国资商业冰与火⑧ | “虚胖”的绿地怎么做商贸？

绿地商贸能否成为多元化的转机还未可知，但资金紧张的局面却已浮现。

2010年，超高层专业户绿地集团找济南市政府批地：

俺能在济南建一座地标建筑吗？

不久之后，济南中心城区的市民每天都会不经意间到这个“擎天柱”如芝麻开花般节节升高。

济南第一高楼的奋力生长过程中，人们开始意识到不对劲，“泉城之根”的奇葩造型极富魅力，足以代表济南的阳刚之气，引得无数网友恶搞娱乐。

图/济南绿地中心 来源/网络

绿地很生气，后果很严重。毕竟，在2014年房企销售金额排行榜上，绿地集团是以2080亿元仅次于万科的存在，也是第一名宝座的有力争夺者。那时，宇宙第一房企碧桂园还是小老弟，与绿地之间差着大半个中海的销售额。

凭借商办项目差异化策略的绿地，在地标性建筑这条路上一去不复返，奋发向上地奔赴在南昌、郑州、苏州、南京、成都、大连、武汉等城市的天际线上。

这些年，绿地很忙，忙着“上天入地出海”。

“上天”意指绿地所建造的超高层建筑；“入地”是绿城进军地产投资产业，政府需要建地铁，绿地借机获得土地；“出海”则是绿地的海外发展。

当然，这也是绿地第一次战略调整的前身。彼时，绿地借壳金丰投资上市后，首次提出以房地产为主业，大基建、大消费、大金融为三大协同发展业务的“一主三大”战略。

遗憾的是，除了大基建领域有所发展，绿地房地产主业却进展缓慢，曾快速扩张的大金融方向在遭遇强监管后少见起色，业绩增长不如预期，也在第二次战略调整中被优化。

去年10月12日，绿地拟重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。走在多元化前列的绿地集团，在业绩销售榜上的表现却没那么强劲，2018年房企销售金额排行榜上，绿地以3812亿元的销售额位列第六，与万科差着一个【新城控股(601155)、股吧】。

其实，连不玩游戏的奇君都知道：

同一局里，一个人是玩不好五个英雄的。

战略先行的红利

外界对绿地是有误解的，认为绿地的品牌影响力不如绿城、万科；成本控制不如中海；融资方式上没有闽系极致，亮很有限。只能认为绿地靠政商关系发家，定性描述其为“红顶商人”。

这层定性描述蒙蔽了绿地集团背后强大的战略先行，无论是最早期的保障房起家、到走出上海、到大规模新城开发、到超高层战略、到海外战略，再到最新的高铁站战略，绿地每一步都赌对了“国运”，并辅之以作战战略一步步推进和实施。

一位地产人士认为，政商关系好只是其实现战略能力的一种方式，毕竟如果单从公开市场上去拿地，并不一定能拿到符合自己战略要求的地，自己的战略和政府的需求一旦能匹配起来，就能有很好的化合反应。

那么，第二次战略调整后绿地集团做了些什么？下图奇君用“波士顿增长矩阵”来分析：

图/绿地增长矩阵图 来源/奇研究院

据2018年报，绿地公司实现营业收入3484.3亿元，同比增长20%，实现归属于母公司净利润113.7亿元，同比增长26%。其中房地产业务营收1615亿元，同比增长7%；建筑业务营收1481亿元，同比增长32%。

目前为止，绿地集团的现金流业务无疑是房地产主业，大基建业务是它的明星业务，也是未来发展的关键所在，不过这一领域毛利率却不及房地产业务，地产开发萎缩后，绿地如何保持建筑业务规模和增长也成了需要考虑的问题。

问号业务明显是商贸和酒店旅游，这两项由来的大消费业务拆分而成，都是资金占有较大的重资产业务，如果经营得好，有机会转变为明星业务；瘦狗业务是大金融，国家对金融防风险的监控力度明显加大，尽管还在发展，但绿地并不把它放在突出位置。

这样一分析，规模颇成气候的绿地集团，或许没有上去那么风光。

从商办到商业，再到商贸

从财报中不难出，绿地的多元化业务转型已经开始。

其中最赚钱的是酒店产业，毛利率达到84.05%，营收增长为19.89%；其他产业的毛利率并不高，如建筑、商品销售、能源、汽车及相关产业的毛利率水平仅为3.72%、2.35%、2.54%、3.75%；而增长最为凶猛的要数商品销售类，营收增长51.54%。

图/绿地分行业收入 来源/绿地2018财报

绿地集团由商办起家，2014年，绿地的商办物业销售比例也首次超越住宅，在北京区域，其商住项目占比甚至达到90%以上。

随着版图的扩大，占据半壁江山的商办积累了大量的写字楼、商业和酒店面积，绿地甚至加大了直营商业地产项目的力度，形成绿地广场、绿地缤纷城、绿地乐和城等主打品牌。

优淘网总裁、资深地产人士薛建雄曾对奇君表示，由于绿地商业自持体量较小，外加没在消费者心中建立显著地形象，在庞大的绿地体系和内地商业市场，绿地商业并没有产生太多影响力。

显然，张玉良也没想在传统购物中心市场掀起浪花，而是依靠绿地强大海外资源和已有的线下渠道，玩起了零售商的角色。

“绿地商业集团”摇身一变为“绿地商贸集团”，并计划未来三年（2019年至2021年）在该领域实现每年营业收入翻番增长，到2021年营业收入达到500亿元，利润总额10亿元。2018年，绿地在该领域实现了305.4亿元的营业收入，利润总额并未披露。

据了解，目前绿地商业板块已打造了消费零售、进口贸易、商业运营、物流地产等四大业务板块，其中海外直采及精品超市已经初具规模。

在大消费板块，绿地以中产阶级为目标客群打造的G-Super全球商品直销中心，2018年开出了23家G-Super门店，门店总数达65家，已经覆盖全国18座一二线城市。

并于去年11月份，推动“绿地全球商品贸易港”，与来自41个国家的112家签客商签署入驻协议。

图/绿地商业项目 来源/奇研究院

截至2018年底，绿地商贸总管理商业面积超过106万平方米，已开业商业项目有8个，单个体量在5-10万方左右，进入北京、上海、南昌、西安、武汉等城市，即典型的社区商业模式。

被收割的“绿地”

绿地商贸能否成为多元化的转机还未可知，但资金紧张的局面却已浮现。

在销售规模与同行比拼中逐步掉队的情况下，绿地维持了高于同行的高负债率。

绿地的资产负债率已经创下近5年来新高，2015年至2018年内，【绿地控股(600606)、股吧】资产负债率分别为88.04%、89.43%、88.99%以及89.49%：

年报显示，绿地去年的总资产为1.04万亿元，其中9276.2亿是负债，资产负债率高达89.49%，居于行业上线。

截至2018年末，绿地控股短期借款为181.66亿元，长期借款达到1328.35亿元，应付债券为415.57亿元。总负债创下历史新高，达到了9276.2亿元，较上一年度净增加1725.39亿元。

净负债率更是远超同行：

财报显示，截至2018年末，绿地的有息负债余额为2689亿元，较年初减少71亿元，同时期内绿地持有货币资金约810亿元，净负债率为171.83%。

尽管相较于2017年年末的206%的净负债率有所回落。但据国泰君安统计数据显示，2018年房企净负债率创历史新高达120%，绿地的净负债率高于行业平均水平线52个百分。

在资金如此紧张的情况下，绿地控股并没有停下激进的步伐。

2019年2月，绿地控股以121亿元的代价接手了中民投手中位于上海外滩的董家渡地块。仅一天后，绿地控股就将入手的项目公司50%股权进行质押融资，出质股权数额为50亿元。

绿地陷入了尴尬的局面：前有多元化转型，后有资金承压之殇。

针对重资产的商业地产，绿地早就开始着手酒店、办公和购物中心的证券化，但是进展缓慢。来，对于资金承压的绿地来说，商贸板块是诱惑，可能也是“鸡肋”，食之无味，弃之可惜。

一位业内专家认为：“5000亿级的企业谋求转型则需要足够时间。绿地将发展战略从房地产转向大基建等多元化发展需要时间去消化转型期带来的镇痛，只要未来转型成功，那么未来房地产发展的瓶颈将会被打破。”

何时打破？对于绿地而言显然还是个未知数。

奇商业地产创

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