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小外 | 慢慢的幸福

  • 作者:大龟龟与小龟龟
  • 2019-08-20 18:14:30
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长夜之后黎明降临,【华夏幸福(600340)股吧】又将面临新考验和新问题。

去年,华夏幸福重磅消息不断,小镇项目裁员、退出造车领域、引入险资、吴向东加入。惊心动魄的365天以后,王学高呼:“水逆的2018年已经过去!”但一场关于华夏幸福的隐形战役,仍旧在全国房地产市场中打响着。

8月16日晚,华夏幸福发布2019年半年报。2019年上半年,华夏幸福归属于上市公司股东净利润84.8亿元,同比增长22.4%;营业收入387.3亿元,同比增长10.7%;总资产4570.7亿元,同比增长11.6%。

从过去五年数据来,华夏幸福归属上市公司股东的净利润年复合增长率达到35%。财经评论员严跃进认为,从此类企业的半年报可以出,包括净利润、营业收入等指标都呈现了较好的同比增长,也进一步体现了此类企业今年上半年较好的投资策略和经营策略。

在收入、回款、总资产等核心指标的稳步增长意味着,“自救”之后的华夏幸福产业新城模式的核心优势正在加强,然而长夜之后黎明降临,华夏幸福又将面临新考验和新问题。

从这一角度来,步入平安时代的华夏幸福,背后的三个男人:董事长王学、及时雨马明哲和明星职业经理人吴向东,由这三个人组成的“根据地”,将成为华夏幸福最有力的推动力量。

掌控全局王学

一切都要从2017年华夏幸福的寒冬说起,为了“续命”,王学开始“卖卖卖”。去年7月10日,华夏幸福和平安资管签订股权转让协议。双方约定,华夏控股以23.655元/股的价格,向平安资管转让5.82亿股华夏幸福股份,占公司总股本的19.7%。

此外,华夏幸福还承诺,未来3三年,公司净利润增长率分别不低于30%、65%、105%。

2018年10月,员工大会上的王学也不再像往常大谈战略,而是一再提到“抱大腿”,抱平安的大腿。进入2019年春节后,王学继续让股华夏幸福,交易后,平安人寿方将合计持有25.25%华夏幸福股份,坐稳第二大股东席位。

当时,资本市场对华夏幸福一片大好,股价重回30元,而他们把这一切归功于王学的“让位”,也感激王学的“慷慨”。面对流水花落去,王学不是一个一味硬抗的莽汉,这也为华夏幸福的“起死回生”埋下伏笔。

报告显示,2019年上半年,华夏幸福综合毛利率为48.7%,同比提升2.9个百分;整体净利率为21.1%,同比增加2.1个百分;加权平均净资产收益率为21.3%,同比增加4.8个百分,持续为股东创造价值。用华夏幸福的话来说,上半年业绩整体规模呈现稳健增长态势。

此外,在开发性PPP模式的驱动下,华夏幸福深耕核心都市圈,异地复制成效显著。

报告显示,非环京区域业绩贡献比例显著提升,实现收入148.08亿元,同比增长96.54%,占公司主营业务营收比例从上年同期的21.69%提升至38.47%。

非环京区域的销售额为375.64亿元,同比增长16.82%,占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%大幅提升至58.21%,非环京区域业绩贡献比例显著提高。

截至报告期末,布局在各都市圈的产业新城项目,入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到30个,其中包括5个国家级PPP示范项目,1个省级PPP示范项目。报告期内新增的5个入库PPP项目,全部位于非环京区域。

资本大拿马明哲

作为与地产界最为接近的保险公司,碧桂园、融创、旭辉、绿地等多家地产巨头的股东名单里,都能到【中国平安(601318)股吧】的身影。

过了一段苦日子的华夏幸福,随着中国平安的加入与180亿的资金支持,仅用半年时间就熬过了“水逆”,并给钱袋子上了“保险”。2019年上半年,华夏幸福因经营活动产生的现金流入持续增长,共计407.9亿元,回款率由去年同期的46%大幅跃升至今年的62%。

截至2019年6月末,华夏幸福预收账款余额1403亿,超千亿元的预收账款在未来3年将逐步结转为公司营业收入与利润。

报告期内,华夏幸福筹资性现金流入达760.6亿元,比去年同期增长108.5%。期内华夏幸福筹资性现金流量净额由上年同期的-97.2亿,提升为317.4亿;公司新增融资为632.6亿元,其中529.9亿元为非房地产项目融资,非房地产类融资占比高达84%。

在多项融资渠道对房地产关闭大门的情况下,华夏幸福能完全扭转融资局面,当然离不开中国平安强大的资金筹措能力。

上半年,华夏幸福还获得了不少“便宜”钱。以6月份“武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”为例,发行规模达21亿,发行期限1-6年,发行利率6%-7.3%。这是自2018年以来唯一一单园区类PPP项目资产支持计划。入主华夏幸福的中国平安只是想做个安静的财务投资者?

某业内人士认为,从获得吴向东团队来,平安获得了对收购标的“资本+团队”的实际掌控条件。同样在8月16日,华夏幸福发布公告称拟与中国平安开展不动产项目合作,将丰台丽泽商务区一宗商务金融用地以53.87亿元转让给平安。

平安委托华夏幸福下属子公司在项目地块上代为开发建设标的物业,并在标的物业开发建设完成后对标的物业提供运营管理服务。成为碧桂园、旭辉、融创第二大股东的中国平安,第四次会不会继续安静坐在华夏幸福的董事会做财务投资人呢?

低调奇兵吴向东

快周转的碧桂园模式可算是半个重大创新,但其评价毁誉参半;基于土地、金融、产业资源的整合和有机融合,以万达广场、华润万象城为代表的中国商业地产开发运营,成为中国城市化背景下承载公共生活消费场景的重要创新模型;

华夏幸福的产业新城模式,以高度市场化方式,衔接城市政府、产业经济,趟出一条推动城市产业发展的独特路径。

在房地产行业,每一家企业都是充满着冲突与博弈的矛盾体。急速扩张的土地资金规模和不断升级的消费诉求,焦虑地寻找一个平衡。

在上述的重大模式的创新中,华润和华夏幸福的模式均有了吴向东重要参与。共同的利益,是合作达成的前提,吴向东也在期待能够带领华夏幸福,创造一个新兴的商业模式。

据称,华夏幸福南方总部的吴向东接管创新业务,主要从事与平安集团相协同的相关业务,“围绕长租公寓、康养服务、汽车服务产业集群和智慧城市等”。

可以预见的是,华夏幸福在做强传统产业新城业务的基础上,将积极探索开拓综合不动产的新业务领域,未来将大举进攻商业地产领域,如写字楼、商场等。

华夏幸福联席总裁俞建曾谈到,对于商业地产新业务拓展,城市更新、招拍挂是获取项目的重要途径。

一方面,华夏幸福在核心城市成立了城市更新团队来获取项目,其次是收并购项目、存量在建或未建的;另一方面是已有的产业新城项目,人口集聚比较多了就具备做大中型商业地产项目的条件,比如廊坊成熟了就可以开始做商业地产。

“目前进展来,商业地产领域还没有重大进展,公司没有开启大规模拿地,吴向东团队也没有爆出新的商业项目,现阶段应该还在管理层整合。

某业内人士告诉奇君。当然,华夏幸福的危机还没有结束。产业新城建设中采取的PPP模式是否健康?与政府打交道过程中形成的大量应收账款能否如期收回?固安模式的异地复制过程中有无风险?

支撑公司资金回笼的房地产业务受调控影响究竟有多大?这都是需要时间回答的问题。今后,华夏幸福是有关三个男人的故事,也不止是有关三个男人的故事。

奇商业地产创

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