评估溢价256%，绿地退出武汉都市圈某项目，这家城投接盘

◎ 来源 | 地产密探（IDreal-estate-spy）

近日，据交易所平台上对外披露，一家标的物为“咸宁汉福置业有限公司100%股权”以约2671万元“底价”成交。

地产密探调查获悉，咸宁汉福置业此前唯一股东为武汉聚力置业，背后就是绿地地产集团武汉置业，最终由绿地控股集团所控制。

据第三方平台查询显示，咸宁汉福置业今年7月上旬已发生投资人变更，早于此次正式公布该标的公司100%股权成交，即从武汉聚力置业变成湖北祺泰置业。

目前，湖北祺泰置业的唯一出资人是咸宁城投，背后是咸宁国资下属的咸宁城发集团。今年5月中旬，咸宁城发集团公布了一条“企业资产评估项目公示表 (汉福股权评估)”重要息，证明摘牌咸宁汉福的是上述间接附属公司。

截至评估基准日今年4月底，咸宁汉福置业净资产约750万元，评估值约2671万元，增值近1921万元，增值率高达256%，总资产评估值6268.4万元，总负债3597万元，其他应付款3534万元。

从最终成交看，咸宁城发集团虽“底价”摘牌绿地集团的咸宁汉福置业100%股权，但较该标的净资产增值率256%，确实还有点惊人。

其中，前述评估公示表特别提及，咸宁汉福置业存货主要是土地使用权，评估值约6267万元。也就是说，咸宁汉福置业手上值钱的东西就是土地。

从区位看，咸宁位于武汉都市群的南端，地处长江南岸，曾是“南方长江钢铁基地”的重要城市，从地图上看，这个规划确实宏大霸气，但从现实出发，作为地级市的咸宁，虽有规划利好，但也深受“武汉省会”强大的虹吸效应影响。

地产密探还获悉，绿地地产集团湖北置业直属的“武汉聚力置业”，手上还有一个“咸宁常青置业”和“湖北梓创”等其他重点开发平台。

“咸宁常青置业”对应项目，就是咸宁北站板块的“绿地·城市空间站”，该项目总占地64.3万方，总建面约160万方，其中住宅120万方，商业21万方，体量确实够大的；“湖北梓创”对应项目是咸宁超级大盘“绿地梓湾国际度假区”。

细观当前楼市，仍有下行风险，一二线如此，三四线城市就更别说了，房企去化压力大是显而易见的，对房企资金链的压力也可想而知。

截至今年1季度末，绿地控股货币资金533.7亿元，短期借款291.6亿元，一年内到期有息债务802亿元，现金短债比不足0.7，短期偿债风险依然非常大。

克而瑞监测统计，今年上半年，绿地集团取得全口径销售额620亿元（排名第15位），较去年同期684亿元（排名第12位）减少64亿元，权益销售额558亿元（排名第12位），较去年同期615.6亿元（排名第9位），均有明显下滑。

当前留给“国企”绿地的，一是拼销售，二是加快卖资产，换取现金流偿债保安全。