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华夏幸福,融资向下,产城向上

  • 作者:天亮了
  • 2019-08-22 14:02:30
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    【华夏幸福(600340)股吧】在8月6号出了1份公告,内容是关于“累计新增借款”的;这份公告的内容对理解华夏幸福的投资前景我觉得相当重要,但在雪球上却没有多少人关注,仅仅只有5个可怜的评论而已,对于一个很热门很多关注的公司而言,有不可思议。我们来公告的内容,如下图:

上述公告简单提炼一下,披露的主要内容有两:1)债务增多;2)新增债务的来源主要是债券及托借款和保险资金债权计划。也就是说,公司更多的转向非银行渠道的融资。

其实借多借少不是问题,问题的关键是借贷的成本与期限;公司的现金流是否能匹配借贷的期限,用于发展项目的盈利是否足以覆盖成本。作为资金密集型的行业,投资者必须关注公司的在债务与融资方面的变化趋势。那华夏幸福在融资这块是否顺畅,成本如何,有没有令投资者担忧的地方呢?最新披露的2019年中报显示:

    从披露的息到,当期公司融资加权平均成本为7.23%,其中银行贷款的平均利息成本6.41%,债券及债务融资工具平均成本为6.87%,托、资管等其他融资的平均利息成本8.60%。与大型优质地产公司如万科、华润与中海等4~6个的融资利率相比,还是偏高了些。

    不过,自从平安成为重要股东之后,华夏的融资渠道和成本都在往好的方向转变。近期披露的一些债务息印证这一观。华夏上半年以5.5%的票面利率发行一笔5 年期公司债融资10 亿元,以6.5%~8.6%的票面利率发行四笔美元债融资16.3 亿美元(期限2~5 年),并拟发行不超过50 亿元的中期票据和10 亿美元的境外债券进一步补充资金,这些利率都不高。

发债成本的高低,体现的是债权人对公司的心,目前的华夏能有这个相对较低的成本发债,心也是因为有平安这个重要股东无形背书的结果。同时得益于公司较高的用评级,公司获得中诚、联合、东方金诚等多家国内顶级评级公司“AAA”主体用评级,国际用评级机构惠誉“BB+”独立公司评级,展望为稳定。8月15日,公司“18华夏04”公司债票面利率由7.40%下调至6.60%,凸显出投资人对公司的认可。

另外,华夏幸福6月底发布公告称,公司控股股东华夏控股拟向公司提供18 亿元永续债权资金,永续债权资金投入第1-3 年利率为6%/年,公司可以在第三年到期日本息归还或继续使用,大股东的支持还是挺给力的。

在上述公告披露中,还有一种重要的融资方式即保险资金债权计划。联想到【中国平安(601318)股吧】已经是华夏幸福的第二大股东,持股高达25.25%;我们几乎可以肯定,这些保险资金债权计划的资金应该主要来自平安保险的供给。由于保险资金具有资金体量大、期限长的独特优势;对于公司而言,是一种非常优质的融资来源,契合产业新城较长周期的运营模式,保险的长线与不动产的结合,会催生更强大的竞争力,更高的护城河。

总体债务方面,截至19年中报,公司货币资金551.85亿元,偿债能力有充分保障;公司预收款项1,402.85亿元,预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润,有利于锁定公司未来三年的经营业绩。融资资金运用方向,非房地产融资贡献显著。报告期内公司新增融资为632.6亿元,其中529.9亿元为非房地产项目融资,非房地产类融资占比高达84%。

不过华夏幸福的净负债率相对还处于较高水平,但高负债率并不一定不好,较高的杠杆可以更好的提升资本回报,华夏上市以来的ROE一直保持在30%上方的高水平。但高财务杠杆则一定要有匹配的现金流与借贷来源,不然就不会有2018这个危机了;而正是引入了中国平安这个重要的股东和大金主,华夏幸福无疑给自己上了一份重要的“保险”;有了保险长期资金的支持,和平安无形的背书,可以说是背靠大树好乘凉!华夏幸福去年与平安签署《战略合作协议》,建立全面战略合作伙伴关系,公司已成为中国平安及其子公司(下称“平安集团”)的重要战略协同企业。

另外,今年公司与【招商银行(600036)股吧】签订战略合作协议,招商银行将在3 年有效期内给予公司不超过300 亿元的意向性合作总量。整体而言,银行、债券、托、保险债权等多渠道、多种类的融资工具公司都在综合运用,融资渠道多元畅通,期限结构持续改善,成本下降,只要在运营端不出问题,公司在债务与融资方面目前,并不需要太过担忧。

关注华夏幸福,除了重关注其负债架构与融资成本之外,另一个高度重视的是作为支柱业务之一的产业新城的发展与运营情况。运营一个地区的产城借助天时地利等因素可能获得成功,但如果走向全国,异地复制则需要公司具备强大的“人和”;异地复制的核心是选址与招商运营;公司作为河北成长起来的、深耕京津冀地区并向全国拓展的企业,目前是中国领先的产业新城运营商,有不少成功的异地复制的案例。秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念,通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP模式,探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障,有效提升区域发展的综合价值。

    18年年报披露的在规划中,公司将重布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个高能核心都市圈,郑州、武汉、成都3个高潜力核心都市圈,以及围绕长沙、西安、贵阳、沈阳发展的4个潜力核心都市圈,形成“3+3+4”格局。异地复制成就可圈可,华夏幸福在固安、嘉善、溧水、武陟、舒城等多地产业新城的复制成功,树立了良好的行业标杆。环京外的区域营收占比持续提升,在业绩贡献方面,截至19年中报,环北京以外区域实现收入148.08亿元,同比增长96.54%,占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的21.69%提升至38.47%;环北京以外区域的销售额为375.64亿元,同比增长16.82%,占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%大幅提升至58.21%,环北京以外区域的住宅业务销售额264.67亿元,同比增长10.91%,销售额比重由上年同期的37.40%提升至55.24%,销售面积比重由上年同期的47.21%提升至66.20%。公司主营业务在环北京以外区域的迅速发展,充分印证了公司产业新城模式的可复制性。按照中金的预测,伴随园区签约投资额的持续增长和陆续结算,2019全年园区结算收入额料接近400 亿元,对应增速近三成。

公司产业新城的异地复制进入全面加速时期,截至19年中报,公司在全国范围内布局了15个核心都市圈,形成了“3+3+X”的战略格局,累计布局近80座产业新城。优秀的选址能力已经成为华夏幸福运营产业新城的护城河。

    做为公司最重要所处区域的环京大本营,未来也相当值得期待。北京大兴国际机场这个超级交通枢纽即将建成投入使用。为了促进京冀两地深度融合发展,新机场临空经济区规划了“五城六镇体系”,新机场及临空经济区辐射范围约150平方公里,京南板块各核心价值地段都被囊括其中。华夏幸福在固安、廊坊城区和永清地区均有产业新城或产业小镇的布局。伴随北京大兴国际机场的顺利开通,临空经济区的商业和居住环境必将进一步提升,公司环京布局的相关产业新城有望受新机场开通运营带来的积极影响,价值得到有效提升。

还记得2018年引入中国平安战略入股时,大股东兜底业绩承诺吗?根据业绩对赌协议,未来三年,华夏幸福以2017年度净利润为基数,2018年度、2019年度、2020年度净利润增长率分别不低于30%、65%、105%(与股权激励的业绩增速目标一致),即2018年度、2019年度、2020年度净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。若不足盈利预测的95%,大股东将进行现金补偿。

2018 年公司实现归属于上市公司股东净利润117.46亿元,擦线达标。若2019年仍能达标,现在市值对应的PE约为5.5倍;2018年分红率约31%,若今年继续保持这个水平(承诺到2020年每年至少30%),每股分红将在1.43元上方,股息收益率5.4%,具有良好的吸引力。若按平安当初的入股价计算,平安的股息收益率高达6%;不由得感叹,平安又做了一笔好买卖。

其实华夏幸福的2018年过的并不幸福,股价从年初的42元高到10月回落到20元下方低,高低差价超过一半。2018年首次在年报中发布的《致股东》中开篇语这样写道:“水逆的2018年已经过去!变中有忧的焦灼,跌宕起伏的煎熬,都已悄然划过!美好的春天和崭新的希望正向我们走来!”

另外,华夏幸福在18年还迎来了吴向东及其老搭档俞建的加入,俞建任华润置地CFO,在融资方面颇有建树。而吴向东,则是一手缔造“万象城”系列品牌的明星职业经理人。相在大股东和平安(派驻副董事长以及分管财务高管)的强力支持下,再加上强有力的管理层,华夏的未来相当值得期待。但是投资者仍然需要时刻关注公司的现金流、应收账款与融资方面的变化情况,只有再这些关键指标不断变好的前提下,华夏幸福可能才会给投资者带来真正的幸福。


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