专题研究：市场变局下中国房地产业演进规律

　　“房地产业演进规律与中国房地产业生存之道”课题研讨会日前在沪举行。该课题旨在探讨房地产业演进客观规律，从而判断中国房地产业的产业发展阶段及发展方向，为房地产业和相关行业组织、政府部门提供决策参考。上海易居房地产研究院、华东师大东方房地产研究院联合举办研讨活动。

　　上海易居房地产研究院院长、华东师大终身教授张永岳介绍了该院2019年的课题计划以及关于“房地产业演进规律与中国房地产业生存之道”的立题宗旨。他表示，在房地产业演进发展的历史长河中，任何一家企业都要顺应产业演进的发展规律，对此要加强研究。这个课题如果能引起企业的思考并在战略选择时做为参考，我们的工作就有了一定的价值。

课题主要内容发布

　　会上，课题组发布了本次研究的主要内容，上海易居房地产研究院流通研究所所长崔裴作了系统介绍。该课题通过理论分析，阐述了分工演进推动房地产流通模式演进，进而推动房地产业内部结构、产业属性与社会经济功能进化升级这一房地产业演进的客观规律。尔后，从美国房地产业主要历史阶段及其特征，近二十年房地产业行业结构演变以及典型房地产开发企业经营模式案例的对比，实证房地产业的演进轨迹。

　　课题研究认为，美国房地产业从以提供物质产品为主的类制造业，进化升级为真正的服务业，其行业结构的主体部分是房地产出租业，房地产业的经营模式已由传统的以资本增值收益为主升级为以长期现金流收益为主；美国房地产业的进化、升级促进了美国房地产市场的结构优化及相关子市场关联互动机制的形成，如住房租买选择机制、房地产投资替代机制，这些机制增强了房地产市场的自我调节能力。

　　课题研究认为，相对于中国宏观经济、社会的发展水平，中国房地产业的演进发展是滞后的，中国房地产业已从资源时代(拿到土地是关键)进入到产品时代(打造优质物业产品是关键)，未来十年必将进入资产时代(打造持续增长的现金流是关键)。资产时代需要全方位的外部环境建设，包括制度建设、市场结构建设、产业链建设、人才培养体系建设等。而要在资产时代立于不败之地，房地产企业需要培育适应“资产时代”的核心竞争能力：如租赁物业运营力，包括精细化物业开发更新、设施管理、租约设计与达成、租客甄别与维护等；项目投资分析与评估能力，包括项目细分市场分析、项目最高最佳用途分析、项目投资价值评估等；资产金融化能力，包括物业资产的金融市场选择与金融产品对接等。

　　就中国房地产开发企业进入存量市场，与会专家、企业家围绕进入的时机和发展阻力等问题，展开了深入讨论与交流，主要涉及到三个问题。

从增量转入存量的市场切换

　　什么时候是房地产开发企业从增量市场转入存量市场的最佳切换？对此，华东师大东方房地产研究院副院长胡金星在阐述中指出，借鉴国外发展经验，美国有些物业本身成本低，资产池发挥了较大作用。因此，对于存量房市场，企业资产结构很重要。此外，由开发向服务转型，现金流发展要求房企做到产品和服务的创新。

　　绿地集团首席战略官李想认为，中国有一些与美国不同的国情。例如国人倾向于置业而不是租房，房地产增值效益更容易激发投资属性。但是，中国未来年轻一代的消费习惯和理念可能发展变化。从增量时代到存量时代的发展，未来房企的投资、开发、运营、服务会分离。

　　旭辉集团研究负责人季峰表示，集团在“旭辉领寓”项目上做了持有物业租赁的尝试，目前存量物业普遍回报率低，开发商关注增量到存量的切入。北京、深圳等今年租金暴跌，使得部分房企不敢进入存量市场。此外，中国现在和美国之前所处的时代不同，如中国电商开达，在一定程度上造成商场过剩；如未来5G时代许多白领可以在家办公，会进一步导致写字楼物业过剩。

REITs在中国有待发展

　　中梁地产战略研究院院长郑焕指出，REITs对商业地产发展颇为重要，但目前存在障碍，所有权、税收、没有长期的现金流来源等问题未解决，在这种情况下中国的开发商难以做成此项业务。上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁补充说，REITs发展还存在另一个问题，即中国商业地产的租金坪效目前较低，不足以支撑REITs的发展，这是一个很重要的市场因素。

　　关于金融和房地产的制约，李想提到目前中国商办物业的收益率尚达不到常规的资金成本，在中国资本利得不用交税，而REITs先分红后交税，收益率有所影响。

　　崔裴认为，存在问题涉及两个层面，一是产业转型过程的普遍规律，二是商品房库存过大这个当前中国特殊的情况，我们面临了美国同行当时没有面临的困难。但以研究案例之一的WPC公司经营为例，让各行业Top10的企业成为它的租客，中国可能也有这样的机会。未来回家办公还需要一个过程。此外，租赁与经营遇到的困难在于拿土地或物业时的价格成本与最终租金可能是不相关的。而最终租金主要受人口和经济水平的影响，不会长时间泡沫化，今年一些城市住房租金较大幅度的下跌就是这种客观规律的显现。实现经营模式转型需要企业培养自身的运营能力，这有一个过程，不然即使时机到了也难以介入。

市场及制度方面亟须完善

　　张永岳指出，行业发展和企业运营遇到问题，可以视为宏观层面上的判断和企业经营层面上的选择。如2017年，国家出台了多项促进住房租赁市场发展的政策措施，众多开发商响应号召。但是面临租赁项目盈利水平低的情况，部分开发商收缩此业务规模或直接砍掉此业务。因此，对于企业的长远发展而言，必须在市场转折阶段对未来的方向有明确的判断和自身的战略选择。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，发展租赁不赚钱的因素很多，但最大的问题是市场问题。目前中国高房价造成住宅租金收益率太低，商办类物业又库存过剩。进入存量房时代，还需较长时间去消化市场风险。上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，中国发展租赁市场有很强的行政导向，与国外的自发演进有明显区别。

　　与会的中国物业管理协会名誉副会长庞元强调，对于“进入存量时代”这个话题仍需要做更多的研究。他提出，目前租赁最大问题是租金收入不足以支付税收和贷款，税收制度还停留在计划经济年代限制房地产租赁，出租人的每笔租金收入都要交税，而房产的持有却不需要交税等。这些是市场发展过程中有待解决的问题。