一年之计在于春，对于上市公司特别是房地产企业来说，每年的第一个季度的势头特别重要，它是检验上一年管理层战略落地情况的第一个阶段，战略正确与否，初见端倪。

在今年3月份，德林社曾对一家地产业公司蓝光发展进行了2018年年报的解读，其管理层为公司构建的高度协同的同心多元化产业生态链引起市场广泛关注，业界好奇，在去年的宏观产业环境下，一家地产为主业的公司为何能保持高增长？是昙花一现还是另有乾坤？

4月底，蓝光发展披露了它的2019年第一季报，德林社再次聚焦于此，探究这家业绩高速增长的公司背后到底有何乾坤。

业绩依旧爆发力十足

蓝光发展一季度业绩单的表现如何，如果用体育界时髦的词汇表述，那就是“太横了”。主要财务指标上，一季度营业收入57.67亿元，同比增长73.4%，净利润5.42亿元，同比增长85.97%，扣除非经常性损益后的归母净利润4.76亿元，同比增长74.22%。

也就是说，蓝光发展一季度业绩主要指标均同比增长在7成以上。这是什么概念？以在A股上市的业内综合实力排名靠前的万科和绿地为例，一季度万科和绿地的归母净利润分别增长25.2%和26%。

蓝广发展一季度的业绩与同行业相比迅猛十足，事实上，这样的增速是公司最近三年持续狂飙的延续，2015年至2018年，蓝光发展房地产销售额复合增长率达到67.2%。

内行门道，业绩是结果，如何实现这个结果则是反映公司是否健康发展的关键。

一家券商的分析师在研究了公司的一季报之后，给出了两个判断。

一是房地产结转节奏提速，也就是业内通常所说的高周转，其背后是资金的使用效率和资金安全。

二是盈利能力持续提升。值得一提的是，公司盈利能力的提升，并不是依靠更高房价推动的销售毛利率上升来实现的，相反，在今年一季度，蓝光发展销售毛利率同比下降3.11个百分，然而，同期费用得到精细化管控，销售费用率仅为12.45%，同比下降了4.91个百分。

依靠费用的有效管控，在毛利率下降的情况下，使得销售净利率达到9.41%，同比增长0.64个百分，创造了2014年以来的新高。

在周转速度更快的情况下，盈利能力持续提升，这是地产企业最想追求的结果。正如章开头所说，一年之计在于春，今年一季度，蓝光发展确实给全年奠定了基础，截至一季度末，公司预收款563.73亿元，同比增长54%，为未来业绩的持续确认留下了充足的空间。

此外，对于地产业来说，融资能力是其生命线，在一季度业绩大幅增长的同时，蓝光发展的融资速度也在不断提升。如今年3月份，蓝光发展完成了2019年公司债券（第一期）发行工作，实际发行11亿元；同样在今年3月，公司收到上交所出具的无异议函，同意公司非公开发行总额不超过20亿元的公司债券。

地产界的“蓝光模式”

任何一个现象不会无缘无故的发生，蓝光发展过去三年的高增长叠加今年一季度的迅猛，仔细探究之后，其背后有它的“乾坤”。

如果用两个战略来解释，则可概括为拿地战略和人才战略。

先说拿地战略，2018年，公司新增土地储备85块，而今年一季度，公司新增土地储备即达到23块，体现了“蓝光速度”。

在蓝光发展的拿地中，区域选择和模式选择共同驱动其土地储备的增加和业绩的爆发。

在区域上，蓝光发展在立足大本营成都的基础上，进行全国化重布局。公司2019年一季度实现销售金额188.62亿元、销售面积207.37万方，同比分别增长10.23%、16.44%。

分区域（按销售金额）：成都区域作为公司大本营，贡献40.13亿元，占比21.28%，比去年同期下降40.8个百分。华东、华中区域继续发力，分别贡献58.25亿元、42.1亿元，同比增长391%、150%，占比分别扩大23.9和12.5个百分至30.9%、22.3%。华南区域实现销售额15.49亿元，贡献占比8.2%。

业内分析人士预测， 2019 年，公司可售货值充裕，成都大本营以外区域继续发力。其因是公司近几年积极进行全国化布局，销售结构更趋均衡。比如今年一季度，华东、华中区域成为公司销售新的增长，合计销售占比超五成。

而在拿地模式上，相比较传统的招拍挂方式，蓝光发展更多的采用并购的模式，第三方机构监测，蓝光发展非直接招拍挂方式获取的资源占比近八成（按建筑面积）。

众所周知，传统的招拍挂项目，竞争非常激烈，价格比较高。而并购的模式，则可以基于已有项目的评估，以合理的价格并购，风险更加可控。但另一也是毋庸置疑的，并购的模式对团队的并购能力有很高的要求。

据了解，为了匹配公司的拿地模式，蓝光发展建立了专门的并购团队，在这个团队中，除了投资人员，还包含律师、税务师、会计师以及针对税筹和法律控制的外部团队。

所以，在“蓝光模式”中，符合产业发展趋势的全国性布局和拿地途径，成就了蓝光发展的拿地战略。

公司的战略执行离不开人才的支撑，结合房地产业的特，蓝光发展在人才战略上实行房地产业常见的跟投模式和激发人才活力的股权激励模式。

2017年开始，蓝光发展通过“蓝光共享”和“蓝光创享”计划，将跟投模式和利润激励机制注入蓝光发展的项目中，在激发了人才的积极性同时，提高了项目的收益。

在股权期权激励上，继2015年与公司净利润目标挂钩的期权激励得以实现后，2018年，蓝光发展更进一步，拿出1.8亿份股票期权向核心高管授予，占公司总股本6%。此次激励设定的业绩目标为：2018年、2019年、2020年上市公司扣非净利润，分别不低于22亿元、33亿元、50亿元。

蓝光控股集团董事局主席、蓝光发展董事长杨铿如此定义人才战略，“把激励机制作为杠杆，撬动大家的自主性和能动性。借助分配机制的变化，把员工的奋斗基因充分激发出来。”

在拿地策略和人才策略的双轮驱动下，蓝光发展创造了地产界的“蓝光速度”和“蓝光模式”。

未来之路

“不谋万世者，不足谋一时。不谋全局者，不足谋一隅”

公司发展和投资是相通的，就像滚雪球一样，要在足够长的赛道中持续增长。选择什么赛道，必须要谋定而后动。对于业绩持续增长的蓝光发展来说，其如何在深耕地产主业的同时，迭代自己的产业布局，加深自己的护城河？

蓝光发展的整体战略架构是“人居蓝光+生命蓝光”，其业务的代表主体则是聚焦地产主业的蓝光发展和蓝光发展旗下的嘉宝股份和迪康药业。

嘉宝股份的主营是为住宅、商业、写字楼、工业园等业态社区和项目提供专业、便捷、高效的物业服务与物业增值服务。其天然的与蓝光发展的地产主业协同，这正是人居蓝光提出的聚焦住宅地产，打造住宅地产的同心多元化产业生态链。

在生命蓝光板块上，迪康药业持续发力，布局生物医药领域的风口，拓宽蓝光发展的业务护城河。

目前，迪康药业和嘉宝股份均准备在H股上市，迪康药业已经完成股份制改造，在今年一季度，嘉宝股份发行境外上市外资股获得中国证监会核准。

分析人士认为，一旦蓝光发展旗下两主要平台完成上市，则进一步增强公司的整体资本实力，助推产业加速发展。

一季度的业绩爆发给蓝光发展开了一个好头，我们很期待，今年全年蓝光发展是否能够在清晰的战略路径下给出更稳健的业绩。蓝光发展董事长杨铿定调说，2019年，蓝光将坚定推进战略4.0，打造投资能力、产品能力、营销能力、财务能力、人力及组织能力五大战略级核心能力，建设基业长青的蓝光。