绿地“大象转身”有息负债降逾千亿，多元布局推动二次成长

在当下，地产行业进入寒冬，众房企面临着行业监管的高压。谁在裸泳，谁有真正的核心竞争力，谁有更强劲的“第二增长曲线”，也日趋明朗。优秀的企业，能在从容适应新规则的同时，展开新的布局，推动二次成长。

作者 | 李白玉

来源 | 债市观察

作为一家成立近三十年的龙头房企，绿地控股（600606.SH）的总资产规模超过万亿。在当前“降负债、去杠杆”的大调整中，它正在不断刷新着降负债的业内速度记录。

进入2021年下半年，绿地控股持续加快降负债、去杠杆步伐，不断取得成效。最终的数据尚待上市公司三季报正式披露，但以绿地降负债的最新进展，有业内人士估算，绿地控股的有息负债总额已降至约2500亿元，较高点时已下降约1400亿元，第二条红线净负债率大概率已在三季度达标转绿。

种种迹象表明，降负债战略持续超预期兑现，仅是绿地的一面。另一面，绿地抓住战略机遇，正悄然布局新的行业周期。

降杠杆速度超预期有息负债较高点降逾千亿

据公开息，自2020年8月“三条红线”提出以来，绿地控股全面加大了降负债去杠杆的力度，制定了“三年三步走”去杠杆计划，以未来三年每年年中为时间节点，主要围绕现金短债比、净负债率、剔除预收账款后的资产负债率三大指标设置阶段性目标。

从具体降负债措施来看一是主动压减有息负债规模，优化资产负债结构。二是聚焦成长性地区，优化土地储备结构，提高土地投资质量。三是根据市场情况以销定产，灵活调整生产供应节奏。四是加快资金回笼，实施审慎稳健的现金流管理。五是加快已售项目建设和交付结转。六是积极充实企业资本金，提升资本实力。

随后，绿地控股降负债的每一步都稳扎稳打，持续超预期兑现。

2020年12月，绿地控股以自有资金约89亿元，兑付2015年公司债券（第一期）本息，有息负债降200亿元；2021年1月，绿地控股以自有资金约81亿元，兑付2016年公司债券（第一期）本息，有息负债较高点累计降450亿元。2021年2月，绿地控股以自有资金按期兑付总计约4.72亿美元境外美元债本息，回购债券约6000多万美元。

到了2021年2月底，绿地控股实现现金短债比超过1，一条红线提前转绿达标，有息负债较高点累计下降超过500亿元；3月底，有息负债较高点累计下降超过845亿元，净负债率较高点累计下降52个百分点；6月底，有息负债较高点累计下降超过1013亿元，净负债率较高点累计下降68个百分点。

2021年9月24日，绿地控股足额完成本息总计约5.8亿美元境外美元债券兑付打款；有息负债总额近一个季度再降约300亿元。

国际评级机构曾在报告中着重指出“绿地控股降杠杆的速度超出预期”。

财务数据显示，截至今年上半年，绿地总负债中的最大部分实际为合同负债4339亿元（主要为房地产业预销售金额，代表未来业绩确定性 ），占比达35%，有息负债占总负债比例仅约20%，有息负债中银行贷款超过75%，有息负债中来自房地产业的仅约6成，长短债比例亦不断优化。

其实，绿地的总负债是“看起来很多”。它的多重债务结构特点，正是超预期降负债的巨大优势。

第一层结构根据2021年中报数据，绿地控股总资产1.4万亿，总负债1.2万亿。在总负债中，合同负债4339亿元，占比达35%；有息负债总额2869亿元，占比仅23%，且呈持续较快下降趋势，整体平均融资成本约5.6%，保持低位。

第二层结构有息负债总额中，银行贷款超过75%，债券低于20%，托等非标融资不足5%。

第三层结构有息负债来源的产业结构，则是绿地控股的又一层优势。绿地控股的有息负债中，来自房地产业负债仅2058亿元，占比仅约70%，占总负债不到17%；其余来自基建产业及消费产业的债务金额为798亿元，占有息负债约28%。

第四层结构绿地控股中报还显示，负债的时间结构也在快速优化。其中，短期借款271亿元，较年初再降15%，一年内到期的非流动负债387亿元，较年初再降48%。

一个公开的秘密是，绿地有息负债的绝大部分是银行贷款，而与主流金融机构长期的良好合作，一直是绿地稳健发展的“杀手锏”。就在今年内，仅已公开的息显示，在绿地集团董事长、总裁张玉良亲自带领下，绿地与国内各大主流银行金融机构的高层互动，巩固全面战略合作的同时，持续拓展新的发展领域。

业内人士预计，三季度末，绿地控股负债在绝对值大幅下降的同时，上述多重结构优势也会更加明显。

单月新增货值再破百亿，基建等多元产业格局优势加速体现

债市观察注意到，绿地控股降负债、去杠杆取得超预期成效，也正在逐步改善其在投资端的表现，单月新增货值再破百亿 。

第三方机构最新披露的前9月房企新增货值数据显示，绿地控股在9月悄然单月新增超过110亿元货值。第三方机构最新披露的房企总土储货值排行榜显示，绿地控股以21817亿元位列第4，权益总货值19636亿元位列第1。

不光是权益总货值潜力登上榜首，绿地控股的土储成本优势也显而易见2020年新增总货值约3330亿元，平均楼面价3175元/平方米；2019年新增总货值近4500亿元，平均楼面价2439元/平方米；2018年新增总货值约4541亿元，平均楼面价1890元/平方米；2017年新增总货值超过3000亿元，平均楼面价约2500元/平方米……

此外，绿地控股的土储结构也不断优化。一二线核心城市项目占比提高，近年新增土储住宅面积比重普遍超过70%，超50%的项目货值集中于一二线城市。新获取“地产+”产业协同项目比重业内遥遥领先，如2020年占比超过80%，2021年上半年占比约60%。

绿地控股，已成为一家名副其实的“低成本土储大户”。

事实上，真正有核心竞争力的企业，在从容适应新游戏规则的同时，正抓住战略机遇悄然布局新的行业周期。

总体思路上，绿地在巩固房地产等原有优势产业的基础上，积极向产业链上下游及关联产业、协同产业延伸，开展“有限多元”经营，打造“生态圈”协同发展的商业模式，更好服务我国经济社会发展。

经过近几年的产业结构调整，目前绿地控股已基本形成了“以房地产、基建为主业，消费、金融等产业协同发展”的综合经营格局。

在房地产业之外，基建产业已成为另一核心主业，成为绿地控股业绩重要增长极，并跻身全球第一梯队。今年上半年，绿地控股基建产业实现营业收入1574亿元，同比增长74%。在2021年度ENR“全球承包商250强”权威榜单中，绿地控股大基建集团首次入围并排名第9位。

此外，绿地控股金融、消费等综合产业也持续推进创新转型，呈现快速发展态势。

外界对绿地控股成功多元化的战略多有研究，而绿地控股官方给出的总结是顺应我国经济社会结构性变革的趋势，大力优化产业布局，调整产业结构，推动产业转型升级。

对于行业发展的新阶段，张玉良曾强调“转变发展方式，向管理要红利”，在他的字典里，不管是此前的多轮宏观调控，还是当前的“三条红线”，发展始终是核心。

还有不到一年，绿地控股将迎来三十周岁“生日”。这家成立于1992年的企业，第四个十年，能否轻装上阵、为自己争取到更多的回旋余地？绿地降负债的决心和超预期成效，已经让答案日趋明朗。

绿地控股的多元发展潜力还有哪些？欢迎评论区交流讨论～