深一度|华夏幸福变更地产项目股权，融合运作成两难

继58.3亿元出售位于北京丽泽商务区的一个商办项目予平安人寿后，华夏幸福(600340.SH)旗下的开发公司又引入贯天德俊科贸。

天眼机构显示，9月12日，华夏幸福旗下的大厂回族自治县裕鼎房地产开发有限公司和大厂回族自治县裕仁房地产开发有限公司两家主体同一天发生股权变更，引入北京贯天德俊科贸有限公司。

资料显示，贯天德俊科贸的实际控制人为付宝芝和王长安两名自然人，今年3月两人注册成立霸州市桂淼商贸有限公司，8月，通过桂淼商贸注册成立了北京桂纬新东商贸、北京贯天德俊科贸、北京达欧浩秦贸易等6家公司。

据《经济观察报》报道，除了入股大厂两个项目外，9月18日，付宝芝和王长安两人还通过北京达欧浩秦贸易入股华夏幸福在新郑一地产项目，持有项目69.85%的股权。该项目位于新郑市郭店镇，今年3月，华夏幸福以5.38亿元价格获得两幅合计面积11.9公顷的住宅用地。

某知名财经评论员表示，“房企频繁变更项目股权，反映房企在资金面从紧的大背景下做出战略调整。像华夏幸福变更项目股权一样，此类房企的举动充分体现了企业想通过此种途径来实现各种融资，这既是对当前市场降温的一个对冲，也是对后续企业发展的一个很重要考虑。”

这是一种花式融资手段，也是华夏幸福的常规操作。

曾经有业内同行统计过，2012年~2016年4月份这4年多间，不依靠银行贷款，华夏幸福一共从外部融得资金2974亿元，涉及融资方式多达21种。

自去年平安马明哲扮演白骑士入主华夏幸福，再加上得力干将吴向东的加入，王学的华夏幸福就从生死边缘挣扎了回来。但在银根紧张的情况下，马明哲、吴向东、王学三人的融合成了问题，那么他们该如何畅想未来呢？

为此，凤凰网奇商业致电华夏幸福，但截止发稿并未收到明确回复。

01 现金流持续恶化

据中报显示，今年上半年华夏幸福经营性现金流量净额为-205亿元，相较于去年同期-78亿的经营性现金流，同比减少162.23%。

值得注意的是，2011年至2018年年度，该公司经营活动产生的现金流量净额分别为2.41亿元、2.18亿元、-34.74亿元、-49.54亿元、74.5亿元、77.63亿元、-162.3亿元、-74.28亿元。

今年上半年，华夏幸福经营性净现金流则低至-205亿元，创历史新低。这说明华夏幸福业务在飞速扩张，花钱的地方更多了，而且账面上的钱都没收回来。

截至今年6月30日，其资产负债率为88.12%，同比去年同期的82.10%上升6个百分，其负债合计达到4028亿元。如果加上此次财报披露的80亿元的永续债的话，其负债率也实际上更高。此外，其短期借款也在半年之内从41.8亿元飙升至234亿元，短期偿债压力巨大。

当前房地产行业的大背景是融资政策全面收紧，而华夏幸福的现金流却不断恶化，同时其应收账款却在不断增长，这无疑是华夏幸福收入利润双增长背后所潜藏的隐患。

02 基因融合陷两难境地

更令人担忧的是，步入平安时代的华夏幸福，背后的三个男人董事长王学、及时雨马哲明和明星职业经理人吴向东，由这三个人组成的“根据地”也面临融合问题，这无疑将给华夏幸福未来的发展蒙上了一层阴影。

在房地产行业，每一家企业都是充满着冲突与博弈的矛盾体。急速扩张的土地资金规模和不断升级的消费诉求，焦虑地寻找一个平衡。

在上述的重大模式的创新中，华润和华夏幸福的模式均有了吴向东重要参与。共同的利益，是合作达成的前提，吴向东也在期待能够带领华夏幸福，创造一个新兴的商业模式。

事实上，自平安入股和吴向东加入以来，华夏幸福的一系列人事调整就一直备受关注。

先是2018年12月4日，华夏幸福董事会宣布，同意聘任前华润置地高级副总裁俞建为公司分管财务及融资等业务的联席总裁。

随后于2019年2月19日，华夏幸福宣布，提名前华润置地总裁吴向东为公司第六届董事会董事候选人，任首席执行官（CEO）暨总裁，并全面负责公司业务。

2019年3月18日，华夏幸福董事会再次宣布，选举出吴向东为公司联席董事长，并任公司第六届董事会战略委员会委员。

伴随着吴向东的正式进入，华夏幸福开始进入北京、深圳双总部时代，深圳同时也是平安集团的大本营所在。

而在人事变动以外，华夏幸福在业务上也进行了颇大的调整。

华夏幸福在财报中提到，未来公司将在做强产业新城业务的基础上，探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域。公司将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等;并对康养、长租公寓等新型不动产业务保持探索。

在目前的融合问题上，华夏幸福故伎重演的“融资花招”还能否像以前那样手拈来？业内对房地产市场寒冬降至的预判会不会成为华夏幸福左手产业园，右手房地产模式的致命一？在险资大鳄和吴向东的入局，华夏幸福是否能够转危为安，这一切都需要时间说话。

无论是新人事的入局，还是新业务的探索，对于仍与平安处于基因融合阶段的华夏幸福来说，挑战都将存在。