2018房企人均效能：万科、中海依旧领跑

来源：赛普咨询（ID：saipu12345）

人均效能指标，备受房企老板关注。

一方面在于规模扩张人员不断增加，难以判断人数配置的合理性；另一方面在于人均效能着眼于个体的投入产出，可量化形成行业对标，提醒企业进行管理提升和效能升级。

一般而言，有效的人力资源体系应围绕组织能力来架构，而组织能力往往通过经营业绩来反馈。

以最少的人获得最大的产出，是房地产行业发展和专业精细化的体现，精英化、高效能将成为行业发展的必然趋势。

人均效能并非人员数量问题，而是效益问题，往往体现在销售额、销售面积、净利润这些直观数据上。

那么，2018年TOP100房企人均效能数据透露了哪些息呢？

一、人均销售金额

TOP100房企人均销售金额连续5年整体呈上升趋势。

近几年发展趋势来，TOP100各梯队人均销售金额基本保持稳定增长，销售额增长跟楼市上行、住宅价格持续上涨有关。

1、企业规模越大，人均效能越高，产生集聚效应；

2、TOP10房企人均销售金额达到TOP100房企的2-3倍；

3、TOP10房企人均销售金额出现小幅下滑，主要因规模基数大而增速受限，人员增速高于规模增速。

一方面，到了一定规模体量，企业需要更新管理体系和工具如息化等，需要增加专业人员；另一方面规模型企业的城市深耕基本已经定型，需要进入更广泛的城市，业务需求促动人员需求。

因此，当企业逐步完成全国扩张和区域深耕布局，因循从“规模经济”到“规模不经济”的发展规律，TOP10房企要提早优化和调整人员配置，规避边际效益递减。

二、人均销售面积

TOP100房企人均销售面积5年来整体呈上升走势。

人均销售面积趋势与上面的人均销售金额趋势基本一致。

从近几年发展趋势来，TOP100各梯队人均销售面积基本保持稳定增长，销售面积增长，一是与改善型需求产品面积增大有关，二是跟一些企业普遍扩张下沉到三四线城市有关；而TOP30-100企业人均销售面积大幅提升，在于中小企业从一二线转为更多地扩张到三四线城市。

同样可见企业规模越大人均效能越高的规模集聚效应，领先的TOP10企业人均销售面积达到普通TOP100企业的2-3倍。

TOP10企业人均销售面积也同样小幅下滑，一方面反映了规模型房企更有实力在一二线热城市深耕，这些热城市单位面积价值高但总面积相对小，另一方面也要提早考虑边际效益递减边界。

三、人均净利润

TOP100各梯队房企人均净利润在2018年小幅下滑后，2019年企稳。

TOP100各梯队企业人均净利润在去年小幅下滑后，2019年企稳，TOP10企业人均净利润则大幅提升。

除了结算滞后性的影响外，从2018年开始，由于融资空间被压缩、融资环境不佳，上市公司市值管理显得尤为重要，各企业普遍开始关注结算利润，因此整体利润情况有所改善。

关注结算利润，重在提高交付速度和交付质量，才能快速结转收入和利润。

三、人均流量与权益金额

千亿房企人均流量金额TOP10和权益金额TOP10高度重合，提高流量金额仍有利于拉平规模差距。

千亿企业人均销售金额TOP10在流量榜和权益榜上的成员基本吻合，除了融创和【华夏幸福(600340)、股吧】。

融创2018年销售流量与权益之间的差距超过34%，其对外合作开发扩规模的意识与策略由来已久；而华夏幸福采取的是与地方政府合作的产业新城PPP模式，更侧重于内生性能力，对外合作开发的部份相对较少。

千亿企业人均销售金额TOP10的流量金额与权益金额的差距几乎都在10%以上，最高为保利，高达40.85%，次之是融的31.86%，之后是万科的30%。而唯一在流量金额与权益金额之间差别不大的是权益金额排第1位的中海，仅为6.54%。

不同于流量金额，排第1位的中海的权益金额是排第10位的新城的2倍多，可见通过包括项目收并购及合作开发在内的外延式增长增加了流量金额，拉平了规模差距，强强联合的合作开发模式仍有空间，这仍是许多企业做大规模的重要途经。

由于千亿企业规模体量和销售金额总量都非常大，所以区分流量金额和权益金额就很有必要，这有利于帮助判断企业的真实经营和净利润情况。

四、典型房企人均净利润

2018年千亿企业人均净利润差别大，“利润之王”中海依旧一骑绝尘。

中海2018年人均净利润位列第一，大于第二名招商和第三名万科之和，一骑绝尘，显著拔高了千亿房企人均净利润TOP10的平均值（平均值为271万元）。

随着2018年大量收并购与合作项目进入结算周期，根据房企操盘并表与否，合作开发项目占比对房企利润和盈利能力的影响也愈加明显。

五、结语

企业经营理念和模式的差异也会显著影响到企业人均效能。

一个明显的对比是，万科全集团大量采用外包服务，并通过“一进一出”则严控编制，招聘审批至总裁；而碧桂园推行全产业链战略。

此外还有些企业的经营理念重视人才储备和培养，显得人均效能相对低。

人均效能与企业管控和运营模式、开发与合作模式、项目管理模式以及项目特都有关系。

因此，人均效能的高与低并不能直接等同于好与坏，不能直接用于说明企业效率高低，它只是一个参考指标。

来源：赛普咨询（ID：saipu12345）

涛哥杂谈（ID：jerryhetalk），关注地产趋势，解答职场困惑，个人微：taogezatan02，欢迎投稿、合作、交流。