球商业街的影响力。

如果仔细观察,你会发现华润置地的“精品”策略很大程度上来自于对地块核心价值或者说是核心卖的深挖,这不仅是对土地最佳使用价值的尊重,更是商务办公开发走向更具精益化的城市升级的必经之路

据赢商网此前报导,华润置地近年来在研究世界范围内兴起的绿色、可持续、生态、灵活、社交等办公潮流趋势的基础上,更是重新定义了未来商务办公标准。在规划上注重写字楼硬件、生态、软件、配套建设的同时,“生态为本”、“共享为王”、“重塑社交”、“CAZ聚城”和“精耕迭代”五大特,结合每个项目定位的不同,融入到商务办公开发的细节之中。

基于对数字化时代商务办公的思考,华润置地更是将商务生态服务体系不断升级,提出了集创新空间(OE SPACE)、多元服务(OE PLUS)、智慧互联(SMART OE)于一体的写字楼生态服务平台OE2.0,完成了商务服务体系的立体化升级。

SMART OE APP功能截屏

从商业运营到商务运营,将运营的价值最大化的应用到服务每一个租户和企业之中,将办公的竞争从硬件引向更赋予价值的服务领域,华润置地的这一创新将有力提升其在全球化和数字化时代商务办公的竞争力,或许也将引领行业新一轮商务办公生态升级热潮。

总结

当世界进入全球化发展的新阶段,在数字经济助推下,全球产业和经济进入新一轮重构。把握中国机遇就是中国企业做大做强的最大历史机遇。

有着与共和国一同成长的央企出身,华润置地深得其中深意。

在核心城市的核心区位,做最具核心价值的“精品”并长期自持运营,这不仅是对地块价值最大化的尊重,更是华润置地作为央企对这个城市和社会发展的使命担当

而这,也必将成为中国经济从“高速度”向“高质量”转型发展,在新时代全球化发展中实现新动能升级的必由之路。

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