杭州工商托，深陷地产违约的漩涡

原创|资管裕道人

地产寒冬之下，托公司的日子也变得越来越艰难。

在报道了万向托的“遮羞布”之后，今天的文章聚焦总部同样位于杭州的杭州工商托。

一直以来，总部位于杭州的四家托公司。无论是央企背景的中建投，还是国资北京的浙金和杭州工商，亦或是民营的万向托。营收排行均位于行业的腰部完后，鲜有一家位于行业前列，好几家属于“小而美”的代表。

但是这些公司都有一个很重要的特点，那就是地产业务占比高于平均水平。比如万向托，其地产业务占比超50%，而剩下的浙金、杭州工商和中建投，比例也不算低。

这与杭州乃至整个浙江房地产行业发展息息相关。

正所谓成也地产，败也地产；盈亏往往是同源的，对于杭州工商托而言，同样不例外。如今的杭工商，可谓是深陷地产违约的漩涡。

腰斩的营收和净利润

来自杭工商托2021年报显示，公司报告期内实现营业收入6.98亿元，同比下降50.39%；同期，实现利润总额4.41亿元，同比下降31.09%；实现净利润3.26亿元，同比下降49.06%。

2021年对于大部门托公司而言，的确是相当难熬的一年。许多托公司的营收和净利润均出现了一定程度的下滑，但是下降超50%的托公司，确实也少见。来自国投泰康研究院的数据显示，2021年，61家托公司净利润同比实现正增长的有38家，23家净利润出现下滑，小于-50%的有11家。

从收入结构来看，杭工商投资收益从2020年同期的2.95亿元，跌至1.96亿元，跌幅达33.56%；手续费及佣金收入从8.34亿元，跌至5.68亿元，跌幅达31.90%，上述两项数据成为其营收大幅下滑主因。

对于托公司而言，投资收益属于自营业务，而手续费佣金则是来自于托公司受托管理的托计划。这两项数据的下滑，也从侧面说明了资本市场的波动和托行业在2021里面的历劫。除此之外，杭工商公允价值变动收益损失增加，从2020年的-8286万元降至2021年的-1.60亿元，变化幅度达到93.10%。

回顾杭工商托在资管新规过渡期年报数据发现，2021年整体经营情况应该是杭工商表现最差一年。

2019-2020年，杭工商分别实现营收11.33亿元和11.40亿元。实现为净利6.38亿元几和6.40亿元，达到近三年高点。与业绩起伏相对应的，是其手续费及佣金收入、投资收益、公允价值变动收益，趋势变动基本趋同。更让人担忧的是杭工商的ROE。2021年杭工商托净资产收益率为6.45%，相较2020年13.91%水平，下降7.51个百分点，远低于2019年15.22%净资产收益率水平。

2021年，杭工商托不良资产率上升明显，由2020年的13.85%上升至17.21%，同比上升3.36个百分点。对于其资产不良率激增原因，其同样未做直接回应。而来自媒体的统计显示，目前行业平均资产不良率在4-5%。

在杭州工商2021年报当中，指出了当下市场中的有利因素国家自2021年开启现代化征程，供给侧结构性改革深入推进，多层次资本市场日趋成熟，市场主体活力不断激发，企业和居民对金融服务的新需求给行业带来了广阔的业务机会和空间。

另一方面，随着行业制度和监管框架的不断完善，为托公司的定位和业务转型提出了明确的方向，也为行业发展建立了新的准则和规范。托公司在监管部门的积极推动下开展托文化建设，托回归本源业务，逐步走向高质量发展阶段。

但是在年报中，杭州工商也指出当前国内外不确定因素上升，金融市场波动持续加剧，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力依旧是当前和今后一个时期的旋律。

尤其是托业过去赖以增长的房地产行业，系统性风险上升，在防范化解金融风险的定调之下，托公司面临风险和转型的压力。随着监管对融资业务的压降，以非标融资为主的业务模式和以利差收入为主的盈利方式已经越来越难以为继，转型阵痛在相当当的一段时间内，将对托公司经营形成持续冲击。

尤其是在行业调整时期，行业的“头部效应”也愈发显著。公开数据显示，行业排名前十的托公司，几乎赚取了行业超50%以上的利润，对于众多腰部和以下的托公司而言，压力不可谓不大。

而这，就是行业现状

深陷蓝光违约的漩涡

在众多地产违约漩涡之中，蓝光地产的问题相对比较突出。

而据了解，除了杭州工商托以外，包括五矿托、建托、北方托等多家托公司同样深陷“身陷”蓝光发展的债务漩涡。其中，杭州工商托曾为蓝光融资约20.5亿元，规模在托公司中较大。

公开资料显示杭州工商托在广东佛山、茂名、陕西宝鸡等地的项目上，都曾以参股合作搭配融资方式为蓝光发展提供资金。

最新年报数据显示，蓝光发展报告期内实现营业总收入86.27亿元，同比下降27.69%；归母净利润为-49.9亿元，同比下降5.68%。而在去年111月，蓝光发展到期未能偿还的债务合计258.81亿元，形式有银行贷款、托贷款以及债务融资工具等。

对于蓝光而言，杭州工商托也是大力支持。只是在这一轮史无前例房地产调整之中，由于四川蓝光自身的问题，杭州工商托深陷其中。

受金融业持续严监管和房地产调整变革等因素影响，托行业一大传统业务阵地——房地产托发生了深刻变化。来自媒体的统计报道显示，截至2021年底，托资产投向房地产业的规模合计约为1.97万亿元，较2020年的2.41万亿元同比减少约4391.77亿元，降幅约为18.23%。其中，有47家托公司房地产托业务规模同比下滑，仅14家同比增长。

地产托，过去一直是托公司强大的利润来源之一，而如今行业剧烈调整。托公司也在持续为过去的高速增长买单，购买房地产托的投资人，也开始了各种理财维权，被迫开启了“征程”

自2021年以来，各家托公司对地产业务进行了风险管控、风险处置以及未来展业思路等方面的调整和升级，包括但不限于加强用风险及其衍生风险管控、开展存量地产债券分析、严控展业区域及交易对手准入门槛以及持续长租公寓、保障性租赁住房REITs等领域。

措施一堆，实际执行中又是另说了。

从2020-2021年减少的4500.96亿元中，减少的大头包括中融托、中托、平安托、五矿托、山东托、渤海托、陆家嘴托和中航托同比减少200亿元以上。

当然，上述托公司属于“急流勇退者”。

不过这并不是故事的一切，与上述主动减少房地产托规模相对应的，是勇敢地“逆行者”。据不完全统计，14家托公司这一业务规模出现扩张，比如大业托、长安托、金谷托、北京托等，合计增加190.81亿元，平均每家托公司增加13亿左右的规模。

值得一提的是，这些都是中小托公司。从去年末投向房地产领域的托资产占托资产总规模比例来看，占比较高的公司也主要是中小托，如大业托的房地产占比达38.97%。从地产托占比业务来看，超过50%的有两家，分别为万向托万向托（60.08%）和爱建托（52.31%）。

而本文的主角杭州工商托，如果不是在2021努力压缩规模，也许就能夺冠了。年报数据显示，杭州工商托压降了5.66亿元，占比从原来的62.14%降至49.17%。距离50%，也仅仅是一步之遥。

地产成了牛夫人

部分重仓地产业务的托公司，经营业绩明显受到冲击。而杭州工商托的经营数据，早已经证实了这一切。一方面是非标融资业务的持续压降，一方面是房地产领域风险的持续暴露，对于众多托公司而言可谓是不可承受之重。

多家托公司在年报中坦诚了房地产托业务给行业和公司自身发展带来的挑战。

中铁托直言“2021年托行业加速出清，风险项目规模和数量持续上升，在金融监管高压和房地产债务风险蔓延下，托公司首当其冲受到冲击，纷纷遭遇‘地产劫’，行业转型已进入‘深水区’。”

光大托亦表示“报告期内，受宏观经济下行、新冠肺炎疫情反复和监管政策收紧的影响，部分房地产客户经营情况、资金回流等受到较大影响，产生用违约风险。”

就连一哥中托也表示“房地产、城投融资等重点领域的风险上升较快，托产品的兑付压力增大，托公司需要进一步增强风险防范、化解和抵补能力，在妥善平衡业务创新发展、保护受益人合法利益、维护股东权益等诸多诉求上存在压力和挑战。”

如何处置成了看点

房地产一直是托资金投放的重要领域。伴随着业务规模下降、违约规模高企的状况，各家托公司对房地产业务进行了风险管控、风险处置以及未来展业思路等方面的调整和升级。

但是房地产托业务并非最终是走向“清零”，而是将从传统融资类向股权投资类等多元化的模式过渡，合作伙伴、业务发展区域将向头部优质企业和一二线城市集中。

在创新业务上，部分托公司目前正在研究和探索长租公寓、保障性租赁住房REITs等领域。而基础设施不动产托投资基金（REITs）自2021年6月推出以来，截止目前已经有12只在交易所上市。涉及到租赁住房的有三只，未来随着这一品种的持续扩容，托公司或有更大的空间。

写在最后

仔细梳理杭州工商托之后发现，情况不容乐观。

去年来自21世纪经济报道的《固有资金承接问题、消极处理风险，一些托公司为何热衷隐瞒不良》当中，直指杭州工商托。彼时关于杭州工商托的数据是70亿元，涉及到到秀兰、天洋以及蓝光等地产公司。

在最新的2022上半年托公司经营当中，杭州工商托实现净利润仅为0.39亿元，排名行业第50位；而去年同期这一数字是2.65亿，位于行业第36位，同比下降85.28%。

距离亏损，一步之遥。原因除了外部环境变化以外，接近50%的房地产托业务占比以及重仓的蓝光发展没有发展，反映到财报数据上就是大幅下滑的利润和高企的不良资产率。

不可否认，杭州公司托积极布局标品业务，其在慈善托方面的创新也值得称赞，但这些业务短期难撑大局。

深陷地产违约漩涡的杭州公司，未来会如何在创新业务和非标业务中寻找平衡突出重围？

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