（转发有感）古树长青与胖扎特2019年5月18日于

（转发有感）古树长青与胖扎特2019年5月18日于 “齐风股韵”关于地产股的线上分享字版

古树长青：我做过几年的，这个地产做过三年，然后有一心得，这也是我们之间交流沟通的出来的结果。今年是2019年，其实拿地的最佳的窗口期最好的时候就是2016年。2016年有两家主流地产公司拿的地比较多。因为2016年的那个时候也没有存在加杠杆的问题，市场上的钱也多，热钱也多，利率也低，当时的价格还没有上涨。所以说2016年是拿地的最佳的黄金时期，按照这个孙宏斌的说法，这就是民国以来最佳的一个地产的一个发展黄金期， 2016年的有两家地产公司，拿地比较多，第一，就是融创，他是从2016年的第一季度开始拿地，一直拿到十月份就停止不拿了，这是融创。

第二家就是新城的老王。老王是在2016年中旬开始大规模拿地的，加了杠杆拿的地，然后。老王拿的地也是非常便宜的，但是老王拿地的时候，地价已经稍稍有儿抬头了，已经有儿上涨的意思了，所以说，其实老王拿的地也是很便宜，这两家公司当年拿的地，奠定了他们现在能够进入地产前十强的一个基础，没有2016年这个战略规划布局的话，他两家公司是进不到现在这个位置的。这是两家战略布局非常漂亮的两家公司，这是在当年来说。

然后这个地产公司的拿地模式，大概有这么几种。第一就是属于碧姨这种，就碧桂园吧，碧姨这种拿地模式呢，它属于快周转的。短平快的模式，然后他主要是在这个成本的管控，包括在这个布局上，当然它的布局主要是这种中小城市为主，包括县城为主，所以他是走的一种中小县城，中小城市的这种快周转模式，已精装快周转为主，这是碧碧桂园的拿地模式，但是他基本上都是做纯住宅。

第二种，拿地模式是属于恒大。恒大许教授，他的各方面的关系非常硬，希望大家能够理解，无论是资本市场的，还是无论是那样的。所以说。他拿地有它本身的一些资源在里边。那他有个人资源在这里边，所以这个东西他也是不可复制的，因为不可能，每个人都像许教授这么牛，所以恒大拿地模式也是不可复制的。

第三种模式就是融创那种类型的，他是以并购为主，尤其是个17、18年吧，这两年它主要是以并购为主，比较有名的就是帮着王健林万达，并购他的地产公司，地产业务还有泛海集团，并购他的一个地产业务，所以说他是以并购为主，以合作为主，当然他这种并购不是无底线的并购，他是那种以比较平等的合作方式为主，所以说增加了他的快周转的模式，增加了去化率。

第四种就是以新城为主，他是以这种双轮驱动为主，新城，我给他定位就像过去的故事，田忌赛马。新城的这个地产我不用多说，也是快周转，他还有一部分商业，也就是吾悦广场商业综合体，那么他这个吾悦广场，如果说放在一线城市，二线城市完全没有吸引力，可以毫不客气的说，但是如果说放在这种中小城市的话啊，杀中小城市，那些商业，那些购物中心，那绝对很简单，秒杀，100%的秒杀，所以说他这种综合体模式呢，或者说他这种商业模式呢，有他的一些利处和好处的。

新城这个模式有这样几个好处，第一个好处，他把这个住宅卖完之后，吾悦广场还能解决后期的人工就业，解决就业率也就解决这个税费的问题，还给政府提供了一块儿稳定的税源。所以这种中小城市呢，本来就是收入就少，来源、收入就少。那么他就比较喜欢新城这种模式，他不像有些地产公司像过去那样，盖完了房子，卖完，拍拍屁股就走了，是一锤子买卖，现在地方政府不太喜欢这种生意模式，因为土地资源也是有限的，当然，你说这个农村啊，偏远的地区，山区的土地有的是，如果那样的话，那就太过于较真儿了，所以说比较好的位置，还可以的位置啊，他们愿意以这种合作方式。

还有第五种，拿地方式就是【华夏幸福(600340)、股吧】与宏泰发展，他们是以产业园的方式拿地，华夏幸福最成功的就是围绕着这个帝都，环一线的这种发展方式，后来他又在其他地方的复制，但是也不是太成功。产业园区是很便宜的拿块地。然后一部分卖住宅，一部分是作为产业园，招商引资，招企业过来用地，后期能给政府解决就业和税源的问题，解决税收的问题，但是现在产业园区比较难拿地，招商引资也不容易。整体大环境经济还不是那么特别好，而且先期华夏幸福在北京周围拿的那些地，现在也被限制住了，他非常难受。

包括去年平安入主华夏幸福，其实并不是说平安对华夏幸福多么特别好，当然平安，他也有自己的不动产业务也非常大，他跟华夏幸福这个关系，入驻华夏幸福，主要因还是因为华夏幸福钱还不上了，这是主要因，并不是说平安多么好他的这种产业园方式。所以说这里边儿还是有区别的，一种是被动，一种是主动。

泰禾的房子项目我没有过，但我听一些朋友说呀，泰禾的这个院子，别墅，干得非常好，非常漂亮，品质也非常好，我觉得还是大概率的事情，品质还是非常好的。但是呢，有个问题，刚才那个草帽兄也说了，老大不会背那个锅的，追求美好生活，不是说人人有别墅住，最终无论是哪个国家，只能是少部分人，才能有别墅住，对于大部分人来说，可能更多的还能有一套属于自己的房产，全产权的。我觉得这种是属于美好生活，或者说住了100平方的，然后再想150的，然后再想200的。

但是你用这个美好生活套在这个别墅上，我觉得哪个国家都不会，所以我觉得这个语言上是可以斟酌的，这是我的一部分法。

另外，关于闽系地产公司，我觉得可以聊几句。这个闽系地产公司，其实其中两家比较猛的，上杠杆也比较猛的，就是泰禾，【阳光城(000671)、股吧】，这是两家行业当中最有名气的，同行之间都很有名气的。闽系地产公司的特就是胆子大，敢上杠杆，但是他这个选择时机啊，很是个问题，他基本上是不择时的，不分时机的拿地，包括去年在香港上市的那个叫正荣地产，也是胆子大，敢加杠杆。所以说闽系地产公司的，他们的几个行业或者说公司有，但是还有个问题泰禾跟这个阳光城还不太一样，都是加杠杆的事，都是胆子大，但是没后期处理上还不太一样。

阳光城，请了碧桂园的双斌过去，一个是管财务的，一个管销售的，双斌过去之后呢，就带有很明显的这种碧桂园快周转模式，阳光城后期果断的处理了一些不好的项目，包括这个，处理一些他没有能力运转的项目，还是比较坚决的，阳光城这边儿有儿犹豫。前几年的时候，发改委，一直不让地产公司发外债。去年的时候，如果阳光城没有发内债的话，阳光城是很麻烦的，可能就产生很大的震动和影响，可能就倒了，因为去年发改委放了一个口，所以阳光城才缓过一口气儿。

很多公司呢，其实拿的地，都是在17年和18年拿的，都是在融创、新城之后拿的地，那时候17年18年的，那个时候这个市场上钱就相应放的少了吗，然后利率也开始高起了，咱们从理财上就能得出来，然后地价已经开始猛烈的上涨了，所以其实那时候地产公司拿地的时机是很不好的。所以那个时候拿地的一些地产公司呢，后期都需要这个小心的，尤其是那些加了杠杆，买的高价的地，还有在一些中小城市拿地，这种公司更麻烦，因为中小城市他有这个人口流入流出的因，所以说这个需要很慎重的。

现在社会的普遍现象，就是小的地产公司，银行是不太愿意给他们放款的，这个你可以跟如果有个人关系的话，你可以跟银行的一些放贷的，或者说做这种行业内的这种领导们，银行的这个负责人，跟他们聊一聊，他们就会跟你说这个事情，我也去聊过。然后第一银行不愿意给这小地产公司放贷，中小地产公司，包括中心的。第二个呢，利率上也远高于这个大地产公司，第三个呢，这些中小地产公司，因为后期这个融资能力差，然后是销售能力，也不尽人如意。所以说呢，他在地价贵的时候呢，他反而没有这种后期的发展，后续的发展，因为地价太贵了，他没有本事去再去参与竞争了，这是中小地产公司。

还有一个问题就是存在品牌溢价能力的问题，可能在一些地方，现在逐渐的对地产品牌有了一定的议价能力，一些大公司有溢价能力，你比方说金茂，融创，或者保利可能对于当地的地产公司，当地的中小地产公司，他有一定的品牌溢价能力，但是很多地产公司，他是不具备这个能力的，他就是很普普通通的盖房，然后盖完了拉倒，后期的物业管理配套服务呀，包括房子这个品质呀，户型设计，这个还是差别很大的。房子跟房子不一样，公司跟公司不一样，这个东西你就去，体会到了之后你才能感觉出他的确实不一样，你光在坐在家里考虑是考虑不出来的。

这个17年18年拿地的这些公司包括阳光城，泰禾，正荣啊，就像15年，五千加了杠杆。后期这个股票价格暴跌，股票就等于土地，价格暴跌之后，杠杆还是要还的，而且利率还很高，所以就存在一个爆仓的危险。从这方面来说就是他们拿地的，这个战略布局上是存在很大的疑问和问题的，他们的当家人，对这个行业的判断走向。对地价的一个走向是存在很大一个问题呢，买土地就像买股票一样，你再好的公司，你买的贵了，一样没有用，你还是要赔钱的。

我可以给大家举个例子，这个在16年底，17年初的时候呢，在广州有个大的地产公司，我就不说名字了，他当时买的一块地呢，600万一亩左右买的，在广州比较远的地方啊。后来2018年，然后是后期一家公司拿的地，是1200万一亩拿的。所以说这个差别就很大了，他们这个竞争优势就很明显了。

很多地产公司呢，它是属于拿了高价地之后，然后政府又限价，，你爱卖不卖，反正就给你这个价格。那他卖也赔钱，他不卖，他后边还有很多帐要还，还有很多债要还。所以不能鱼和熊掌都兼得，必然有一个方面而受损失的，你刚才说泰禾卖项目卖地。就刚才那个是枣庄吧，枣庄的哥们儿说的一样，他买的那么贵，他怎么去卖啊，举个例子吧，他买的时候如果说800万一亩。我现在这个市场地价，来400万一亩，后来又涨了涨，现在是500万，600万一亩。人家可能价800万去买你的吗，或者说价1000万再去买你的吗，这个东西是不大可能的吧，还是公司本身的一些战略问题。

Q：之前融创新城确实拿了不少便宜地，但长期来，这些地开发完了，和其他品牌商又站在同一起跑线上拿地了，至少成本上未必再有大的优势了吧，比如19、20、21年拿地的成本。

16年之前拿的便宜地，是否已经在过去三年股价的大幅拉升已经体现出来了这两家地产的优势？

而泰禾等在过去三年拿地没有优势的公司，这几年股价几乎地不动，是否代表着这两类地产在估值上已经达到同一起跑线？

绿城的代建是不是类似于品牌输出？

胖扎特：绿城的代建，目前是一个很大的败笔，因为你毕竟是乙方了嘛，你不是甲方了，来绿城的品牌的树立，实际上，是因为老宋他对于品牌对品质的那种坚持和追求，比如说一个几十万的假山，他觉得不符合整个园林的风格，可以敲掉重新来。那如果你给甲方干活儿的话，甲方的预算啊什么的，你说的不算，对吧，一直说这是一个品牌输出，这样的话，你根本没法保证你的品质，所以说，绿城这些年的品质，其实口碑越做越差的。

其实呢，从中国房地产这几年发展的这种态势来，实际上就是拿地。拿地才是根本的核心竞争力，当然你可以说有品质啊，或者说有什么其他的东西啊，但是实际上大部分房产开发商还是靠拿地。你如果拿地有特色，拿地能拿到很便宜又优质的土地。那你就可以胜出。

其实各家是不一样的，你说这个城市运营这一块儿，现在目前做的最好的仍然是金茂，那么因为它是有口碑的，他之前做过很多这样的项目，类似于梅西湖这样的比较成熟的项目，地方政府在选择合作开发商的时候，肯定是要他有没有这样的实力，融创现在通过旅方面去拿地，这一块儿也是因为它收购了万达的全国的旅项目，有十几个在手的成熟的项目，可供参考，本身实力呢，又在全国排到前五，所以呢，有些地方政府还是比较愿意跟融创进行合作的，因为毕竟这些东西不光是一个利益的问题，这里面还有这个官员的仕途的问题，是因为一般的这种旅的项目都是一种政绩的工程，所以他选择起来是比较谨慎的，还是希望那些比较有经验的，有成熟的项目的开发商来做。

包括这个华夏幸福，他是走这个产业运营的道路，通过产业运营来拿住宅用地，那这块的话，因为他资金链绷得太紧，他这个商业模式又不太一样了，他因为政府回款比较慢，他资金链总是绷得特别紧，然后发行了很多托类产品来融资，导致他资金成本特别的高，所以他去年遇到了很多的困难，至于这个新城是自己走出一条商业综合体拿地的，这样一个路子，那也是不同于其他开发商，当然他渠道下沉比较低啊，下沉到三四线城市。但他同时确实也探索出自己一条路，通过商业综合体的配套，然后拿一些便宜的宅地。

在房地产这个行业当中的话，其实节奏感是特别重要的，有时候。你可能想明白了一个道理，但是你没有把握好这种节奏感，你就会吃大亏的，之前的话，很多人对于小三强，中南、泰禾、阳光城抱有很大的期望，对于那些，特别是还有一些闽系房企，去学融创的这些房企，也是加杠杆拿地，然后想把自己的流量做上去，这样的房企。在前年的时候，大家还是抱有很大的期望。但实际上，你前后可能就差几个月，然后整个的结果是不一样的，包括泰禾，阳光城，今年都，去年开始就遭遇了很多的困难啊，其实就是有些事情是说说简单，想想简单的，那就需要你领导人的节奏感和团队的执行力的。

现在的这种政府对于房地产行业这种强力的干预的话，我认为这种逆势扩张，逆势上排名的这种机会，其实时间窗口已经关闭了，已经过去了，就是像16年之前，融创那种加杠杆拿地，增流量和恒大屯地那种模式现在已经不适用了，因为大家现在这个对于不管是公开的招拍挂，还是说并购拿地的话，实际上你都很难有便宜去赚的，国家对于整个特别一二线城市的这种房价的涨幅的这种控制，那实际上也把你将来可能从土地市场，这个房价上涨当中获利的可能性也扼杀掉了，国家限制你的平均涨幅，实际上你的财务成本是无法覆盖的，所以说这种时间窗口可能已经关闭了，整个行业的这种格局基本差不多就稳定了。

古树长青：还有两个小事情，刚才忘说了，我一个克尔瑞的朋友，他是发榜部的。然后他这样说，克尔瑞，发布一些数据，其实有些公司数据是掺杂一些水分的。所以说他们吃过这种亏，他们对于那种不太任的公司呢，任度比较低的这种公司呢，就会索取他们这个当月的销售的具体情况，具体区域表或者价目表，包括一些回执之类的，就是要求有个清单那样的。他说的这些公司当中呢，闵系公司居多，其中包括泰禾。

有些销售的数据，其实水分是非常大的，如果厉害的话是几倍之多的，他们碰到过这种情况。另外一呢，就是刚才那个济南那个朋友，你说这个16年拿的地，这几年消耗的都差不多了，后期怎么弄呢， 17年，18年的时候，这些地产公司也不是说不拿地，比如说新城、融创，恒大碧桂园，也不是说不拿地，也拿，但是他拿地拿得比较审慎，像融创拿的地，就是这个ROE应该是50%吧，我记得是，然后。这个净利润率是在15%左右，12-15之间，他是有则的拿地。

另外一呢，前几年的事情咱就不说了，说说今年的事情，2019年，这个其实从18年的最后一个季度一直到春节之前，市场都是很冷的，包括之前我们去这个，济南呀，龙口啊，好多地方去调研的时候，去项目的时候，都很冷的出奇吧，青岛也是这样。但是春节之后呢，市场火了一阵儿，一直持续到现在，还是比较热吧，要比这个春节之前要热很多呀，然后呢，在春节之后呢，到现在这段儿时间呢，有些地产公司就先知先觉的拿了很多地，我关注两家公司，融创、新城。

这个融创在我的观察当中，他是拿地最猛的，也是最狠的，包括前几天在武汉那边儿一天拿了二百七八十亿的地，几块土地一天就花了二百七八十亿。然后，新城我得新城，当然新城的销售体量稍微小一些，他春节之后到现在拿地也是花了1000多亿，是占全年今年的全年整个销售的三分之一左右 1000多亿。其实对于他来说已经算是也是比较猛的了，然后这两家完事儿之后，后面才出了一些，起哄的，跟着拿地的。再说从这拿地的这个节奏上来呢，还是这两家公司做的比较准，他的节奏比较好一些。

你说运气也好，水平也罢，运气，他不可能总是接二连三的做起来，对吧，那么，香港一个地产公司呢，他叫花样年，他们前几天开业绩会，他们那个董事长就说，融创，当年跟我们一样的规模，当然一年销售规模都是差不多的，就是300亿左右，200多亿。你这是他们董事长评价，现在的话，他们每年的销售还是在追求400亿左右。但是融创已经今年是追到销售目标是5500亿了，所以说。这个有运气的成分，但不是说占绝对的。

还有，去年的时候，我跟那个胖扎特同志，我们两个人去济南项目，包括这个中欧国际城，包括这个经十路上的，融创MALL，过去叫万达mall吗，超级大盘，去年我们去的时候，整个市场都是挺冷的，但是我们这两个项目的时候，生意却非常火爆啊，买房的人非常火爆，签约的人非常火爆，周边的这个同行的就生意惨淡多，包括万科呀，什么之类的，就惨淡得多。然后济南政府不要搬到这个济阳去吗，然后我们又去了济阳项目，济阳的项目呢，入住的地产公司也很多了。但是，有些公司他就有溢价能力，他有品牌。

对他有品牌力里，同样前十的大公司，top10的这个大公司，但是他这个溢价能力就不一样，你可能说卖的便宜一些，但是他就是卖的不如价格高的好，你说这为什么呢，人有那么傻吗，去买价格高的东西，我觉得他这个价格高，还是横向对比，所以这个东西也不是光拿地，还有包括一些户型设计，后期服务，整套的一些东西，是不一样的。我前几天我们去胶州项目的时候，也是一个，比较好的公司吧，或者说这个中国比较知名的公司，上市公司，但是包括户型设计，包括这个人员，销售人员的这个服务呀，这个整体的一个环境啊，他就不如人意了。

所以说这个公司之间啊，你要横向对比，他还是差距很大的，做地产的人都知道，你最早的时候中国有四家地产公司，招万保金，那现在呢，万科已经丢掉老大的地位了，销售老大的地位了，但是他还是一家良好的公司，优秀的公司，保利呢，也不错，你招商啊，金地的，这个就不行了，所以说时代在变啊，时间在变，然后资源在变，优势也在变，这些东西都要随机而变的，没有说绝对的，前几年拿地的模式现在可能就未必合适了。

现在的限购可能比限价更伤害的更深一些，对一些公司来说，因为你像一些这种旅游型的城市，你比方说云南那种的，海南岛那种的。他对价格，他不是说特别敏感，但是你限购的话，你像海南岛是交三年社保，还是5年社保。然后才有资格去买房，那你这个东西就很麻烦了。所以说限购比限价伤害更深一些。

这个关于城市化率的问题，我觉得这个问题就没必要讨论了吧，你现在欧美那些国家哈，如果说美国为例吧，美国现在城市化率是在80%以上，具体数字我忘了，然后中国现在勉勉强强的城市化率是在60%，还不太到60%，好像是59儿几，然后去年的时候整个的新房销售是14万多亿，将近15万亿的一个市场啊，二手房销售是8万亿，两个市场加起来就是二十三四万亿的一个市场。

未来的趋势很明显，你是以这种平均数字出生人口，来统计这个东西，我觉得是有失偏薄的。你比方说，你这个数据应该是包括农村的，包括县城里边儿，他现在还有多少人是在村里边儿生活，买房，这盖房很少了。以后大的方向呢，必然就是人口流动，人口流动到哪里，哪里就是城市中心。所以这个中国会出现十几20个的，这个以一二线城市为主的这个城市群，大都市。这是会出现的。其实地产多的人也都知道，这个，你像日本呀，韩国呀，日本的东京附近，韩国的首尔附近，他是聚集了他们全国60%-70%之间的这样一个人口的。就是说，其他城市的人口是很少，为什么人人才向大城市流动呢，很简单，因为大城市，最好的教育，最好的医疗，最好的工作环境，然后挣钱的这种方法，这种渠道都是在大城市，人口聚集的地方才能产生很多的机会，那为什么中国一些生意在美国做不了，美国也在中国做不了，因为他不一样是吧，所以说，未来人口流向的城市，才是有发展潜力的城市，地产城市化率还早，应该还早。

这个地产不是个好行业，这个是确定的。为什么呢，因为既不能涨价，也不能降价，降价呢，有老业主来砸盘吧，那涨价呢，有限制的，不让涨，对吧，但是呢，还想从你这边儿挖块肉，因为我们这个房价呢，70%都是以各种税费的名义交上去了，所以说既用他，还不能抬爱他，这是上边对地产的一个态度吧，不是很好行业当中还是有一些很好的公司，这是可以选择的。

买房呢，大概是有这么三类人群，第一呢，就是首套房，比如说某个县城的人，都在济南吧，都在济南这个工作啊，打工啊，或者什么工作，后来呢，就在那结婚生子啦，或者说是这个就在那安家落户了，全家就移民移过去了，说这种改善型的，这种刚需型的呢，还是有很大市场的，刚需呢，现在就是120平方以下的面积，以刚需为主，120以上的呢，现在就是第二种人群了，改善需求的，包括首改，二改，三改，这种都不一样，你以前住个七八十平方的，后来你想住这个150吧，130，210，这都是改善型的，这是第二类。第三类呢，就是属于前边儿说的那种，既不是改善，也不是刚需，他就是纯粹是一种物质品质更好方面的要求方面的一个人群，比方说能上海南岛买别墅的人，他肯定又不差钱儿，对吧，他资金就多一些，他这个需求就更高一些，要求的生活品味儿啊，格调更高一些，他是这种人群，但他这种人群还是少数的，还是极少数的。总而言之，这个人吧，如果有钱的话，他还是希望提高自己生活品质的，提高自己生活质量的，这个是为了一个很确定的一个需求。

关于时代、奥园、佳兆业

那个时代，奥园，佳兆业的，得不是的不深入，说几个个人了解一些的侧重面吧。先说时代呢，我有一些啊，我买了一些持仓，因为当时在前一段儿时间，定向增发吧，然后当天跌了很多，我之后稍微买了一些时代，时代是这样时代的，有两个，第一个呢，就是关于一级市场开发这一块儿，其实在南方说呢，就是旧改项目。旧改项目呢时代，土储，还不错的，他也是释放的比较快的。他的释放力度要比奥园要快一些，时代是连续三年吧，释放1000万方的一个土储。后边儿三年再1000多万房子土储。然后时代在广州北边儿一个城市叫清远，具体不大清楚，你就在挺远的地方，他拿了很多便宜的地，他拿着很早也很便宜，非常便宜，然后过去，时代，这个二级市场土储，主要是清远的地方，所以说过去人们觉得这个地方太偏远，发展不过去，卖房子不好卖，现在广州在那个地方修了一条轻轨，应该就还好卖了，然后佳兆业在那边儿，前期也拿了很多地的。

所以说时代这个一级旧改呢，我觉得还是挺有吸引力的，而且他现在估值也便宜，奥园其实不在于一级市场，他的问题，他的问题在于它的这个后备土储不够，就是说，它的发展可售货值很低，相对于他的销售来说是支撑不了他的销售的，奥园后期还会补充很多的土地资源。所以说，但是可能存在一个一大项支出吧，奥园的旧改，具体什么状况，也没有一个明确的说法，所以很模糊，不透明。佳兆业旧改很多了，包括深圳哪里，但是佳兆业的问题是人的问题。

佳兆业，不是前期老板，有那种问题吗，对吧，所以说是人的问题，他那旧改项目各方面都没问题，位置各方面销售也不是问题，甚至是去化率更是保证啊，但是就是那一方面的问题，就是目前来呢，我觉得时代要比这两个更稳定一些，而且品质上要更好一些，房子的品质更好一些，销售商也不差啊，老板也比较靠谱，时代是优选吧。

草帽路飞：我投资地产不太成功，失败的经验倒是不少。我现在尽量避免几类地产公司：一是国企领导没远大志向，吃老本的。二是资金链随时会断裂经不起周期考验的。三是管理混乱，各种跑冒滴漏成本管控出问题的。四是老板总想占小股东便宜，低价给自己和朋友配股，高价注入垃圾产业的。