半年报评|绿地控股：一线城市布局脚步放缓 降负债压力犹存

来源 ：中国网地产 | 作者： 陶婷

8月27日晚间，【绿地控股(600606)、股吧】发布2018年上半年报。

依托房地产主业、多元布局的绿地控股广泛撒网。大基建、大金融、大消费等产业集群布局背后，是绿地控股2018年上半年积极去杠杆，抢跑去库存。然而，一线城市瘦身、区域表现分化、净负债率仍处高危，仍是绿地控股不得不正视的问题。

回款率达91% 降负债压力犹存

8月27日，绿地控股出炉上半年报。半年报显示，绿地共实现营业收入1579 亿元，同比增长 25%；利润总额116 亿元，同比增长 40%；归属于母公司股东的净利润 61亿元，同比增长30%；经营性现金流量净额 262 亿元，同比增长 119%。

绿地控股营业收入变动因为，公司房地产主业保持良好发展态势，共实现营业收入 717 亿 元，同比增长10.77%；大基建产业保持快速发展势头，共实现营业收入773亿元，同比增长44.72%。

根据半年报显示，绿地控股合同销售金额1627.2亿，同比增加22.3%，其中住宅占比69.1%，同比增加0.1%；销售面积1349.3万方，同比增加29.8%，其中住宅占比72.4%，同比微降，减少4.6%。相较于绿地控股近三年销售额增幅来，绿地控股保持较稳健的低增长趋势。

绿地控股房地产主业实现合同销售金额1627亿元，同比增长22%，合同销售面积1349万平方米，同比增长30%，回款1476亿元，同比增长36%，回款率达到91%。

相比营收，降负债压力不小。在国家大力去杠杆的背景下，相较于上年同期，绿地控股上半年有息负债总额虽回落至2629亿元，较年初下降131亿元，降幅近5%。降杠杆效果下，绿地资产负债率仍达89.0%，净负债率达179.7%。

据亿翰智库统计，2017年，上市房企整体平均净负债率是76.61%，参考此数据，绿地控股的净负债率显然处在高危位置。多元化布局下的PPP项目、特色小镇等资金需求量极大，再加上负债居高不下，绿地控股的发展速度受到了影响。

此外，在去杠杆的同时，绿地控股也积极去库存。半年报显示，绿地控股实现回款1476亿元，同比增加36%，销售回款率91%，高于17年全年11%。绿地控股房地产主业实现合同销售金额1627亿元中，去库存有526亿元。

一线城市布局脚步放缓 区域表现呈现分化

根据2018年上半年报显示，公司房地产主业合同销售金额中，住宅占比 69.1%，商办占比 30.9%；合同销售面积中，住宅占比 72.4%， 商办占比 27.6%。

近年来绿地控股在上海等一线城市拿地进程缓慢，也影响了一线城市业务的扩张，二三线城市后来者居上，如今的状况是：来好的区域变得不好，而来不好的区域变好。

区域表现呈现分化的趋势。根据半年报显示，华中地区、华北地区、东北地区、西北地区、西南地区的毛利率比上年皆减少，分别减少3.19、8.92、0.93、5.85、1.79个百分。东北地区营业收入和营业成本比上年分别减少22.63%、21.88%。华东、华南、海外三个地区的毛利率增加。

并且，从利润表现，绿地控股总体毛利率并不突出，很多公司毛利率均有30%水平。绿地地产主业毛利率：26.11%,同比增长14%。其中，上海毛利率41.20%、海南35.40%、江西34.54%、江苏34.53%、山东29.71%、广东29.64%。

拿地方面，绿地控股新增权益建面约2161万方，同比增加242.5%，对应货值近3000亿元，其中高铁站周边项目占比超30%，住宅项目占比77%；权益拿地金额421亿元，基本与17年全年拿地金额457亿元持平。楼面均价1948元/平米，较17年平均楼面价减少14.3%。

多元布局全面推进 成立绿地教育集团

绿地控股在基建、消费、金融领域进行了全面布局，进而实现了以地产为主业的多元产业发展之路。比如布局酒店、特色小镇、PPP项目拓展、能源、精品超市、教育等领域。

报告中称，公司大基建产业主动顺应环境变化，千方百计调结构、拓市场，加大了EPC和施工总承包项目比重，有选择性地承接PPP项目，房屋建设、基建工程业务规模继续保持快速发展态势， 整体竞争能力不断提升。

绿地控股在基建领域上半年合计实现经营收入773亿元，同比增长45%。同时，上半年累计新签合同金额1550亿元，同比增长 75%。在金融领域，上半年实现利润总额15.5亿元。

新增项目规模1,550亿，同比增长75%；新增许昌至信阳高速公路项目、南京求雨山PPP等项目,同时南京地铁五号线、宁波杭州湾滨海新城PPP等项目建设推进。

除基建领域外，绿地控股同时布局高铁新城，已获取了宿州、阳江、重庆、长沙、株洲、赣州、萍乡等一批低成本的战略性高铁站项目。

叠加公司之前，绿地控股在重城市及周边有溢出效应地区签约了大批特色小镇项目，涉及土地储备资源40000亩，公司非市场化拿地能力持续提升。预计未来将形成批量土地供应，打造非市场化拿地优势。

在能源领域方面，2018 年上半年，国家经济政策的调整和经济发展前景的不确定性，能源行业波动增大。半年报显示，能源及相关产业营业收入和营业成本分别减少13.84%、14.13%。

除以上绿地控股有多元化布局外，绿地控股还在8月28日对外宣布正式挂牌成立绿地教育集团，同时旗下首家托育中心——绿优托育也落地上海，继续向教育领域进行深入探索与延展。