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错失黄金时代之七:首开、首创

  • 作者:Fairy0726
  • 2019-02-13 18:33:53
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北京上海,是房地产市场容量最大的两个特大城市。但困惑攸克君很久的一个问题是,房地产高歌猛进的10多年里,京沪除了绿地,再没有第二家规模领先的本土房企。

因可以列出一堆,其中不乏共性。但攸克君不是要写毕业论,而且,反思也没啥意义,何况人家城市政府部门都没有说要反思。再说,即使拥有规模前三房企有怎样?恒大拿过老大,总部从广州迁到了深圳,也没见广州市想办法挽留住。

历史映照不了现实。茶余饭后咀嚼一下而已。

01、首开

北京晚报的毛序国老师,是媒体圈里的老一辈城建记者。对,八九十年代那时候就叫城建,没地产什么事儿。

毛老师有个年轻人望尘莫及的本事,几十年前发生的事,时间、地、人物,一清二楚,连某年某月某日上午下午晚上都给你讲出来。有次饭局,远远坐着偷听毛老师讲故事。他提到了一个人,赵康。他是谁?

北京城市开发集团董事长赵康。北京城市开发集团?别说90后没听说过,连很多80后也没听说过。北京前三门听说过吧,前三门沿街那一排排的高楼,就是城市开发集团建的,它的前身是成立于1980年的北京市城市建设开发总公司。还有方庄,也是它建的。

但2001年房地产企业上市解禁后首批上市的三家房企,来自北京市的代表却不是城市开发集团,而是天鸿集团旗下的天鸿宝业,虽然它上市后的表现极差。顺便提一句,另一家天房发展表现也很差,只有金地还算对得起那张牌照。

天鸿集团的前身是成立于1983年的北京市房地产开发经营公司。著名的大运村和回龙观都是它建的。

2005年12月,北京城市开发集团与天鸿集团合并,重组为北京首都开发控股(集团)有限公司,简称“首开集团”。2007年首开集团借壳天鸿宝业重组上市,是为首开股份(600376)。

首开人最喜欢说的一句话,是“一部首开史,半座北京城”。不说万千庞爱集一身,至少也是北京优质资源集一身,而且重组后的首开集团也刚好赶上了波然壮阔的房地产大潮。然而,让人失望的是,10多年时间里,首开股份的销售规模不仅被同期上市的金地集团甩在后面,还被一批后起新秀迅速赶超。

首开一直承担着北京市城市改造和保障房建设的重任。这既是机遇,也可能是羁绊,因为城市改造和保障房建设很难高周转、求规模。但这并不能成为首开曾经发展滞缓的全部理由。

攸克君在前面故意混淆了首开集团与首开股份,而简称为“首开”。实际上,早期的首开如果在战略方面能够更清晰、坚定的话,它就可以实施两条腿走路:城市改造和保障房建设由首开集团来承担;商品房建设由首开股份来承担。市场化的首开股份,有北京大本营作为很厚的底子,完全有理由跑得更快一些。

战略的不清晰和摇摆,还表现在全国化战略的重心选择上。是聚焦于北京,还是同时向外发展?首开股份选择了同时向京外发展,但并不稳定,年度投资不时出现飘移。更值得一提的是,其全国化战略的布局,并没有很好地踩准热城市的节奏。

首开股份大约是2015年左右醒悟过来,开始发力。但近几年业绩起伏较大。2016年签约销售额631.03亿元,同比劲升92.65%,迅速踏入全国房企20名以内;但2017年签约额仅691.90亿元,同比微升9.65%,排名跌出30名外。好在2018年它又回过味来,签约额1007.27亿元,同比上升45.58%,跑赢大部分同行,克而瑞榜单排名31位,如果剔除有些房企的业绩水分,它的排名理应更靠前。

但我们认为,20名左右甚至20名以内,这才是首开股份应有的位置。

02、首创

首创集团承担着大量的基础设施建设任务,但首创置业则不然,市场化程度较高,以房地产开发为主业。

2018年首创置业累计签约金额约706.4亿元,同比增长26.5%,与前50名行业增幅基本持平。但这确是一个令人失望的业绩。

因为管理层承诺的目标是,2018年“保750亿冲800亿元”,表面只相差几十亿,但发展慢半拍就会在排行榜上掉几名。2017年排名是38名,2018年掉到了43名。付出了努力的结果,别人在前进的时候,你却在后退,不免有郁闷。

必须正视的是,这家企业站在北京的高地,机会大把,资源多多,但过去的发展进程却远未达到人们的预期。业务方面主要表现在以下方面:

一是早期北京这个房地产战略重地被严重忽视。不知是不屑还是无力,很长时间里,首创置业鲜少在北京的公开市场拿地。而过去靠旧改和收购置换来的土地资源,开发进展慢。作为最大的地主之一,北京市场的占有率太低,是个重大失误。直到近几年,北京市占率有较大提升。

二是京外市场同样没有踩中节奏。进入热二线城市,不是快了就是慢了,储备不是重了就轻了。比如,西安是首创置业进入很早的城市,但多年徘徊不前,当2016年西安楼市爆发式增长时,首创置业又没多少货值可供应。

三是持有型商业地产占比过高过重。

明明是写首创置业,为何标题是“首创”?因为首创集团控制的地产平台,除了首创置业,曾经还有一个阳光新业地产股份有限公司,A股上市公司(000608)。

不过,如今首创集团可能已经卖掉了它在阳光新业的股份,前十大股东里不到首创的影子。倒是旭辉在2016年底杀入,成为第二大股东,持股已达12.03%。

阳光新业白白占据着房地产上市公司的名头,多年来主营发展方向不明确,城市布局慌乱,产品结构偏窄,公司经营不善,落到被首创抛弃的下场,也不意外。近几年更是陷入严重亏损的泥潭。

阳光新业1月29日公布的2018年业绩预告称,预计公司2018年度归属于上市公司股东的净利润,较2017年同期下降90%—93%。阳光新业在2014年、2016年亦曾大幅亏损,2014年净利润为-5.85亿元,2016年净利润为-4.68亿元,而2015年、2017年则是靠卖项目扭亏。

等待它的只有被收购的命运。

下篇预告:错失黄金时代之八:北辰实业、北京城建)


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