为什么调控收紧 楼市“哑火” 但房企还在抢地？

　　五月刚过，楼市的各种机构月报就陆陆续续都出来了。

　　局姐翻了一眼，和预料中一样，这个月，楼市调控整体收紧的大趋势已经非常明显了。而且，在大部分城市，传统的楼市“红五月”压根就没有出现，成交量一片寡淡。

但是，有一类数据特别扎眼：

　　土地出让金额。

　　虽然调控收紧，楼市“哑火”，房企却还是在疯狂抢地，这是什么逻辑？

接下来，楼市的走向会有怎样的变数？

01

　　先5月的成交情况。

　　一手房的成交量涨幅是在收窄的。

　　主流45城的一手房成交量比4月上涨5%，而且，会有一些城市的分化。

　　同为一线城市，深圳和北京成交量上涨很不错，上海只是微涨，广州成交量连续两个月在下滑。

　　二线城市涨跌各半，三四线城市的成交量，整体都在下滑。

　　没有出现抢房潮，买房的人，心态也开始不太着急了。

　　58安居客房产研究院分析了用户找房行为，发现5月全国新房找房热度环比下降2.4%，一线城市找房热度环比微涨0.5%，二线城市出现较大幅度下行，降幅为4.1%。

　　这个趋势也体现在用户咨询数量上，5月全国咨询来电量回落，环比上月下跌8.1%。

　　新房市场的成交均价被操控的空间大，没太多参考价值，局姐就不做分析了。

　　而二手房方面，虽然卖家心态还是挺硬的，挂牌均价还在上涨，但是涨幅已经跌了。

　　诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2019年5月，100个重城市二手住宅挂牌均价环比上涨0.14%，连续3月持续上涨，但涨幅逐渐收窄。

　　(图表来源：诸葛找房)

　　但成交量价就更不乐观了。

　　成交量上，北京二手住宅网签量环比降二成，深圳环比下跌2.7%，广州下跌1.2%，上海二手房指数还没出来，但是4月份的成交量数据，就已经是环比下跌状态了。

　　成交价上，2019年5月，北京等十大城市主城区二手住宅样本平均价格比4月上涨0.17%，杭州、北京、南京、上海在上涨，而成都、深圳、重庆、广州和天津都在下跌。

　　经常局姐的小伙伴都知道，二手量价趋势是一二线城市房价最真实的反映。

　　这个五月，下跌的城市，比上涨的还多。

　　小阳春落幕之后，“红五月”就这样爽约了。

02

　　爽约的背后，是调控的魅影。

　　中地产研究中心统计数据显示，2019年前5个月，房地产行业发布调控政策高达205次，与2018年同期的159次相比上涨接近30%。

　　最近一轮政策密集出台，始于4月。当月，各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达60次，5月，这个数据是41次。

　　这两个月的政策发布密度，是历史峰值，平均每天发布楼市调控政策1.7次。

　　相比从2018年四季度开始的宽松潮，最近调控的走向是明显收紧的——住建部多次强烈发声，连续2个月名房价上涨明显的城市。海南、广州、苏州、合肥陆续针对房地产调控中部分环节加码调控。

　　至少从目前的情况来，这一波楼市政策收紧，未到终。还会有一大波城市跟进。

　　有趣的是，楼市调控白热化的同时，抢人大战也在白热化。光是5月发布的人才政策，就超过22次，也是最近数年的高位。

　　抢完境内的不算，大湾区已经开始抢境外人才了。

　　上次，局姐在《作为一个购房者，如何判断哪座城市未来更有价值？》里提到，深圳宣布，来粤港澳大湾区工作的短缺人才将享受15%的个人所得税减免优惠。

　　马上，广州就跟进出台政策，给了港澳台有为人才各种优惠，其中一项就是：6月1号开始，符合条件的港澳台人才，在广州买房将不受限制，无需社保。

　　然而，当抢人政策成为每个城市的标配的时候，对于房价影响的重，就从抢人变成了留人。

　　如何判断留人效果？这也是有数据可以分析的，但这一篇就不展开了。

03

　　总而言之，所有的数据都显示，这个月，楼市不但调控整体收紧，而且市场也在转凉。

但是，有一类数据特别扎眼：

　　土地出让金额。

　　土地升温的动作，比调控收紧要早那么一。

　　3月，土地市场触底回升，4月，调控开始收紧，抢地大战白热化，5月，土地市场的热度居然还在继续蔓延。从热城市土地成交情况，住宅类全国单宗地块超过20亿的，多达35宗。

　　(数据来源：中地产)

市场转凉明显，土地市场却依旧火热，这是什么逻辑？

　　其实，如果分解一下数据，就会发现，5月明显热着的，并不是全国的土地，而只是一二线城市。

　　(来源：诸葛找房)

　　其中，二线城市是这几个月的绝对主力，而一线城市的土地供应是这个月忽然加大的。

　　但三四线城市无论是土地宗数还是规划建筑面积，都出现了下调的趋势。

　　这个趋势，也可以和楼市库存对应来。

　　5月份的库存数据还没有出，可以先4月的数据。

　　截至2019年4月底，一线城市和三四线城市的库存拉升态势较明显。

　　其中，一线城市库存提升，是因为近期供应节奏明显加快，而对于三四线城市来说，2018年11月份以来，近6个月库存一直在明显攀升。

　　成交量下行，会让三四线楼市的库存去化压力重新增加。

04

那房企又是什么心态呢？

　　今年的3月29日，融创的孙老板告诉一起战斗的兄弟们：今年拿地要非常小心。

　　言犹在耳。

　　4月，融创就把拿地金额干到了全国第一。

　　而到了5月份，在土地市场上反超融创，干到第一的，是宇宙的第一房企，碧桂园。

　　为什么要抢地？除了前段时间资金松动，更多的，是竞争的压力。目前房企规模化弯道超车的机会只有3年左右，未来市场格局定好后，再想快速发展难度会更大。

　　之前，弘阳集团执行总裁张良曾经公开表示。

　　其实，许多企业并非不懂抢地的风险，也不见得真的好后市，但经历了漫长的低迷期之后，手头忽然有了钱，无论出于阶段性补仓的需求，还是害怕不抢地就被“大鱼吃小鱼”，总之，手头有钱，就得赶紧买买买。

　　毕竟，对于房企，规模不是万能的，没有规模万万不能。

　　任你调控加码，房企总是需要“活下去”。不找死，就是等死，大部分房企还是愿意主动出赌一把的。

　　三四线城市是肉眼可见的不敢进了，那就集中去一二线城市，尤其是地价还没有特别贵的二线城市，这股扎堆的力量，直接导致了5月的土地市场热潮变本加厉。

　　但是，可以预见的是，地价上涨太明显的地区，楼市调控肯定也是要跟着继续加码的。

　　前几天，就有媒体报道称，监管部门收紧“地王”融资，旭辉、金地等拿地激进房企债券、ABS发行被暂停。

　　对此，两家公司都已经站出来否认了。息真假不表，但是，收紧房企资金端的大趋势，已经是没什么好质疑的了。

　　这一波抢地大战，也快要接近尾声了。