这把玩大了

文/十一弟

北京最大的国企开发商——首开股份，突然被证监会立案调查了。

首开股份牵扯的案情，只有简单的一句话——

“因涉嫌息披露违法违规”。

上市公司本就惨不忍睹的股价，又往下跌了。

很长一段时间，首开股份是北京楼市的销冠，当之无愧的“房企一哥”。

去年，它在北京卖了490多亿，排名第二。

首开股份早就走出了北京，在苏州、无锡、杭州、南京、厦门、福州等城市，都有布局。

去年，首开股份的销售额，达到了870亿，行业排名二十一。

尽管行业排名在上升，但上市二十多年以来，却在去年遭遇了首次亏损。

2022年度刚一结束，首开股份就预告了业绩亏损——

“全年将由盈转亏，亏损10亿~15亿左右。”

它在当时解释，业绩亏损，主要有三个原因——

一是开发项目销售进度放缓，收入出现下滑；

二是前几年拍了不少高价地，市场下行，房价下跌，毛利率偏低；

三是合作项目出现亏损，产生了投资损失。

今年四月底，首开股份发布了正式年报，结果仅亏损了4.6亿。

这与它在业绩预告里披露的亏损情况，差距甚大。

首开股份原本估计的亏损，最少也有10亿。

而最终实际亏损，连一半都不到。

在发布业绩预告的时候，2022财年已经结束了。

业绩预告与实际亏损之间的差额，并不是首开股份有时光倒流、力挽狂澜的本事。

而是它玩起了数字游戏，在会计上动了手脚。

在公布正式年报的同时，首开股份还发布了一份《前期差错更正》。

它把厦门、北京两个项目的减值亏损，挪到了2021年。

这样一来，上市公司在2021年的盈利，有所减少。

而相应地，它在去年的亏损幅度，随之收窄。

也就是说——

项目上的减值亏损不变，但首开股份重新做了调整，将其分摊到了两个财务年度。

这是一道简单的加减法，在会计上，首开股份玩了一出“朝三暮四”的把戏——

与其让2022年度扛下全部减值亏损，倒不如往前追溯，让2021年度也承担一部分。

上市公司在2022年的财务报表，就不会那么难看了。

首开股份计提了减值亏损的两个项目——厦门首开·九珑岸、北京首开保利·四季盛景园。

其中，九珑岸项目由首开股份全资持有。

2017年，首开股份以22亿代价，拍下了九珑岸地块。

楼面地价大约为3.4万/平米。

十一弟查了下，九珑岸项目从拿地到现在，整整六年过去了，首开股份还没能清盘。

九珑岸项目已经是现房销售，单价降到了3万/平米，击穿了楼面价。

在这个项目上，首开股份的底裤，可能都要亏掉了。

于是，它对九珑岸项目确认的资产减值损失，有4个多亿。

而四季盛景园项目，首开股份则是与保利、碧桂园合作。

它是一个共有产权房项目，利润空间有限，还停工过一段时间。

在这个项目上，首开股份进行会计调整以后，又减少了大约2400万的投资收益。

两个项目的减值亏损，加在一起，就有4.3亿。

若把它放在2022年，首开股份在去年的亏损，将会从4.6亿增加到10亿左右。

这也接近原本业绩预告里的亏损水平。

但首开股份选择把这4.3亿减值亏损，挪到上一年。

2021年，首开股份的净利润，大约为7个亿。

调增了4.3亿减值亏损以后，首开股份在2021年的净利润，减少到了2.6亿。

尽管利润减少了，但仍在盈利状态。

而上市公司在去年的亏损，却得以大幅收窄。

对首开股份来说，由盈转亏，业绩预告的亏损幅度，高达10亿~15亿。

绝对算得上重大利空。

结果，等到正式的成绩单一公布——

这笔4.3亿的减值亏损，被挪到了上一年，亏损大幅收窄。

利空出尽，又变成利好了。

这道小学生的算术题，“朝三暮四”耍猴的戏法，把韭菜们的智商，按在地上摩擦。