云地产 | 华夏幸福的“核”，到底硬不硬？

在风云变幻的商界，衡量一家企业的内核到底硬不硬，就它能否穿越跌宕起伏，甚至惊涛骇浪般的大小周期，这也是摆在无数企业面前的一道巨大的“鸿沟”。

那么，到底有没有穿越周期的世界级企业？答案是肯定的。

比如，有“华尔街之王”称号的黑石集团，就通过其“硬核”实力，不断穿越周期。当股票市场的投资只有3%的回报率时，黑石基金的回报率则能达到惊人的33%。因此，在各大投资人来，黑石就是赤裸裸的“印钞机”。不仅如此，在美国最严重的股灾及金融海啸之际，黑石也能保持平均收益24%的稳定回报。也难怪乔布斯曾发誓，要收购黑石。

黑石能够从众多竞争对手中脱颖而出，绝非偶然。核心因在于，黑石能够在瞬息万变的形势中，总能把握先进并迅速决策，或是开拓新的投资领域，或是发现新的投资机会，再配合其超强的运营能力，最终赢得市场，并穿越周期。

再比如，美国银行业的“泰山北斗”摩根大通，在经历南北战争、两次世界大战、多次技术革命后，成功穿越了1929年经济大萧条和2008年全球金融危机。而且，在危机中，当绝大多数同行在赔钱时，摩根大通却还大赚特赚。2008年，花旗亏损280亿美元，雷曼、美联等破产，但摩根大通当年却赚了56亿美元。

那么，摩根大通穿越周期的硬核实力又是什么？那就是轻资产、抓准时机的兼并收购、超前的风险管理意识及超强的运营能力。

那么，在地产界，除了经历了香港市场跌宕起伏的中海地产外，还有哪些企业拥有穿越周期的硬核？在书燃来，除了万科，恒大、融创、保利等之外，还有一家企业就是【华夏幸福(600340)、股吧】。

在经历了阶段性的“水逆”，引入重量级“金主”股东之后，目前的华夏幸福究竟处在一个什么样的状态？在这个过程中，又练就了什么样的“硬核”？

就以华夏幸福日前发布的半年报为样本，来分析其拥有哪些穿越周期的“硬核”。

一、持续创造回报

纵观那些能够穿越周期的世界级企业，最为核心的一就是能够为股东及投资者持续创造高回报。

这一主要反映在一家企业的盈利能力上，也就是“赚钱的能力”上。而反映赚钱能力的主要财务指标就是净利润的增长率。

先来华夏幸福的各项核心经营指标。上半年，华夏幸福实现营业收入387.3亿元，同比增长10.7%；归属母公司的净利润为84.8亿元，同比增长22.4%；而最关键的数据，扣非净利润则达到了84.4亿元，同比增幅达30.67%。

当然，这些数据只是阶段性经营的真实反映。如果将时间拉长一些，就能够反映出一家公司增长率的曲线。

公开数据显示，在过去的5年，华夏幸福的营业收入年复合增速超过了32%；净利润的年复合增长率则达到了35%。

如此稳定的增长曲线，是投资者最为喜闻乐见的。这不仅能够反映一家公司的过去，更能反映其当下及未来的走势。

正因为这条增长曲线在A股市场中，少之又少，又难能可贵，才吸引了像平安系这种重量级投资者持股华夏幸福。

另外，能够反映赚钱能力的又一指标，就是毛利率。目前，从已发布半年报的房企来，毛利率一般都在30%上下，能超越35%者，算优秀；而超越40%者，则是优秀中的优秀。

华夏幸福披露，2019年上半年，其综合毛利率为48.7%，同比提升了2.9个百分。

这也是企业穿越周期的硬核指标之一，那就是无论是在牛市还是熊市，都能够给投资者带来丰厚的回报。

不仅如此，高达1403亿元的预收账款，也是支撑华夏幸福未来业绩增长的基石。

据书燃观察，在已公布半年报的房企中，预收账款能够达到千亿以上者，寥寥无几，目前，除了万科之外，另一家就是华夏幸福。

因此，在调控不放松、银根紧缩的当下，拥有如此高昂的预收账款，不仅仅意味着未来业绩增长有保证，也意味着这样的企业握有穿越寒冬的又一利器。

二、综合性资产管理平台

在夯实赚钱能力的同时，华夏幸福也在不断迭代其定位。之前，在业界的普遍印象中，华夏幸福是一家产业园区运营商和开发商，但引入【中国平安(601318)、股吧】之后，其定位也开始有了较大的转变，那就是成为“综合性资产管理平台”。

其实，从黑石、摩根大通的例子可以出，这些重量级企业之所以能够穿越周期，还有一个核心的因是，这些企业根据是市场的变化，不仅不断升级企业定位，而且最重要的是，都向着平台级企业不断靠拢。

在企业界，流行着这样一句话，足以证明平台公司大而不倒的优势。那就是，三流的公司玩模式，二流的公司做品牌，一流的公司做平台。

那么，华夏幸福为什么要走平台级企业的道路？在书燃来，有以下几因：

第一，房地产距天花板越来越近。为什么？因为伴随着人口红利、政策红利及市场红利的不断褪色，未来，仅靠房地产将企业做大做强的道路，是走不通了。从不断加码的调控及最高层会议的定调，再到最近以来的银根紧缩政策不断，可以窥探一二。

第二，引入重量级股东中国平安后，给华夏幸福带来了做平台的契机。其实，引入中国平安时，华夏幸福就明确表示，二者未来将在新的领域，展开深度合作。因为引入中国平安，不仅仅可以强有力的改善华夏幸福的融资构成，使得华夏幸福的资金链更加健康、更加具有韧性。

第三，以产业运营为核心业务的华夏幸福，有做平台级企业的基因，那就是其他房企无法比拟的运营能力。

数字是最好的证明。截至目前，华夏幸福已在全国的15个核心都市圈布局了近80座产业新城。无论是从布局的广度，还是深度上来说，在产业新城领域，不可否认的是，华夏幸福处于领跑地位。而且从营业收入来，这一领域的服务营收规模已达到了238.92亿元，若从2011年算起，年复合增长率则高达58.44%。

正因为有着超强的运营能力，所以，在引入平安后，华夏幸福则开始探索走平台化企业的道路，目前的探索模式主要有代建代运营模式、资产证券化模式及基金模式等。

比如，在发布半年报的同一天，华夏幸福就在轻资产输出管理合作模式上，落地了第一单。即将北京丽泽商务区项目，转让给平安人寿，而转让后，项目由华夏幸福代建、代管理。

这是吴向东进入华夏幸福之后，在轻资产领域的第一次尝试。不仅如此，未来，华夏幸福还将与中国平安在康养、物流、长租公寓等不动产领域上发力，这些新业务，大概率会成为推动华夏幸福业绩增长的又一动力。

截至目前，华夏幸福的业务已涵盖产业新城、PPP模式、非房融资以及其他新业务，比如轻资产输出等。从这个角度来，华夏幸福已具有“综合性资产管理平台”的雏形，而且，在中国平安有心做大不动产蛋糕的动力下，将会不断扩大其平台的实力。

这也是华夏幸福穿越周期的又一“硬核”。