房地产行业2022年销售数据点评迎接二次分化

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我们认为，政策的目标是保交楼、保用、保投资，但不包括保行业竞争格局不变。2022 年行业竞争格局变化很大。我们预计，这种变化在2023 年还可能程度加深。2022 年的变化主要是不同房企销售速度分化引起的（一次分化），2023 年的市场分化，则可能是不同房企可销售货值的分化所带来的（二次分化）。2024 年之后，市场还将见证，不同房企盈利能力明显不同（因为拿地时间点不同）带来利润分化（三次分化）。

    12 月样本房企销售额同比下降12.6%，房地产市场仍在黎明之前。根据亿翰智库等第三方机构，12 月房企销售并未出现明显改善，样本房企销售额同比下降12.6%，依然保持较低增长，我们跟踪的42 个样本城市销售套数同比下降35.9%，重点城市去化率依然保持在历史低位，二手房市场也在低位运行。我们认为，鼓励自住和改善需求的政策未见成效，原因主要是各地疫情的影响。我们预计，2023 年春节假期之后，市场将逐步进入复苏的通道。我们相，需求侧政策也有望继续发力，从而对销售产生积极影响。

    2022 年行业格局变化不小，但二次分化依然可期。头部高用企业成为行业洗牌的受益者，保利发展排名从2018-2020 年的行业第五，提升至2022 年的行业第二。建发股份、滨江集团、越秀地产、华发股份首次进入行业前二十。随着2022 年新增土地储备逐渐入市，我们预计2021 年下半年以来拿地比较积极，拿地销售比较高的公司市场占有率将进一步提升，盈利能力将进一步展示优势，行业的二次分化可期。

    2023 房地产销售前低后高，有望重回正增长。2022 年的疫情及管控措施不仅影响到企业正常销售、也影响到居民购房预期。行业分化明显，一二线城市的市场销售复苏可能更快。总体而言，我们预计2023 年商品房销售额将同比略有增长，市场呈现前低后高的格局，房价也将逐渐走稳。

    市场需要重新认识房地产公司业绩变化，告别线性外推。我们认为，尽管市场对于房地产公司2022 年业绩增速放缓有认知，行业盈利预测一致预期在下降，但由于线性外推的原因，目前仍然可能高估了重点公司2022 年的盈利预测。但与此同时，部分蓝筹企业在2022 年积极拿地，大量土地储备位于一线城市，这些储备大概率在2024 年之后进入结算，市场又可能低估了部分企业2024 年之后的业绩表现。我们预计，未来3 个月是重要的业绩预期重构期，能在2023 年之后业绩有明显上升的公司可能获得更高的市场估值。2022 年的业绩已经是反映过去，预计对板块影响只是一次性的。

    风险提示部分高价地进入结算周期，房地产企业短期报表盈利能力较差的风险。

    房地产项目的销售去化风险。

    投资策略我们认为，政策的目标是保交楼、保用、保投资，但不包括保行业竞争格局不变。2022 年行业竞争格局变化很大。我们预计，这种变化在2023年还可能程度加深。2022 年的变化主要是不同房企销售速度分化引起的，2023年的市场分化，则可能是不同房企可销售货值的分化所带来的。2024 年之后，市场还将见证，不同房企盈利能力明显不同（因为拿地时间点不同）带来利润分化。我们看好2021 年下半年以来积极拿地的房企，看好具备庞大待盘活存量资产的房企，推荐万科A(万科企业)，保利发展、华发股份、金地集团、陆家嘴、华侨城、金融街、滨江集团、华润置地、美的置业、龙湖集团等公司。

来源[中证券股份有限公司 陈聪/张全国]   日期2023-01-02