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半年报沉浮,掉队的华夏幸福:造血不足输血来凑,抵不住资金承压销售下滑

  • 作者:将进酒杯已停
  • 2019-08-23 17:10:10
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一号说:

那些助力你成功的,也可能会杀死你。


曾几何时,京沪永远涨,环京不用慌几成公论。

曾几何时,“我爱北京天安门正南50公里”是一句多么牛的广告语。

曾几何时,笃定这一逻辑的【华夏幸福(600340)股吧】,把宝押在了环京,围绕环京区域跑马圈地,不惜血本,试图走出不一样的产业新城模式。

然而,成于斯,败于斯。2017和2018年,华夏幸福像是入了环京迷魂阵,泥足深陷,走不出来。

在最困难的时候,平安拍马赶到,倾囊相助,解了华夏幸福的燃眉之急,同时也给华夏幸福重新套上了一根属于平安的缰绳——业绩对赌。

8月16日,平安入股之后华夏幸福的首份半年报披露,各界反应不一。究竟是凤凰涅槃,还是旧瓶装新酒,依靠输血的华夏幸福能不能就此走出泥潭,尚待时间的验证。

在不久的将来,也许华夏幸福能意识到,平凡才是唯一的答案,而不是平安。


销售同比下降,规模掉队

2015年随着房地产调控政策的放松,深耕环京区域的华夏幸福迎来了它的高光时刻,当年以725亿元的销售额稳居房企排行榜前10,然而新贵不好当,步子大了容易扯着X,不出三年就遇到了坎儿。

2018年,华夏幸福1634.77亿元的销售业绩,不仅让它跌出了前十,排在13位,离年初制订的2100亿元销售目标还差两成多。

更水逆的是,这一年华夏幸福实控人王学手中握有的61.67%股权,在2019年1月31日已减少至36.29%,平安以25.25%的股份入驻成为第二大股东。王老板这一刀下去,虽然对自己狠了,但毕竟换来了可观的现金流。

8月16日晚,华夏幸福披露2019年中报,作为平安进驻后的首份半年报,外界甚是期待。“上半年营收387.3亿元,同比增长10.7%。净利润实现84.8亿元,同比增长22.4%。”业绩稳中有增,也不算特别亮眼,更欣慰的是下半年再完成60.08亿元的净利润,即可完成与【中国平安(601318)股吧】的2019年度业绩对赌。

但上半年645亿的销售额,却只能在克而瑞的榜单排名第23,“掉队的厉害!”由于房企结算的滞后性,这让华夏幸福未来两三年的业绩蒙上了不确定的阴影。

抛开今年营收和利润不谈,这毕竟只能代表过去的辉煌。单2019年上半年的销售只能用惨淡来形容,645亿元的销售额,相较于去年同期的805亿元减少整整160亿元,同比下滑20%。这在以比拼规模的房地产行业中,绝对是一股清流。

从其发布的一季度和二季度经营简报来,一季度整体销售额同比下滑32.3%,其中房地产开发销售额同比下降33.82%;二季度整体销售额同比下降6.49%,其中房地产开发销售额同比下降18.23%,即使是在上半年中表现优秀的“产业园区结算收入”一项,上半年也才同比增长5.33%。

可见,销售疲软,已成为拖累华夏幸福业绩的绊脚石。

从区域的贡献来,华夏幸福的年报似乎在努力摘掉“环京区域型”房企的帽子,半年报中多处强调京外区域对业绩的贡献率和增长率。但反过来,作为华夏幸福大本营的环境区域,今年上半年的贡献度如何呢?

“环北京以外区域的销售额为 375.64 亿元,同比增长16.82%,占公司整体销售额比例从上年同期的 39.94%大幅提升至 58.21%,”由此可见,去年环京区域的销售额是484亿元,而今年直接降到了270多亿元,同比减少了近214亿元,降幅达到44%,深耕区域的表现同比竟然腰斩,这在房企中也是不多见的。

尽管华夏幸福正在减少对环京区域的依赖,非环京区域的贡献也在快速增长,但规模的掉队,不得不说是这家千亿房企的硬伤。

另外,从中报的一个细节来,“公司的降费增效措施不断深化,取得了较大成果,其中公司管理费用同比降幅为 16.96%,持续提升公司经营质量。”在房企管理费用支出刚性的情况下,只有规模收缩、甚至裁员减人才能达到管理费用同比大幅下降的目标吧。

而在这个“规模为王”的地产江湖里,规模的降速,意味着什么?


现金流持续恶化,造血功能不断弱化

说实话,被平安入股以来,华夏幸福确实要比最困难的2018年要活的“幸福”多了。

这不,报告期内,华夏幸福新增融资为632.6亿元,筹资性现金流入达760.6亿元,比去年同期增长108.5%。筹资性现金流量净额由上年同期的-97.2亿,提升为317.4亿元。

背靠大树好乘凉,平安的加持,给华夏幸福不断输血。

硬币的另一面,是造血功能的弱化。2019年上半年的经营简报显示,华夏幸福的房地产开发签约销售额为478.7亿元,同比下滑26.65%;产业园区结算收入额为144.67亿元,同比仅增加5.33%。

最容易来钱的房地产开发业务不升反降,最直接的后果就是“2019年上半年,华夏幸福经营活动产生的现金流量净额为负205亿元,创历史新低。”

这一数据在2018年6月底为负78.18亿元。一年时间,华夏幸福经营活动产生的现金流量净额减少了2.6倍。

与此同时,上半年华夏幸福的应收账款增长至398.34亿,同比增长41.53%,也创了历史新高。

以年报告期来,2016年、2017年、2018年公司应收账款分别为95.01亿元、189.10亿元、344.38亿元。由于业务模式的因,这部分应收账款结算对象为当地政府,其结付受制于财政预算等流程,回款周期相对较慢。

造血不足,输血来凑。但能填多少坑呢?截至今年上半年华夏幸福在全国范围内布局了 15 个核心都市圈,累计布局近 80 座产业新城。新增签约投资额 1,051.53 亿元,同比增长 8.9%。

要用钱的地方还很多,缺钱,来还是华夏幸福的常态。


新业务增长乏力 还在憋什么大招?

自从华夏幸福引入平安以来,特别是华润老将吴向东加盟后,外界都在期待华夏幸福能有什么创新?平安已经进来一年多,而吴也已加盟近半年,对于“天下武功、唯快不破”的房企来说,也该出动静了。

终于,在等半年报的同时,也等来了和平安的第一个合作项目落地。

华夏幸福公告称:将全资子公司北京物盛科技100%股权以及债权一并转让给中国平安,总价约为58.29亿元。其中,标的股权转让对价约为53.87亿元,标的债权的转让价格约为4.42亿元。

据了解,物盛科技来由中国铁路物资股份有限公司持有,后来被华夏幸福于2018年11月29日以53.87亿元的股权受让对价及3.9亿元的债权受让对价从北京产权交易所竞得。

这笔买卖,似是平价交易,但持有了八个月,资金成本按照7%来算,也要有两三个亿了。

但好歹华夏幸福还能从该项目中收取代建及资产管理服务费。这笔买卖是亏是赚,也只有呵呵了。

我们再来,今年吴向东的加盟,直接造成了华夏幸福的“双总部”制,而南北双方负责的业务,也是“井水不犯河水”。

据了解,北方总部负责“老业务”,即传统的产业新城及相关业务。南方总部负责新业务,主要是商业办公及相关业务。

别人家房企的多元化都是主业副业相互依存、互相支持,华夏幸福的南北方似乎成了公司层面的“邦联制”。

在上半年传统业务销售业绩不理想的情况下,华夏幸福的新业务似乎进展的也并不顺利。中报显示:其他业务(物业、酒店)销售额22.31 亿元,在上半年645亿销售额的体量中占比仅有3.45%。

而对于下半年的经营目标,华夏幸福表示:“核心都市圈布局,产业新城和相关业务,以及商业办公及相关业务的布局拓展,仍然是眼下的重。特别是在现有的新业务上,商业办公、长租公寓、城市更新和康养业务,还需有更多突破。”

但,本就经营性现金流进展的华夏幸福,还有多少能力能放在“商业办公、长租公寓和养老地产”这些业内公认为不赚钱或者投资回报缓慢的行业上呢?

至于有媒体报道说,吴向东正在“憋一个大招”,甚至言之凿凿地表示,“武汉近期将出让两宗巨无霸地块,地块位于武昌滨江商务区,紧挨武汉绿地中心,起拍价总计116.25亿元。这两宗地块的潜在买家即华夏幸福,用途则是大型商业综合体。

此时的华夏幸福,还能否斥资超百亿拿下项目地块?近乎白手起家的商业管理与运营,市场是否又会认可呢?


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