标普：确认绿地控股(600606.SH)“BB”长期发行人用评级，升展望至“正面”

久期财经讯，标普将绿地控股集团股份有限公司(Greenland Holding Group Co. Ltd.，简称“绿地控股”， 600606.SH)的评级展望调整为“正面”，以及确认其“BB”长期发行人用评级。同时，标普还确认了绿地香港控股有限公司(Greenland Hong Kong Holdings Ltd.，简称“绿地香港”00337.HK)“BB-”长期发行人用评级，以及绿地控股担保的未偿还高级无抵押债券“BB-”长期发行评级。

标普表示，展望调整主要是因为该公司对债务融资扩张的谨慎做法导致公司的去杠杆化快于标普预期。截至2019年6月的18个月里，绿地控股的土地收购占合同销售额的比例较低，约为25%，低于2016年的42%。这在一定程度上是由于政府主动降低国有企业的杠杆率。因此，该公司在过去12-18个月产生了可观的正营运现金流，导致在截至2019年6月的12个月里，杠杆率(债务与EBITDA比率)显著提高至5.5倍，而2018年同期为6.7倍，2017年为7.0倍。

标普认为，这种改善是可持续的，并预计未来12-18个月，由于收益增长和通过债务实现的谨慎扩张，将出现进一步的去杠杆化。标普预计，在2019年和2020年，绿地控股将保持其土地支出占合同销售额的25%-30%。

与此同时，标普预计绿地控股将从其房地产开发业务中保持温和的收入增长，因为该公司在住宅地产开发方面的风险敞口增大，而住宅地产的交付时间较短。该公司的建筑业务也呈现强劲增长，2019年上半年新签合同同比增长16%。合同销售额比同期建筑收入高出66%。标普预计，未来12-18个月，收益增长将使其债务与EBITDA比率提高至5.0至 5.3倍。

在标普来，如果只考虑可销售的数量，绿地控股1.7亿平方米的土地储备并不大，但足够开发三年左右。该公司近年来缩减了商业地产的开发，现在标普估计其70%-75%的地产属于住宅类。绿地控股55%-60%的土地储备在一二线城市。今年年初，该公司从中国民生投资集团(China Minsheng Investment Group)手中收购了上海董家渡项目，这可能会在未来三年为其可销售资源贡献450亿至500亿元人民币。

然而，最近中国房地产市场的放缓可能会对绿地控股的销售执行构成挑战，导致其杠杆率偏离标普的预期。因为市场正在走弱，该公司2018年的合同销售目标下降了5%，2019年可销售资源的更大一部分被分配到今年下半年。

绿地控股与建筑、消费和金融服务等非房地产业的协同效应正在增强，这应会支持增长。过去两年，该公司在建筑领域迅速扩张，通过“混合所有制”改革，收购了5家地方国有企业。这使得绿地控股能够向地方政府提供综合和全面的服务，并获得成本较低的土地资源。绿地控股的房地产业务已经更多地渗透到高铁车站附近的地方，主要是在较低线城市，利用该公司在建筑和其他领域的参与，改善整体基础设施，帮助城镇发展。

债务和流动性管理限制了绿地控股用状况，标普认为该公司在这方面的表现弱于“BB+”评级类别的同行。这在一定程度上是因为，与同行类似，房地产业也依赖于非房地产业的短期债务，而且绿地控股进入国内债券市场的能力较弱。自2016年起，其关联公司上海云峰（集团）有限公司(Shanghai Yunfeng Group Co. Ltd.)债券违约以来，该公司一直没有发行国内债券。标普预计，随着绿地控股的经营和财务状况的改善，其市场地位将逐步改善。

截至2019年6月底，绿地控股加权平均债务到期时间约为2.1年，低于评级较高的同行。然而，该公司拥有1590亿元人民币的大量未使用的银行贷款额度和较低的融资成本。绿地控股还计划通过延长债务期限和探索资产支持的证券等融资渠道来改善其债务结构。

标普调整了对绿地香港的展望，因为标普仍然认为该公司是绿地控股具有重要战略意义的子公司。标普期望绿地控股继续作为控股股东，控制绿地香港的管理和战略。绿地香港获得集团以品牌认可和低成本融资的形式提供支持，并从中受益。

绿地香港很可能在未来一到两年继续扩大合同销售规模，同时减少对上海销售的依赖，并在苏州、昆明和南宁等二线城市建立市场地位。同时，标普预计到2019-2020年，由于成本控制和执行能力的提高，加上母公司业务支持和绿地香港新成立的电子商务平台，标普预计其毛利率将提高到27.0%-27.5%。

标普认为，绿地香港的流动性已大幅增强，主要是通过出售一项主要资产和2019年前6个月约90%的售前现金回收率。尽管如此，该公司的巨额短期债务(占总债务的近42%)和约1.8年的短期加权平均到期期限继续对其流动性构成压力。

绿地控股的“正面”展望反映了标普的预期，即该公司将在未来12至18个月内继续保持稳定的销售增长，并提高其杠杆率。这将通过购买土地的财务纪律，以及在非房地产行业的扩张和收购来实现。标普还预计，绿地控股的资本结构和债务到期状况将改善，达到与评级更高的同行更具可比性的水平。