华夏幸福的产业新城新模式 王学有多少钱可以填这窟窿

导语：以夺取亚冠为目标的华夏幸福队秒变为保级队，这和东家华夏幸福的资金紧张有直接关系，华夏幸福的产业新城模式，前期投入太大，而回报太慢，这让华夏幸福的资金供应极为紧张。

今年上半年的财务数据公开后，除了东阿阿胶暴雷之外，华夏幸福（600340.SH）的销售大幅下滑也是公众热议的焦。华夏幸福今年上半年完成销售640亿，而去年同期是825亿，同比下滑22.5%，股价也一路下跌，市值进一步缩水。他们产业新城的新模式像个无底洞不断吞噬着大量的资金。

先卖股票再质押，都是缺钱惹的祸

华夏幸福旗下的足球队，在上轮侥幸逼平副班长深圳佳兆业抢得1分之后，7月17日做客上海滩，再遭3球屠杀。这支不久前还是亚冠竞争者的球队到底怎么了？一支强队怎么在这么短的时间内堕落到保级的地步？直到华夏幸福的半年销售数据公布，才让人恍然大悟。

作为一支土豪球队，华夏幸福足球队在鼎盛时期是支足可以和中超任何一支球队抗衡的强队，各种大手笔的投入，将拉维奇、热鸟和马斯切拉诺相继收入帐下，球迷们甚至幻想着他们能和恒大一样成为亚洲的王者。但谁能想到球队战绩在短期内如自由落体一般下滑，连带领威尔士打进四强的科尔曼带队都毫无起色，人还是那些人，为何会有如此到的反差？这不禁让人联想到，今年华夏幸福队大幅消减开支，导致成绩断崖式下滑，是否和东家华夏幸福的财政窘状有关系。

7月12日晚间,华夏幸福对外披露公司今年4-6月经营情况简报，数据显示，2019年4-6月,华夏幸福签约销售总额为335.31亿元,同比下降6.49%;销售面积244.65万平米,同比下降36.57%。销售额和销售面积“双降”。整个上半年只完成了640亿，同比下滑了22.5%，排名也由第10跌至到23位。虎符财经阅了华夏幸福的财报发现，公司负债3779亿，负债率高达87.27%，来华夏幸福资金紧张并非空穴来风。虎符财经想就此事向华夏幸福寻求官方证实，对方听说来意后匆匆挂上电话，所发采访函，截止发稿时亦没有回复。

（2019年和2018年上半年销售对比）

7月17日的公告又引起了各方关注,华夏幸福将730万股股票质押给华泰证券，本次股份质押后，华夏控股累计质押的本公司股份合计753,310,000股，占其持有本公司股份的70.44%，占本公司总股本的25.09%。质押，再质押，连续多次的质押行为给外界透露的就是华夏控股缺钱的号。

一家并未疯狂扩张的地产公司怎么会如此缺钱？资深地产从业人士赵福禄对虎符财经表示，这都是华夏幸福追求的新模式造成的，“华夏幸福产业新城的项目和普通住宅不同，产业新城是一种新兴的独特模式，显著特是：不让政府投资，不让政府担保，不让政府兜底，以期实现“自我造血”。这和传统地产模式不同，也是政府比较欢迎的模式，但也决定了华夏幸福在产业新城产生收益之前需要垫付大量资金。而华夏幸福并不是家现金流充裕的公司，为了解决这一难题，他们不惜低价甩卖给平安资管5.82亿股公司股份，筹得137.7亿元。这也是他们为产业新城付出的必然代价。“

转型期内华夏幸福挺得过去吗

华夏幸福没有想到的是，产业新城前期的基建、招商各方面都需要一个漫长的过程。很难像普通住宅那样短期内见到成效，以固安产业新城为例，前后做了16年，能到回报的也只是最近两年，10年、15年之后才盈利是产业新城的最显著特征，和高负债、高周转、高回报的传统房地产完全不同，对资金的要求甚高，这也是华夏幸福足球队前几年可以一掷千金，今年却偃旗息鼓的因。尽管卖身平安资管换来了过百亿的现金，但在花钱如流水的产业新城项目中还是杯水车薪，第一季度华夏幸福现金流为负，就是最好的例证，球队战绩一路下滑就是最好的例证。

东家都这么缺钱，足球俱乐部的资金自然不会充裕，在如今烧钱上瘾的中超，资金不到位，想取得好成绩，无疑是痴人说梦。

虎符财经参考2018和2019上半年的地产销售排行发现，华夏幸福是下滑特别离谱的一家公司。在弱肉强食的地产行业不进则退，不前进都很容易被吃掉，况且是超过两成的业绩下滑。对于竞争激烈且瞬息万变的地产市场来说，销售额的退步，不仅仅是业绩上的退步，而是关乎员工对公司的心以及投资人对公司的心，这些损失远比同比下滑的现金损失要大得多。

地产分析师王一然认为：”在高速发展的地产行业，地踏步已经是浪费时间，何况是退步。这就意味着华夏幸福错失了追赶的机会，因自身的下滑，本在身后的华润和绿城纷纷赶超，这一在华夏幸福的排名上体现得淋漓尽致，华夏幸福的销售额仅列第23位，负债越积越高，创近年历史新高。而此刻销售超过千亿的房企已升至12家。华夏幸福和他们的差距太大，即便华夏幸福在下半年有所作为，想冲进前十也难如登天。”

华夏幸福的阵痛期还将持续，选择了走产业新城的路，就必然要有面对困难的勇气。传统的房地产开发虽然资金回转快，投入多，回报多，但面对着越来越严峻的房地产形势，土地价格攀升，房企融资收紧，杠杆监管等因素影响，加上政府“房住不炒”的宏观政策，华夏幸福的转型是被动中的主动，抢先一步，或许能占得先机。消减球队开支，也是壮士断腕的无奈之举。

凡事有利皆有弊，反之依然，尤其在京津冀一体化不断推行的大背景下，华夏幸福京津冀大本营反而前景无限。只是富贵险中求，收益和风险并存。华夏幸福此刻正经历着转型的困难期，要承受资金的巨大压力，同时自身销售还受到影响，销售额减少，更导致资金缺乏，暂时的一个恶性循环，但从长远的发展形势来，不出意外的情况下，京津冀都市圈将成为未来20年新型城镇化的主体形态，华夏幸福深耕了17年的产业新城事业将迎来新机遇。，也许在未来几年能到回报，只是现在资金一直紧张的华夏幸福，能坚持多久？他的股权还能质押几次？投资者是否有足够的耐心？都是王学头疼却不得不面对的困境。

（华夏幸福固安产业新城）

克服资金短缺这个难关是一年还是两年还是更久？王学不知道，投资者也不知道，双方都在摸索中观望，但华夏幸福的产业新城到底要投入多少钱，没有准确数字，面对这无底洞似的窟窿，面对一路下跌的股价，面对跌入降级区的球队，王学还能挺多久又将如何应对，虎符财经将继续关注。

作者：王梦萧

来源：虎符财经