浦东金桥初探

基本面

上市公司 浦东金桥 作为该片区的主要开发运营商，拥有丰富的产城融合建设运营经验，2021年公司收入达到46.2亿元，归母净利润为16.2亿元，近5年(2017-2021年)收入复合增速28.9%，归母净利润复合增速达21.8%。大股东为上海金桥集团，实际持有人为上海国资委。

持有业务方面，2022年， 浦东金桥 地产销售收入33.19亿元，房地产租赁业务实现收入15.9亿(YoY-5.5%)，酒店公寓业务实现枚入1.3亿(YoY-0.98%)。收入共50.39亿元，销售占比65.8%，租赁占比31.55%，酒店公寓占比2.57%。

出租率快速回升，2022年末平均出租率提升至86.6%。

2022年公开市场新增上海周浦项目，计容建筑面积约10万m’；2023年一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万m。

2023Q1，公司别除预收款后资产负货率为51.2%，净负债率27%。

良好的业务模式以及优秀的资产储备，保证了公司在资本市场良好的用形象。2022年公司在公开市场合计发行短融及用债合计36.3亿，融资成本介于2.38%-2.99%，流动性结构性宽松下，低成本融资带来经营质量的持续改善。

2022年，公司实现总现金流入约99.22亿元，其中主要有销售收入23.60亿元、租赁收入16.87亿元、投资性收入38.96亿元；总现金流出约129.78亿元，其中主要有开发建设支出8.02亿元、土地储备支出69.67亿元、税金支出23.05亿元、投资性支出15.49亿元。2022年末，公司持有各类经营性物业合计约302万㎡，如果按1万/平，价值为302亿元，如果按5K/平，价值为151亿元，目前市值为136亿元，相当于地产销售收入白送了。目前在建和新开工项目，按11万元/平价值计算，269亿元。

随着宝山北郊未来产业园、T68地块金桥智造金京园、金桥综保3、6号园等物业的出租率攀升，平均出租率达到86.6%，为近年来最高水平。

一是做好资金管理及筹措工作，合理匹配各类借款的期限，年末长期借款（含公司债）占比75%。2022年3、12月，在公开市场分别成功发行了两期超短期融资券合计23.3亿元，票面利率分别为2.38%、2.85%。2022年11月，在上交所发行13亿元公司债券（票面利率2.99%）。

现金37亿元，应收账款2.6亿元，短期借款30亿元，长期借款30亿元，一年内到期的非流动性负债2.5亿元。负债率55.84%，去年为62.39%。

以上两张表能看到，公司在去年地产企业普通亏损的情况下，净利15亿元多，只是微降；营收近五年平均达到了40亿元左右；近几年净利率保持在30%以上，没有特别大的波动。可见疫情都没太影响公司收入，这在行业里已经是属一属二的了。

派息

10派5元，分红金额为5.6亿元。现价股息率4%。

年年分红，连金融危机也没断。不过2015年非公开发行融资了，高达27亿元，近年来分红24亿元。

估值

目前PE（TTM）6.73倍，百分比5%；PB0.96倍，百分比0.34%。股价回到16元未来应该不是难事，PE也就不到12倍，回到20元，PE为15倍。

技术面

月线看，还没走出熊市，在走三角形收敛，10元形成了重要支撑，很难再跌破。

从2015年跌了三年，到2018年最低到8元，跌幅达76%左右。目前已经震荡4年半。11元就是最好的介入机会。最多跌到10元，也就是10%的空间。