上市房企半年生存简史：负债率创13年新高，有房企日亏937万

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作者/© 市界 熊颖

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“2018年，房地产的好日子一去不复返了。”这是不少业内人士达成的共识。

不过，从近期揭晓的中报大考来，情况并没有想象的糟。据市界(ID:newsseeker)不完全统计，截至9月6日，已有120家A股房企和175家港股房企披离2018年中报。2017年上半年，这275家房企合计实现营业收入17214.03亿元，2018年这一数字变为21830.7亿元，同比增长26.82%

此外，中地产的数据显示，八成房企上半年利润明显上涨。

58安居客房产研究院首席分析师张波分析表示，2017年房地产项目在2018年上半年进行销售结转收入，对房企半年报有一定影响。

优等生：4家房企营收千亿

2018年上半年的“优等生”仍以老面孔为主。

8月28日，中国恒大披露2018年半年报，上半年实现营业收入3003.48亿元；实现净利润530.26亿元，同比增长129.3%，稳坐房地产的头把交椅。

也就是这一天，福布斯实时富豪榜排行榜显示，许家印身家达到414亿美元，超过马化腾的410亿美元，再一次成为中国首富。

紧随其后的，是碧桂园、万科。

2018上半年，碧桂园实现总收入约1318.9亿元，同比增长约69.7%；实现净利润约163.2亿元，同比增长约94.9%。万科实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；净利润135.2亿，同比增长 34.53%。

上半年营业收入在千亿规模的房企仅有4家。除碧万恒外，【绿地控股(600606)、股吧】2018年上半年实现营收1578.87亿元。

不过有意思的是，营业收入高于碧桂园、万科的绿地控股，净利润却远不及两位房企大佬。2018上半年，绿地控股净利润同比增长30%至60.56亿元，连碧桂园和万科的二分之一也不到。

2018年上半年房企营收排名前十的，还有中国海外发展、【保利地产(600048)、股吧】、融创中国、华润置地、世茂房地产、华夏幸福。其中，2家房企营收规模在500亿元以上，中国海外发展营收749.05亿元，保利地产营收595.36亿元。

此外，中国恒大、长实集团、中国海外发展、太古地产、碧桂园、万科、恒基地产、会德丰、华润置地、保利地产分别位于净利润排名的第一到第十。

房企寒冬：61家房企负债率超80%

去杠杆的风从2017刮到2018，银行、信托、地产私募、资管，这类房企曾经倚仗的融资渠道，大门正在逐渐关闭，门槛也越抬越高。

不过，在日渐趋严的调控面前，房企的负债率不降反增。Wind数据显示，截至今年6月30日，房地产行业资产负债率为79.46%，较去年同期上涨1.44个百分，直逼80%的负债率红线，更是创下13年以来的最高纪录。

市界(ID:newsseeker)梳理发现，已经披露半年报的房企中，61家房企资产负债率超过80%。其中，A股房企34家，港股房企27家。太阳城集团甚至出现了资不抵债的情况，资产负债率高达172.33%

融创中国负债率虽出现小幅下降，但90.52%的负债率仍然位于房企高位。碧桂园负债率89.85%，绿地控股负债率88.98%，万科负债率84.7%。

此外，已披露2018年中报的175家港股房企中，亏损房企27家，比去年同期的23家新增5家。而在120家A股房企中由18家降至16家。

43家亏损房企，有3家房企亏损超10亿元，中弘股份亏损13.26亿元、太阳城集团亏损16.48亿元，而恒盛地产亏损17.1亿元，相当于每天亏937万元。

和去年相比，变化最大的是中弘股份。2017年，中弘股份前三个季度的业绩增长态势良好，第一季度报告、年中报告、第三季度报告净利润分别为895.62万元、2930.96万元、8268.32万元。

而从2017年年报开始，中弘股份突然“变脸”，巨亏25.11亿，同比下降1699.01％。2018上半年中弘股份继续亏损13.26亿元。

为何中弘股份短短一年时间，业绩会出现如此翻天覆地的变化？或许能够8月14日中弘股份披露的一则公告中找到答案。因公司披露的2017年一季度报告、半年度报告、三季度报告涉嫌虚假记载，安徽证监局决定对其进行立案调。

逆流而上：7家房企由亏转盈

不过值得一提的是，其中也不乏房企“逆流而上”。

8月31日上午，融创中国发布的半年报显示，今年上半年，融创实现营业收入465.8亿元，同比增长215.3%；净利润63.6亿元，同比增长389.3%。

虽然不论是营收规模还是净利润规模，融创中国距离碧万恒等房企大佬们还有很长的一段路要走，但其近400%的增长速度仍然在告诉大家“后生可畏”。

融创中国董事会主席孙宏斌表示，“今年大家的业绩都不错是因为今年反映的是之前的情况。我相信过两年以后，业绩分化会比较严重，两年后才会反映出今年和明年的业绩。”

此外，2018年上半年还有不少企业由亏转盈，包括大中华地产控股、伟业控股等7家港股房企，以及中交地产、阳光股份、世荣兆业等11家A股房企。

财报显示，中交地产上半年实现营业收入31.77亿元，同比增长285.1%。实现净利润4.38亿元，同比增长647.5%。其表示，主要因为本期同比交房面积增加。

长租公寓成“香馍馍”

在房地产企业不太好过的2018年，不少房企正忙着去地产化。

比如“龙湖地产”更名“龙湖集团控股”；“时代地产”更名时代中国控股；万达商业更名为“万达商管集团”，并对外表示欲在1至2年内消化掉房地产业务，转向纯粹的商业管理运营企业等。

与此同时，长租公寓一跃成为地产圈的“香馍馍”。克而瑞数据显示，TOP30中的房企已有三成进入了长租公寓市场。

万科董事会主席郁亮此前表示：“从回报率来说，我们能够达到1%~2%的回报率，已经很满意了。”而SOHO中国董事长潘石屹更是直言，“长租公寓是亏本生意。”

虽然在大佬们的眼中，长租公寓并不赚钱，但这丝毫不能阻挡大佬们入局长租公寓的热情。

万科发布的半年报显示，2004年至今，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过 16万间。万科表示，2018年将租赁住宅业务确定为核心。

龙湖CEO邵明晓也在8月21日举办的半年业绩说明会上介绍，“龙湖冠寓累计开业房间数量超过2万间。今年下半年将再开业5万间，预计年底累计开业房间数量将达到6.5万间。”

此外，2018年上半年，我爱我家实现营业收入53.30亿元，同比增长741.86%；实现净利润3.66亿元，同比增长14.74.02%。其中，我爱我家累计完成租赁业务27万余单，实现收入7.4亿元。

据我爱我家介绍，相寓业务范围覆盖全国14个城市，在管规模为29万套，较2017年底增长14%，净增3.5万余套，各月净增量稳定保持6000套左右。2018年上半年运营效率平稳提升，全国平均出租率为94.5%，全国委托续签率70%。