华夏幸福今年将加速投资 进入核心都市圈开发住宅和商业

在发布了2018年年报后，【华夏幸福(600340)、股吧】基业股份有限公司（华夏幸福，600340.SH）4月23日，在南京溧水产业新城召开“业绩及业务的媒体沟通会”。华夏幸福称，新的公司组织架构已经落地，未来在董事会和首席执行官的领导下，主要发展两大业务——产业新城及相关业务和商业办公及相关业务。

华夏幸福表示，未来将致力于成为中国核心都市圈的综合不动产开发、运营及资产管理平台。通过住宅地产业务、商业地产业务和产业新城业务三项业务构成新的业务组合。此外，运营服务将贯穿住宅地产业务、商业地产业务和产业新城业务。

华夏幸福董事会秘书林成红表示，概括来说，华夏幸福的核心战略是坚持核心都市圈布局，做强产业新城，开拓新业务。新业务指的是商业地产及相关中高端住宅业务，而这意味着华夏幸福要“进城”了。

都市圈市场的房价与所在圈层的核心城市的能级相关

华夏幸福认为，中国不动产行业环境已呈现三大趋势——空间都市圈化、运营精细化、地产金融化。

对于空间的都市圈化，华夏幸福表示，未来三分之二的城市人口增量都将集中在核心都市圈，经济总量将占到全国的一半。华夏幸福将核心都市圈细分为都市圈、 城市圈和核心圈。最外的都市圈圈层拥有的是产业新城机遇；居中的城市圈拥有新型不动产的机遇，比如康养业务；而核心圈中的城市则是城市更新机会，比如商办项目。

他说，未来不动产市场可能将以是否都市圈市场为划分，结构性的机会在都市圈。具体到房价表现，都市圈市场的房价不与行政区划的房价高低相关，是与所在圈层的核心城市的能级相关。举例来说，浙江嘉善商品房均价约15000元/平方米，高于嘉兴11000元/平方米的均价，是与长三角核心城市的房价有关。

林成红表示，华夏幸福在完整保留产业新城业务和孔雀城房地产开发业务之外，将在都市圈中的核心圈寻找商办物业和住宅业务的绝对增量。

在运营精细化方面和地产金融化方面，华夏幸福认为，运营能力将成为未来不动产企业的核心竞争力，提高持有型物业和运营收入占比，则可对冲经济周期，提升抗风险能力。目前，公募REITs等政策加快落地，国内不动产证券化方兴未艾，不动产企业正由单一负债模式加快向综合金融模式转变。国内长期资金配置不动产需求持续上升，长期资金与不动产深度结合将催生更具竞争力的不动产企业。

首个商办项目或在廊坊

此前的4月20日下午，华夏幸福在金茂北京威斯汀大饭店召开2018年年度业绩说明暨投资者沟通会，华夏幸福董事长王学、联席总裁孟惊、董事王威、联席总裁俞建等出席会议，联席董事长、 首席执行官 (CEO) 暨总裁吴向东因天气因未能到达现场，通过视频与投资者交流时表示，未来一段时间的新业务重是“开拓三新”——新模式、新领域、新地域。

根据华夏幸福新闻稿，新模式指的是在盘活存量资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式，快速切入市场，并逐步探索其他市场化模式，如基金模式、资产证券化模式。

新领域指的是探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域——增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场、康养、长租公寓等新型不动产业务。

新地域指的是华夏幸福重布局的中国五大潜力都市圈的核心圈(京津冀、长三角、粤港澳大湾区、以武汉为核心的华中片区、以成都为核心的华西片区)，通过城市更新，TOD模式（transit-oriented development，以公共交通为导向的发展模式），通过收并购多种渠道快速获取优质资源和项目。

“新业务的主战场就是这5个”，包含在产业新城重布局的“3+3+4”内——京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个高能核心都市圈，郑州、武汉、成都3个高潜力核心都市圈，以及围绕长沙、西安、贵阳、沈阳发展的4个潜力核心都市圈。林成红谈到新业务与产业新城业务的异同时说，“在前台，两大业务各自独立，中后台共享行政人力财务等资源；布局上有重合，对应政府诉求可以协同安排。可能会在廊坊现有的委托区域，选择某些优质项目作为突破口来做商办项目、人才保障房项目，品牌都想好了。”

“商办物业的资产较重，开始两三年以管理输出为主，占用资产较少，等有了经验，未来也有可能管理市场化的资产。”林成红介绍，在董事会的授权之下，总裁吴向东对公司业务整体管理。而为更好地聚焦精力，更好地拓展新业务和此前进入发展较晚的粤港澳核心都市圈，华夏幸福设立了南方总部，由吴向东直接领导城市更新事业部。“城市更新事业部不算一个业务条线，而是获取商办物业的一种手段。”林成红说，20多年来，华夏幸福“从环北京到全国化复制，接下来就是进城”。

今年将加速投资

在林成红来，2018年，华夏幸福主要完成了两件大事，一是在年中引入【中国平安(601318)、股吧】保险（集团）股份有限公司（中国平安，601318.SH）为其第二大股东，同时放慢脚步主动防范金融风险；二是在年底着手制定新战略，改善融资情况。

他坦言，与中国平安的两笔股权交易所融到的资金，第一笔137.7亿元主要用于降低控股股东华夏幸福基业控股股份公司股权质押的比例，第二笔42.03亿元的部分用于降低华夏控股的杠杆后，根据与中国平安的协议，在扣除税费及协议约定的股份质押融资还款后，将全部用于向上市公司华夏幸福产业新城业务提供资金支持。

“在股权质押和现金流上保持控股股东绝对稳定，有利于上市公司的发展，华夏控股目前的财务和股权质押处于绝对安全的水平。”林成红说，“而第二笔用于上市公司的资金很快就要到账了。接下来，华夏幸福会加速投资，从3月份的拿地开始。”

此外，华夏幸福对一季度的业绩同比下滑约30%做出了解释。林成红表示，华夏幸福2018年拿地远远低于前三年，没有粮食就没有产出，拿地了才有销售的货值。

根据华夏幸福公告，该公司3月在河北廊坊、 大厂、北戴河、香河，浙江德清、嘉善，安徽金安、长丰，沈阳苏家屯，河南新郑等地获得28宗地块，耗资36.277亿元，同比增长129%。2月没有拿地。1月在浙江德清、 湖州，安徽长丰以2.47亿元拿下两宗工业用地和一宗商住用地。

根据华夏幸福218年年报，该公司营业收入为837.99亿元，同比增长40.52%；总资产4097.11亿元，同比增长8.99%；归属于上市公司股东的净资产437.76亿元，同比增长17.88%。