蓝光嘉宝服务香港上市 资本与收并购浪潮中的发展猜想

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摘要：蓝光嘉宝服务不管在发售或是上市首日都能有优越的表现，与其自身业务模式有着不可分割的关系。

观指数 早上8多的香港-中环地铁站，正值上班高峰期，西装革履的白领，提着公包快步前进，以期用最快速度赶上港岛线的列车。

从中环站A口出来，走过人行天桥便到了交易广场，金融大会堂也藏身于其中。准备上市的企业如同等待地铁的白领一样，聚集于此，赶着登上港交所的列车。

随着房地产行业逐渐从增量时代向存量时代迈进，物业管理公司成为了登车的主要成员，蓝光嘉宝服务也是其中一员。

10月18日上午930分，蓝光控股集团董事局主席、【蓝光发展(600466)、股吧】董事长杨铿，蓝光嘉宝服务董事长姚敏，两人各执一锤，敲响了港交所的上市锣。

据蓝光嘉宝服务股份配发结果显示，其股份发售价厘定为37港元/股，接近招股价区间30.6港元至39港元的上限。而在香港公开发售初步提呈发售股份中，其获得了约52.89倍的超额认购。以此计算，蓝光嘉宝服务共计获得约14.8亿港元的募资净额。

而在开盘之后，蓝光嘉宝服务的股价应声上涨，盘中最高涨至46.5港元/股，截至收盘报每股42.55港元，较发售价升15%。这个涨幅在众多物业企业股份开盘首日的涨幅中也能排上名次。

事实上，蓝光嘉宝服务的股票发行价，在目前已经在香港上市的物业管理公司中属于较高者，募资金额也位于行业前列，高于目前已完成IPO的物业管理公司平均8.86亿港元的募资额。

而蓝光嘉宝服务不管在发售或是上市首日都能有优越的表现，与其自身业务模式有着不可分割的关系。

搭乘物业上市热潮 积极寻求外部扩张

蓝光嘉宝服务在招股书中指出，所得款项净额的约77%将用于物业管理服务业务的扩展以扩大业务规模；约5%将用于提升社区增值服务；约8%将用于为升级IT系统提供资金；约10%将用于营运资金及一般公司用途。

据了解，在已上市的物业公司中，用于物业管理业务扩张的金额比例为34%至65%。显然，蓝光嘉宝服务的IPO募资所得款项净额用于物业管理服务业务扩展的比例，也是目前众多已上市物业企业中的高者。而针对第三方面积的大力扩张，也正符合目前物业管理行业的发展趋势。

据观地产新媒体不完全统计，仅今年上半年，至少发生14宗物业管理公司收并购案例，发起收购的包括雅生活服务、中奥到家、碧桂园服务、绿城服务、佳兆业美好、新城悦、永升生活服务及浦江中国等。

华创证券报告指出，目前物业管理公司主要扩张方式有四种，包括：获取母公司交付面积扩张规模；依靠服务获取中小开发商交付面积；收并购获取管理面积提升；争夺存量市场管理面积。前两者针对新房市场，后两者针对存量市场。

该报告同时指出，方式一可以获得大量交付面积，实现管理面积规模高增，确定性强，但需要依赖母公司；方式二对成本管控要求较高，可复制性不强；方式四在目前尚不具备大量释放的基础。而通过收并购的方式，可以直接并迅速的增加管理面积。

显然，对于大部分物业管理公司而言，目前最有效的管理面积扩张方式就是通过收并购的方式。

另一方面，在度过目前以扩张为核心的阶段后，增值服务由于远高于基础服务的毛利率以及多样性的发展方向，将成为物业管理后阶段盈利的关键。而增值服务规模极大程度上依赖于为其提供入口的管理面积。

此外，积极寻求外部扩张，很大程度上也减轻了企业对于关联方的依赖，从而促使其加强市场拓展能力，以及提升服务与市场口碑。

并购带来什么？

对于蓝光嘉宝服务而言也是如此。其成立之后，在很长一段时间主要依赖于承接蓝光发展开发的业务。但过去三年，蓝光嘉宝服务发起多起收并购，使得其管理面积快速增长的同时，也降低了自身对于母公司的依赖。

资料显示，2016年，蓝光嘉宝服务以1.04亿元收购国嘉物业；2017年先后以6000万元、2400万元收购杭州绿宇、上海真贤部分股份，首次进入长三角地区；2018年，又以5200万元、3500万元、230万元收购成都东景、泸州天立部分股权及成都全程全部股份。

收并购加上来自母公司管理面积的自然增长，使得蓝光嘉宝服务的管理面积快速增长。截至2019年6月30日，蓝光嘉宝服务业务版图已经扩展至国内69个城市，拥有436个在管项目和48个已签约管理但未交付的项目，在管建筑面积从2016年的24.2百万平方米增长到截止2019年6月30日的63.3百万平方米。

值得注意的是，2016年至2018年期间，蓝光嘉宝服务在管建筑面积年复合增长率达58.2%，而在这三年间，物业服务百强企业在管建筑面积的平均复合年增长率仅为16.7%。

外部扩张也进一步降低了蓝光嘉宝服务来自于蓝光集团的收入比例，于2016年至2018年及截至2019年半年度期间，来自向蓝光集团销售所得收入分别约占蓝光嘉宝服务总收入的的32 .5%、28 .8%、21 .7%及21 .3%，呈逐年下降趋势。

与此同时，通过收并购蓝光嘉宝服务也逐步降低对于单一区域的依赖性。其四川省内物业管理服务所得收入占总收入比例从2016年的82.4%降至2019年半年度的59.8%。在上述时间的4个报告期内，蓝光嘉宝服务在四川省的在管建筑面积分别占公司在管总建筑面积的76.0%、54.8%、55.1%和54.0%。

面积的增长，使得蓝光嘉宝服务在增值服务方面的增长表现亮眼。

据了解，从2015年，蓝光嘉宝服务就已开发应用“嘉宝生活家”，通过整合线上+线下资源来提高服务质量、服务体验感。截至2019年6月30日，“嘉宝生活家”吸引注册用户总数超71.4万人，覆盖蓝光嘉宝服务在管的400多个项目，仅2019上半年，交易额达约3.36亿元。

在2016年至2018年及2019年半年度，蓝光嘉宝服务通过社区增值服务，分别实现收入1.27亿元、1.82亿元、3.33亿元及1.93亿元。而对比物业管理服务、咨询服务、社区增值服务三个板块2018年度的同比增长率，社区增值服务83.1%的同比增长率也遥遥领先其他板块。

值得注意的是，这个板块也是物业管理行业高毛利以及多样性发展的方向，将成为后期盈利的关键。蓝光嘉宝服务已在该板块持续保持33%以上的毛利率，至2019年半年度，录得34.9%的毛利率。

该板块的高毛利，也令蓝光嘉宝服务能在2019年半年度的整体毛利率依然保持在33.9%的高位。而同期的其他上市物业管理公司的毛利率水平则在17%至43.5%，蓝光嘉宝服务无疑处于行业中上水平。

成功登陆资本市场的蓝光嘉宝服务，借助资本的力量，在未来一段时间内的收并购战场上也将如虎添翼，一方面进一步扩大业务规模，另一方面也将为未来多样化增长提供充足的变现入口。

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