房地产行业深度研究报告分省销售、投资面面观

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2022 年除上海实现正增长外，其余省市销售普跌，但长三角区域销售增速下半年快速修复。1）31 个省市中仅有上海增长10%，其余省市普跌，广东、浙江、江苏销售金额占全国比重约1/3，2022 年增速与全国基本相当。2）2022年各省销售金额增速与销售金额规模呈正相关，山东、四川等销售大省销售增速略好于全国平均，而重庆、辽宁等省市大幅跑输。3）不同区域虽然全年销售增速差别不大，但长三角Q3、Q4 销售增速已经收敛至-10%、-15%，显著好于其他区域，而中西部跌幅逐季度扩大。4）2022 年各省市销售增速与2017-2021 年销售增速呈现正相关，即2022 年销售大幅下滑的省市，在前期销售增长已然疲弱，多数省份2022 年虽然增速下滑，并不存在明显超跌。

    长三角市场销售敏感度更高，中西部区域近年销售相对疲弱。1）长三角对市场变化更敏感，2021 年上半年楼市火热时销售金额领涨全国，1-2 月销售额相比2019 年的复合增速37%，市场下行期时快速回落，但2022 年下半年长三角销售率先出现反弹趋势，12 月销售金额同比收敛至-16%。而中西部区域即使在2021 年市场高热度时表现仍较疲弱，销售相比2019 年的复合同比增速低于20%。2）2022 年上海销售均价上涨12%领涨全国，另外仅宁夏、新疆小幅上涨，其余省份均下跌，重庆跌幅接近20%。

    2022 年房地产开发投资跌幅较大的主要为东北及珠三角区域，而长三角投资仅下滑3%。1）31 省市中，广东、浙江、江苏投资额占比约30%，浙江投资额逆势增长4%，领先全国，但广东下滑14%。2）2022 年投资额增速与投资额规模呈正相关，山东、四川等投资大省投资增速略好于全国平均，而重庆、天津等省市跑输。3）不同区域投资增速分化明显，2022 年长三角投资额仅下降3%，环渤海、中西部投资增速略好于全国平均，而珠三角受疫情影响投资额下降14%。4）长三角、珠三角投资率先回暖，2022 年四季度投资额降幅收窄至1%、18%，而中西部和环渤海四季度跌幅仍进一步扩大。

    长三角市场投资韧性更强，2023 年看粤苏浙复苏。1）长三角区域投资增速涨跌幅波动小，一是国央企及优质民企布局占比高，停缓建问题少，且各房企倾向优先开发长三角优质项目回笼资金；二是房企拿地聚焦首选长三角。2）粤苏浙销售额、投资额绝对值较大，是带动复苏的关键，尤其2022 年浙江虽销售金额下降34%，但投资较为坚韧，同比增长4%，利于未来销售反弹。

    2023 年投资机会关注“两个中心、一个基本点”。预计2023 年行业将从缩表转向结构性扩表，建议关注1）以高能级城市复苏为中心，高能级城市在行业结构性扩表中再现小周期上行，2023 年房企销售均价和销售增速正相关的现象将得到延续，关注高能级城市土储占比高或者2022 年在高能级城市逆势发力拿地的公司，关注越秀地产、华发股份、招商蛇口、绿城中国、华润置地等。2）以国央企估值修复为中心，在行业用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势。该过程将促使国央企估值得到系统性修复，按照剩余收益模型，部分国央企存在较大的估值修复空间，关注金融街、首开股份、中国金茂、中国海外发展等。3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限拉长，关注护城河逐步形成的公司，如保利发展、万科A等。

    风险提示微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

来源[华创证券有限责任公司 单戈]   日期2023-02-04