深度*行业*房地产行业2022年12月月报全年新房与住宅土...

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核心观点

    新房12 月新房成交同比降幅收窄，全年降幅超三成。12 月38 城新房成交面积1614 万平，环比+25.6%，同比-33.0%，同比降幅收窄4.0pct，这或与房企年末小幅增加推盘频次、加大营销折扣力度有关，但持续性仍待观察，在疫情管控政策解除初期，经济活动整体较弱，新房到访量仍是下滑的，居民购房心仍然不足。一、二、三线城市环比增速3.1%、40.7%、7.3%，同比增速-29.9%、-24.4%、10.2%，在本月二线城市政策力度明显加大的影响下，其降幅收窄了5.7pct。全年看，2022年38 城新房成交面积1.9 亿平，同比-32.9%，其中一、二、三线城市新房成交面积同比增速-24.3%、-28.3%、-34.7%，高能级城市相对韧性较强。

    二手房12 月二手房成交同比增速显著下滑，全年降幅仅一成。12 月14 城二手房成交面积499.2 万平，环比-11.9%，同比-9.4%，同比增速下降39.1pct。一、二、三线城市环比增速-14.0%、-12.1%、-5.3%，同比增速-33.3%、0.1%和54.7%。全年看，14 城二手房成交面积6279 万平，同比-10.7%，显著好于新房。

    从月度走势来看，呈“先降后升再降”的趋势，1-4 月二手房成交同比降幅逐步扩大，整体市场低迷；5-10月由于房企暴雷、项目烂尾等现象频出，购房者转向二手现房市场，二手房成交同比降幅逐步收窄，于7月同比增速转正，但四季度由于新房市场进一步深度调整，悲观情绪向二手房市场蔓延，叠加疫情防控政策调整，二手房成交同比增速自11 月开始出现下滑。

    库存与去化年末库存基本与21 年持平，但去化周期出现了将近三成的上涨。截至22 年年末，我们跟踪的14 城新房住宅库存面积为1.05 亿平，同比+0.2%；去化周期14.5 个月，同比+28.9%。

    一、二、三线城市库存同比增速10.7%、-7.9%和-16.9%；去化周期分别为11.5、12.9 和14.9 个月，同比增速29.8%、25.6%和17.3%。具体来看，上海、杭州、苏州去化周期在12 个月内。由于供应量的显著减少，22 年末的库存同比基本持平，其中二三线城市有所下滑；但从去化周期看，整体出现了将近三成的上涨，二三线城市涨幅相对较大，整体去化压力仍然较大。

    开盘去化率31 城平均开盘去化率高位持稳49%。各城市分化格局延续。上海、北京、长沙、杭州等热点城市随着优质供应集中放量，去化率基本都稳步回升至60%以上；西安、成都等西部区域中心行情较为独立，保持在50%-60%波动；苏州、厦门、常州主要基于供应较少、单盘热销拉动平均去化率稳步攀升，实际短期购房者观望情绪依旧浓厚；武汉、南京、天津等纾困政策效果不佳，整体去化率延续下降，仍在低位徘徊。

    土地市场临近年末，12 月百城住宅类土地成交量环比持续正增长，成交规模也升至年内最高位，月内一二线城市成交增加，住宅类用地楼面均价维持在2671 元/平，环比基本保持不变。土拍热度依旧普遍处于低位，12 月住宅类用地土拍溢价率仅2.57%，较上月回落了0.68 个百分点，为年内第二低点。全年来看，2022 年百城住宅类用地成交量下降28%；因高能级城市成交占比下滑及政府适当让利，楼面均价小幅下降1.7%；月平均溢价率仅3.69%，较2021 年的月均值下降8.44个百分点；其中高能级城市住宅楼面均价由于供地质量的提升仍能保持正增长。

    房企1）单月销售同比降幅扩大，全年降幅超四成。百强房企12 月全口径销售额同比-31.8%（前值-28.4%）；权益口径销售额同比-31.3%（前值-24.5%）。2022 年全年百强房企全口径销售额7.3 万元，同比-42.3%；权益销售额为5.1 万亿元，同比-42.4%；百强房企销售规模基本回到16-17年的水平。TOP20 房企中除越秀外（同比+6.6%），其余房企全年累计销售额同比均下滑，建发、华发、华润、滨江仅个位数负增长。2）单月拿地金额下降，全年拿地金额降幅超五成。百强房企12 月拿地金额同比-61.6%（前值-56.3%）；拿地强度从11 月的9%升至14%。全年百强房企拿地金额1.65 万亿元，同比-56.5%，拿地强度为22.6%，同比-7.4pct。具体来看，拿地较多的为龙头央企和优质民企。全年保利、华润、中海、万科、滨江、招蛇排名靠前，拿地金额均超750 亿元，拿地金额TOP20 房企中，滨江、华发、国贸、象屿同比保持正增长，滨江、越秀、建发等拿地强度超40%。3）融资单月环比增长，全年降幅超五成。12 月行业国内债券、海外债、托、ABS发行规模656 亿元，同比-33%，环比+34%，平均发行利率3.93%，同比-1.25pct。全年融资规模8457 亿元，同比-51%，平均发行利率3.94%，同比-1.55pct。主流房企中22 年全年华润、万科、招蛇、保利、中海发行国内外债券规模最大，均超230 亿元。23 年行业国内债券+海外债到期规模为9580 亿元，其中1、3、4 月为偿债小高峰，分别到期1037、1028、1105 亿元。

    投资建议

    虽然11-12 月市场政策端和房企融资端释放利好，但受制于居民购房意愿与需求仍然较弱，叠加防疫政策放开后疫情集中爆发，新房到访量大幅下滑，销售持续低迷。目前融资端和房企端的各类支持政策应出尽出，我们认为23 年需求端的政策可能会迎来较大的变化，尤其是集中在核心城市的政策调整。但目前最为担忧的问题仍然是购房者的心和预期，我们预计需求端最早或在2023 年3、4 月才会出现明显修复的可能。预计一季度政策节奏加快，在观察落地效果的同时重点关注基本面恢复更快的以及受融资政策边际利好更多的房企。具体标的，我们建议关注两条主线1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β 行情招商蛇口、保利发展、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企新城控股、金地集团、万科A、绿地控股、龙湖集团。

    风险提示

    房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

来源[中银国际证券股份有限公司 夏亦丰/许佳璐]   日期2023-01-09