龙头地产股出现历史性投资机遇

踏入牛年🐮，写一篇简单而重磅的观分享章龙头地产股出现历史性投资机遇！

近期地产板块也够惨了，整体爬着地上不动，甚至在持续高压下一些雷持续爆出来，从泰禾集团到华夏幸福、包括恒大的自救、富力接受政府援助、包括绿地估计也将很艰难……

惨状最经典体现在可对标的企业上年营收超7000亿净利润几百亿的中国恒大市值只有2100亿港币、而目前还没有销售出一辆汽车的恒大汽车市值超过5000亿港币，两门都是需要资本负债经营的生意，这种差异完全是所谓打压与支持下的行业加上大家未来想象力的反映出来！

近期数据统计A股各行业估值表

如上图得出来三傻行业银行、地产、保险光荣的砍获市盈率最低的前三，而医疗保健、食品饮料、消费者服务、制药生物科技等市盈率都是40倍起步！

市盈率排名靠前的行业很多是国家政策支持的行业，还有就是疫情及全球放水下得到资本继续追捧的行业，目前都处于历史估值最高位附近。

这与过去几年国家非常狠的整顿金融、地产行业，包括去泡沫、去杠杆、清楚P2P、刺破潜在的雷、努力将灰犀牛锁在安全的笼子里有关。

当然这里阐述我们一些观

1、国家对金融业整顿已经接近尾声，实际上最近8个月优秀银行股已经明显开始上涨，未来几年大概率表现也不错；

2、地产持续高压政策已过高峰，轻舟已过万重山，龙头地产将出现历史性机遇；

3、保险对比银行，在中国发展空间更大；对比券商，保险的资产质量非常好，今年新增保单及10年国债收益率上升就会燃行情！

优秀的金融地产股金麟本是池中物，一遇风云便化龙！

这里轻轻谈一下地产龙头的历史性投资机遇的话题！

首先阐述一下我们把握了过去7年白酒龙头（贵州茅台）的戴维斯双之路。

在2013年底白酒经历白酒危机、限三公消费军方用酒等调控，整个白酒板块大跌，贵州茅台从高位也回落超过60%。

在哪个时候市场充斥着很多杂音，如茅台是腐败酒、现在年轻人不喝白酒所以白酒没有未来等。在这样的声音结合股价的持续下跌是没有人相白酒有未来。

我们当时发表了多篇强烈好茅台的章

当然到了2014年初就“砸锅卖铁”买茅台，一直到现在还持有一些茅台的股票，从那时候算起确实赚了有约25倍收益！

其次我们认为优秀地产股与优秀白酒股有一些相似性，目前的机遇给我们未来3-5年赚2.5倍也很不错。

强调茅台是液体黄金现金奶牛，不需要负债去经营是神级别的商业模式，而地产是需要靠负债去经营这肯定不可比也不相似。

谈一些相似的

目前市场认为地产规模未来是不可能增长的，所以不能给地产公司高估值，单从销售面积规模来说确实目前已经接近顶峰了，这个观我们也是认可的。那么回头想想7年前大家也说白酒未来行业规模也是不可能增长的，所以也不应该给高估值，在2014年初贵州茅台市盈率低至9倍，目前也非常有意思像戏一样啊。

那么7年过去了，白酒的产销规模是怎样呢？恭喜大家，大家是对的，近5年白酒产销量规模都接近在下滑，而且整体下滑还不小呢

但是非常有意思的事情来了，目前上市公司中几乎所有白酒股票都得到了高估值高溢价

在7年前整个白酒行业哀鸣遍野的时候几乎不可能相能7年后市场对其这么疯狂，同时强调在过去7年中全A股所以板块的走势白酒是最牛的，应该翻超6倍，其它任何板块指数都与其没得比较。

相似还有什么呢？

如白酒和地产行业都是永续型行业，中华民族5千年就有（白）酒化、同时有人有民族就有居住需求。中国人无酒不成宴经济不好时候借酒消愁、经济好及喜庆的时候喝酒庆祝！中华民族是农耕明非常重视家庭及居住，贫穷艰难也至少争取有瓦遮头、赚了大钱或者家庭增加孩子可能再买一套更好房子改善居住！

最好的白酒公司可以做到先收款后发货，那么目前地产公司其实卖楼花模式都是到一个标准就是先收钱后发货的。

买股票就是买企业剩余寿命所创造现金流折现，大家都能理解好的白酒企业像印钞机，现金流入非常好也健康；那么其实地产公司中以物业管理为代表也是不输于白酒一样的印钞机，当然目前很多地产物业是独立上市的，龙头企业中只要万科物业还未上市，假如未来1-2年万科通过增发股票置换物业一些股票最终实现集团统计上市，这是非常值得期待的事情。腾讯能持续那么牛，也是一直基于对股东负责任统一上市，美的集团也是7年前改革后统一上市就一直上涨！

那么众多相似之处中，是什么支持高端白酒持续走牛及我们目前好龙头地产投资机遇呢？

本质是持续的创造很好价值能力！

虽然白酒行业产销规模在萎缩，但是本龙头白酒市占率太低，随着中产阶级崛起完全的供不应求，所以过去几年贵州茅台、五粮液、泸州老窖、山西汾酒、洋河股份表现都非常好，到目前高端白酒一年销售就只有5～6万吨，还不到白酒规模的1%，这样即使行业适度萎缩也不影响高端白酒的畅销，公司疯狂的赚钱，而一大堆地方无名的小酒厂就半死不活了！

地产也有类似之处，目前中国城镇化率刚过60%，要像发达国家发展到80%以上实际还需要20-30年的时间，中国目前地产开发商8万多家，目前调控政策高压下来实际就是压死几万家小地产商，帮助龙头地产消灭竞争对手，在未来10-20年，预计TOP10地产开发商将市占率提升到50%～60%之间，像万科是可以做到10%～12%，同时虽然销售面积规模达到了17万亿平方高峰未来会回落，但17万亿销售额并不是高峰并能维持5-10年！

以万科为例，虽然处于所谓的强周期行业，但假如你认真它过去20年的财务数据，哪里像强周期呢？

这里只是随便拿近几年一些财务数据，实际过去20年几乎每一年营收和净利润都在增长。近两年销售数据依然15%左右的增长（确保未来入账也增长），净负债率低至27%、2000亿货币资金、ROE达到20%……

过去7年做好了迎接地产白银时代、青铜时代的改革，公司治理结构再次完善、激励机制落实到位、新布局的产业开始进入扩展及收获期无论是物业、物流地产、长租公寓等多开花，将科技附能打造一个与城市生活配套相关的平台型企业，非常值得期待！

白酒过去我们主要好做高端白酒的龙头酒企，目前地产主要好专注与大都市圈围绕建有人住的房子的地产企业！

未来几年整个地产行业分化很严重，在小城市的小地产商会非常艰难，大地产商也难赚钱。而能有人口持续流入、产业结构较好、城市综合完善的大城市房子才值钱，入住率高的小区围绕业主可做得后续服务和生意才多！

估值方面目前整个地产板块到了历史最低，但是整个板块赚钱能力并没有大打折扣（很多降杠杆的企业毛利润会下滑）！

上面这幅图是贵州茅台过去9年价格及估值走势图，目前你很难想象方面茅台居然跌破10倍市盈率了吧？当时就是弯腰捡钱，当然后视镜总是简单的，我们需要是有前瞻性能力！

未来5年万科大概率开发业务能保持15%的年增长率，在牛市基础下应该至少给回12-15倍PE才对（目前约7.5倍），五年叠加净利润增加翻1倍，戴维斯双下股价就能翻4倍！

假如最终将物业打包进万科A集体上市（只是猜测），应该给多少倍市盈率呢？20倍还是30倍？这里补充做预测五年后物业的净利润就超过100亿（开发业务能做到800-1000亿）！

最后再谈谈调控及房价，去年初可能很多人是怕房价下跌所以不敢给地产股高估值，但结果是全球疯狂印钱全球大城市房价大涨，中国持续出非常多政策压住大城市房价（这是调控）。

当然大家焦在大城市而已，目前每个城市针对情况做合理政策，政府态度实际是不希望大涨，更不希望大跌。假如整体开始下跌会怎样？很简单就是放开一些政策刺激大家购房，那么你何必太担心房价涨跌还有调控政策呢！

正如郁亮所说万科做个好农民就好了，不去预测政策天气情况，在任何天气政策环境都能做好经营，种出好的产品（确保营收净利润增长）！

补一些可能得意外惊喜2019年9月左右是新能源汽车行业最艰难时刻，特斯拉现金流也非常紧张、蔚来有“穷途末路”股价一路大跌（高瓴也抛弃、百度不愿追加），国内多个城市汽车展览会因为很多新能源汽车拿不出钱而被迫取消，拜腾汽车接近破产……

当然疫情后全球印钱及各国追加政策出现大翻身，其中蔚来汽车一年半时间股价翻了超过30倍……

目前我们一些观是地产最严施压已过，已有不少较大型地产企业困难不少，政府不会让它轻易倒闭，将合作收拾残局，那么可能已过最艰难的个别公司假如非常积极努力去争取翻身，后面两三年不排除股价出现超额上涨的表现！