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北京国资房企的过冬焦虑

  • 作者:多彩人生
  • 2019-11-19 19:42:05
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◎ 撰 | 王柔金

◎ 编辑 | 仰镜伊

◎ 图片来源 | 图虫创意


当深圳中介因豪宅新规陷入狂欢,不得不连夜加班、抓紧呼客。同一时间,在北京经营着一家中介的小林选择了早早将门店关闭,回家做饭。

“白天都等不到客,更何况晚上。”小林苦笑地说。在北京地产中介行业里摸爬滚打10余年的他,真实地感受到了从业以来最冷的市场行情,并且一冷就是三年。

以2016年9月30日“京八条”新政出台为起,过去的三年多时间里,北京楼市始终执行着最严苛的调控政策,本“顶豪”“销冠”遍地的市场逐渐萧瑟。

“不知道还能不能等到下一个春天的到来。”小林的言语间有些意兴阑珊。而与林强一样,在楼市“寒冬”中苦苦等待春天到来的,还有那些曾经占据地缘优势的北京国资房企们。

掉队国企陷入生存焦虑

虽然市场行情低迷对所有在京房企都会产生共性影响,但北京市属国资房企受到的冲无疑是最直接的。

克而瑞发布的数据显示,2016年是北京TOP10房企们销售额达成的制高,2016年以后,TOP10销售额便呈现逐年下降趋势。

整个市场萎缩,北京国资房企也开始一路下滑。以2017年以前曾连续多年位居北京楼市销冠的首开为例,其在京销售额从2016年的334亿元逐年下降到2017年的257亿元、2018年的88亿元,再到今年上半年的68亿元。市场排名也从“京城一哥”掉到了今年上半年的第十,全年能否守住京城TOP10的身份也难以保证。

“老大哥”犹如此,规模更小一的首创置业更糟糕。公开数据显示,2016年,首创置业在京全年销售额还有213亿元,到2018年就已经缩水到了80亿元。今年上半年,排名更是直接掉出了TOP10。

对于全国化布局的大型房企们来说,一个城市的销售乏力,可以通过发力更多其他的城市来补足,但对于布局区域集中在北京的首开、首创来说,主战场销售失利,就意味着规模“滑铁卢”,甚至连销售目标的达成也变得艰难万分。

锋面News了解到,因北京市场表现不如人意,2018年首创置业就未能完成全年750亿元销售目标。2019年,首创置业年度销售目标是800亿元销售,今年前十月,实现签约金额601.5亿元,完成了全年销售目标的75%,达成全年目标压力仍然不小。

而“老大哥”首开的处境也并不乐观。在2018年踩线达成千亿销售目标后,首开今年仅定下1010亿元的保守目标,2.68%的规模增长率几乎可以忽略不计。

值得注意的是,相比2018年前十个月首开仅完在全年目标50%、却在最后两个月一举拿下500亿元销售额的惊险刺激,今年前10个月,首开目标完成率达到了75.35%,最终“官宣”销售目标达成似乎没有什么悬念。尽管业内人士认为,在北京市场及全国市场销售低迷的情况下,最后两个月要完成200多亿元的销售额难度还是有大。

被动开启自救之路

北京市场一直是特殊的存在。对于外来房企,布局北京不仅是进入一个城市那么简单,更兼备战略意义,是“身份”象征。也因此,TOP50中超7成房企均完成了在京布局,个别房企甚至将总部都迁至北京。

分食蛋糕的人多了,再加上竞争对手钱多胆大,曾经占据着地缘优势的北京国资房企们逐渐感受到了危机靠近。

尤其是近年来市场行情下滑,压力开始在销售额、排名位次上显现后,北京国资房企们不得不“走出去,闯一闯”。首开在2016年宣布了加速全国化布局,首创置业也在近两年开始频繁进入新的城市,实行区域拓展。

但一方面,相较于那些早已跨入千亿阵营的其他派系房企,这样的全国化布局起步太晚,走出去的北京国资房企们要面临土地价格早已高企、市场竞争白热化等诸多挑战。

另一方面,区域存在市场壁垒,拓展风险和压力加大,成效在短期之内难以显现,对于追求稳健的北京国资房企来说,也很难像其他民企那样果断决策、大举布局。

多重因素掣肘下,首开、首创的全国化之路都走得有些磕磕绊绊,虽然也完成了一些新城市的进驻。但截至目前,北京区域在首开、首创两家房企销售额贡献占比中仍然超过一半。

与此同时,受大力实施区域拓展影响,这两家房企的负债水平也开始逐渐走高。截止2019年6月30日,首开资产负债率达到81.4%,净负债率高达184.2%;首创的资产负债率也达到78%,净负债率154.3%。

来自业绩和资金的多重压力,令一向心态稳健的首开、首创难免焦虑,甚至开始频繁出售资产。据锋面News不完全统计,今年下半年以来,首开、首创两家国企宣布挂牌出售的资产股权均超过5宗,回笼资金改善报表意图明显。

重组能否带来机会

有的为市场低迷、业绩下滑焦虑,有的则忙于应对被合并重组的挑战。

今年11月7日,北京市委市政府召开4家市管企业重组大会,【北京城建(600266)、股吧】与北京住总、北京建工与北京市政路桥分别实施重组。

具体而言,北京住总的国有资产将无偿划转给北京城建,并由北京城建对其行使出资人职责。此外,北京市政路桥的国有资产将无偿划转至北京建工,由北京建工对其行使出资人职责。

合并重组的目标很明确,即做强做大企业规模,提高集中度,提升经营效益。

以北京城建为例,合并重组后的北京城建集团资产总额超过3000亿元,营业收入接近1200亿元,利润总额近50亿元,在全国建筑业中的排名将提升至第11位,上升六位。

虽然这波重组主要涉及的是建筑行业,但当中同样掺杂着房地产业务。建筑企业的重组合并,同样也释放着一个号:在国企资源整合浪潮下,大鱼吃小鱼,大国企合并小国企,乃大势所趋,房地产企业也无有例外。

事实上,今年3月份首开集团已经与房地集团宣布重组,根据11月12日【首开股份(600376)、股吧】披露的股东增持情况显示,截至目前,首开集团持股比例已增至47.12%,稳坐房地集团大股东之位。


这意味着首开股份在北京市场上少了一个竞争对手,多了一个“自家人”,而实施合并重组是否就意味着能够做大做强呢?答案或许也不尽然。

一方面,无论是对于承接资产的企业,还是被重组的企业来说,合并重组本身都是一件极其复杂而浩大的工程,涉及到人员、资产、债务等方方面面,需要很长的周期和过程去推进融合。而国企重组,往往更因涉及到层层审批和多方关系博弈而推进困难且缓慢。此前中国五矿合并【中国中冶(601618)、股吧】、保利发展整合保利置业等,都是历经三年以上推进,至今仍未取得实质性进展。

另一方面,即便最终重组成功,但对于这些国企来说,合并另一家与自己属性相同的企业,除了实现规模上的“1+1=2”之外,并不能解决那些一直以来制约其发展的根本问题。

有业内人士就指出,相较于民营企业,国企虽然在融资、土地资源获取上都拥有更大优势,但市场化程度不高、内部管理过于僵化、激励机制欠缺等问题,才是最终制约国企发展的关键所在。


END

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