金茂引入平安做二股东，图谋什么？

7月26日，中国金茂（00817.HK）发布公告称，平安人寿拟以每股4.8106港元，认购中国金茂17.87亿股。交易完成后，平安将成为中国金茂第二大股东。

雪球平台网友就公告有一段感叹式评论，红姐觉得大体能表达这次跨地产、金融两界的史诗级般的交易的要义：

“引入战投，且没啥摊薄，最重头的交易是中化（将股份）转让给平安，多良心的交易啊！”

混改是首要目的

知情人士告诉地产锐观察，金茂引入平安的背后，是混改过程中迈出的关键一步。

首先，从公告内容，这次交易主要是转让老股，并不是上市公司股权融资，实质是大股东中化集团的减持。

交易完成后，中国金茂控股股东中化集团的持股比例由49.71%降至35.1%，平安资管香港将持有中国金茂经认购事项扩大后的已发行股本15.2%，成为中国金茂第二大股东。

此次金茂通过卖老股的方式引入战略投资人并不突兀。早在今年3月19日，金茂执行董事兼首席执行官李从瑞，在金茂香港举行的2018年全年业绩发布会上就曾表示，中化集团和中国金茂都在抓紧推进混改，卖老股是重要的方法之一，要不然股份就减持不了。减持到一定程度，很有可能就不再并表，就是一个完全市场化公司。

其次，自2015由方兴地产更名为中国金茂时，金茂就一直在做引入战略投资者的工作。

2015年6月，中国金茂发公告称，引入【新华保险(601336)、股吧】为第二大股东（现在是第三大股东），中化集团持股比例由此前的63.5%降至53.98%。中国金茂当时表示，配售引入战略投资者，是配合国企改革引入投资者的策略性一步，并非是单纯的股本融资活动。

这次也是一样。

在国资委推进央企混改试和降负债的大背景下，中化集团作为【中国石油(601857)、股吧】化工头部企业，混改势在必行。2017年10月，中化集团董事长宁高宁在介绍有关石油业务分拆上市的问题时就曾表示，未来3-5年内，在所有业务领域，引入混合所有制改革和战略投资者。

引入中国平安作为战略投资者，进一步降低大股东持股比例，虽然还不是混改的终，但是离李从瑞“不再并表，完全市场化公司”的目标，更近了一步。

“混”出活力，“改”出动力。

对于中国金茂而言，如果大股东中化集团减持到不再并表，即中国金茂可以脱表，那么中国金茂将不受大股东降低资产负债率的掣肘，有利于其根据市场行情和公司需求，来调节杠杆，把握拿地时机，提升运营效率，进而提升行业地位。

据了解，金茂在2014年就提出了2019年要进入中国房地产行业第一梯队的目标：规模适度（2019年销售目标1500亿），持有板块进入到行业前5，保持10%以上的净资产收益率以及比行业高出10%以上的毛利率。

在中国金茂发布引入平安作为第二大股东的公告后，花旗银行随即发表报告，认为这是公司迈出的关键一步，金茂最终将从中化集团脱离，有助于释放未来盈利增长，维持「买入」评级。

为何选中中国平安？

部分业内人士认为，金茂引入中国平安作为第二大股东，是源于当下面临的资金压力，但并不是。

其一，如前所述，推进中化集团混改，最终实现中国金茂不再并表，才是主要目的。在当前融资收紧的外部大环境下，金茂的央企身份、3A评级，保证其相对其他房企更有融资来源及成本优势，中国平安持股的身份并不比金茂自身央企身份占优。

其二，但是，未来，借助中国平安保险资金负债周期长、成本相对较低、稳定性好等特，金茂能够获取更好的融资条件，确实也是附属福利。

其三，平安是众多房企眼中的优选级纯财务投资人，基本不参与公司经营管理或项目开发管理。

近些年，平安入股了不少大型房企公司股权，在金茂之前，还战略入股了碧桂园、华夏幸福、融创、旭辉，均位列第二大股东，但基本不参与公司实际经营管理（有对赌的华夏幸福除外）。

并且，在房地产项目股权合作（联合拿地）方面，合作的房企更多，包括招商、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、碧桂园、协、旭辉、融创，等等。

在平安与房企合作开发的项目中，平安不要求甚至禁止项目推盘名称中含有“平安”两个字，不妨碍销售业绩并表，住宅类项目也不要求操盘，这也是众多房企愿意和平安合作的因之一。

在地产圈人士来，平安的身份是一个“大金主”；而在金融圈人士眼中，平安已经是一个地道的“开发商”。

其四，金茂和平安有合作基础。2017年金茂在位于南京河西鱼嘴地区的超高层项目，引进了平安进行合作。在金茂杭州、青岛等项目上，也有平安参与。平安在昆明、武汉汉阳等项目上，同样也引入了金茂合作。

此外，两位掌舵人也早有接触。据中化集团官网报道，2017年6月26日，中国平安集团董事长马明哲，到访凯晨世贸中心，与宁高宁进行了会谈，就新一步加强业务合作进行了交流和探讨。

彼时，宁高宁就表示，希望双方发挥各自优势，实现互利共赢。李从瑞也一起参加了会见。

平安为何青睐金茂？

平安之所以选择金茂战略入股，也有自己的考量。

知情人士告诉地产锐观察，险资也有业绩压力，很多业务不能做，相对而言，房地产收益稳定、风险较低，还是投资优选。而放眼地产30强，能让平安得上眼的并不多。

首先，从站位上来讲，金茂是央企，收购金茂股权，能够保证整治上正确。

其次，金茂可以说是最像民企的一家国企，市场化程度高。而未来混改完成后，摆脱并表掣肘，财务自由，金茂将变成一家完全市场化的房企，发展活力还会提升。

再次，在房地产行业走过简单粗暴的“拿地-开发-卖房”的时代，在城市运营方面有成功项目案例的央企金茂，在和地方政府谈拿地（勾地）方面，更有优势。

资料显示，自2016年初宁高宁到任金茂并掌舵之后，金茂开始了其规模化的道路，提出“城市运营商”战略。目前在城市新城开发（如长沙梅溪湖）、特色小镇（如丽江古镇）、城市核心综合体（如上海北外滩）等方面，都有标杆项目。

再加上金茂近些年已经形成了“府”系产品口碑，树立了科技大宅的IP，品牌和产品溢价能力也比较强。

综上，在平安的眼里，金茂本身就是“潜力股”。

有业内人士同时分析，平安自己也拿地，除了住宅外，也有商业，金茂同时具有商业地产的开发操盘和持有运营能力，未来拿地后与金茂合作开发，也是双赢。