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盘:华夏幸福成绩单及业绩交流会透露出哪些息?——产城研究之战略观察系列第189期

  • 作者:花豹99
  • 2019-04-22 10:52:13
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亿翰智库于2019年5月15日-17日将举行《走进大湾区——标杆产城&特色小镇考察活动》,届时将实地深度考察已有成果突破的产城及小镇项目,交流共享运营经验,共同探讨未来行业发展方向。

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华夏幸福(600340)股吧】在交出2018年成绩单后,提出了新的发展方向。

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2018年营业收入快速增长

异地复制全面加速

1.1 华夏幸福业绩表现

4月19日,华夏幸福(600340.SH)发布2018年年报。报告期内,公司营业收入为837.99亿元,同比增长40.52%,毛利率达42%。截至报告期末,该公司总资产4097.11亿元,归属于上市公司股东的净资产437.76亿元,同比增长17.88%。公司大力优化组织结构,降费增效,公司销售费用占公司营业收入的比例下降1个百分,管理费用占公司营业收入的比例下降 3 个百分,公司的经营质量不断提高。

图:2014-2018年营业收入及同比(数据来源:公司公告)

异地复制稳步推进,业绩储备加速提升。2018年华夏幸福新增18座产业新城,累计开发77座产业新城,从销售面积来,公司2018年增量部分超过80%来源于京津冀以外的区域,京津冀外区域已实现小规模的爆发。华夏幸福产业新城业务逐步进入业绩释放期,66座产业新城已有产业项目签约落地,48座产业新城实现回款,20座产业新城进入成熟期(累计净现金流转正),29座产业新城PPP正式协议签约。产业新城在异地扩张方面,外埠已有30座产业新城实现回款,17座当期净现金流转正,9座累计净现金流转正,异地复制成效显著。

图:京津冀以外区域占比上升(数据来源:公司公告)

1.2“擦边”完成业绩对赌,巨额应收账款仍存隐患

值得注意的是,2018年7月10日,华夏幸福与平安资管签订《股份转让协议》,约定华夏幸福通过协议转让方式,向平安资管转让5.82亿股华夏幸福股份,同时,双方签署了业绩对赌协议。根据业绩对赌的约定,2018、2019、2020三年的利润增速不低于30%、65%、105%。从年报数据来,2018年华夏幸福归属于上市公司股东净利润117.46亿元,同比增长32.88%,“擦边”完成与第二大股东【中国平安(601318)股吧】保险(集团)股份有限公司的业绩对赌。

根据年报数据,2018年华夏幸福应收账款为344.38亿元,同比增长达82.11%。尽管公司按照用风险特征,按照账龄分析法计提了相应的坏账准备,并且对于单项金额重大的判断依据或金额标准由 500 万元提高到了 5000 万元。可以出其业绩对赌是在应收账款的基础上完成的。报告期内,华夏幸福经营性净现金流为-74.28亿元,其财务表现仍然存在隐忧。

图:2014-2018年应收账款及同比(数据来源:公司公告)

图:经营性净现金流及同比(数据来源:公司公告)

下面我们来一下在华夏幸福的业绩交流会上,是如何对它的业务和新战略作描述的?

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新发展战略蓄势待发

开拓新模式新领域新地域

2.1 新定位与新战略

在华夏幸福的业绩交流会上,董事长王学给出了华夏幸福新的发展定位,即:商业地产+住宅业务+产业新城。同时也对公司的发展提出了新的战略展望:坚持核心都市圈布局,做强产业新城(坚持业务模式、业务逻辑、一区一策),开拓新模式新领域新地域。

坚持产业新城业务逻辑:产业拉动,城市推动,运营联动。

坚持一区一策,做强产业新城:因城施策精准投资保证优质资源获取,区域内跨业务拉通经营提升质量,充分授权释放活力。

开拓“三新”:新模式,新领域,新地域。大举进军商业地产以及相关中高端住宅开发业务。进军都市圈的核心圈,重布局中国五大潜力都市圈的核心圈,京津冀长三角粤港澳以及武汉为核心的华中区域和成都为核心的华西区域。

2.2产业新城业务板块

在产业新城方面,公司将坚持产业新城逻辑不动摇,提升区域价值;坚持一区一策,提升经营水平;坚持精准投资,加速优质资源获取。

2018年,华夏幸福全面布局新增产业新城18座,成熟期产业园新城20座,产业新签投资额1660亿,锁定土地2.6亿平方米。累计77座新城中,66座产业项目签约落地,48座实现现金回款,累计净现金流转正20座(成熟期)。2018年,华夏幸福产业新城通过持续打造固安新型显示、嘉善科创服务、大厂化影规、怀来大数据、武陟机器人、南京开发区新能源汽车等超过一百个产业集群。

图:全国核心都市圈布局(资料来源:公司年报)

布局空间都市圈化。业绩交流会上,王学提到,当下一二三四线市场的分法已经过时,未来可分为都市圈和非都市圈两大类市场,都市圈住宅外溢市场与都市核心市场具有联动效应,而与其所在的行政区划无关。2018年公司已经基本完成全国核心都市圈的布局,进入战略深耕期,根据园区对应中心城市所处周期,配以不同的开发进度,完成京津冀向京外区域的拓展。华夏幸福在环京市占率45-46%,剔除环京后,希望市占率达到10%-15%,目前环南京到了6-7%,是走出北京的第二个居住成熟能够发展起来的。另外,海南海口和三亚、江西南昌、山东济南是下一步准备进军的区域。

土地储备充足。业绩交流会中,华夏幸福董事总裁孟惊在公司业务说明中提到,目前华夏幸福土地储备计容建面1398万方(拿到土地证的),持有待开发917万方,在建未售481万方。土地整理用地面积2114万方,其中产业用地899万方,配套用地1215万方,按照容积率配套用地平均为2,则为2400万方可供推出的土地。符合规划开发用地2.6亿平方米,接受政府委托符合两规的土地,产业用地1.58亿平方米,配套用地1.04亿平方米,对应计容建面超过2亿平米,其中有10%作为商业配套用地,90%的配套住宅用地。

大数据精准招商新模式。业绩交流会中,孟惊在产业新城业务说明中指出,华夏幸福进一步利用现代科学技术,通过产业精准数据平台开启“科技驱动”、“精准预判”招商新模式,设立4600人产业研究院,聚焦十大行业,覆盖企业1960万家,覆盖园区3000家,录入企业数据10亿条,辅助招商30%(当年有30%是有大数据辅助招商的)。

产业新城城市配套持续完善。高品质服务打造幸福宜居产业新城,住宅物业接管25万户,住宅物业管理面积3583万平方米,城市运营服务作业面积5861万平方米,住宅销售面积同比增长58%,交付面积同比增长91%。

2.3大举进攻商业地产,探索其他创新业务

2.3.1 大举进攻商业地产

华夏幸福在做强传统产业新城业务的基础上,探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域,未来将大举进攻商业地产领域,如写字楼、商场等。

在商业地产可持续的项目获取模式方面,华夏幸福联席总裁俞建谈到,对于商业地产新业务拓展,城市更新、招拍挂是获取项目的重要途径。一方面,华夏幸福在核心城市成立了城市更新团队来获取项目,其次是收并购项目、存量在建或未建的。另一方面是已有的产业新城项目,人口集聚比较多了就具备做大中型商业地产项目的条件,比如廊坊已经成熟了就可以开始做商业地产。

对于商业地产的开发运营来说,吴向东先生带领的前华润团队开发的万象城的能力将很快会移植到华夏幸福。在商业地产项目运营方面,首先是要树标杆建品牌,在新的平台和环境会借鉴吸收以前的经验教训,面对未来因地制宜,坚定不移的聚焦都市圈,但项目的形态大小、高端中端是不拘一格的。

2.3.2 其他创新业务探索

在创新业务探索方面,董事长王学提出,除了商业地产、写字楼、购物中心为主的新业务之外,华夏幸福还将探索投资新型不动产的新业务,如康养地产、物流地产、长租公寓等。都市圈不动产市场空间重构加快,新型不动产的机会和城市更新的机会正在加速涌现。

目前已经在深圳建立了南方总部,公司组织架构已经搭建完毕。未来创新业务板块,将进军都市圈的核心圈,重布局中国五大潜力都市圈的核心圈,京津冀、长三角、粤港澳以及武汉为核心的华中和成都为核心的华西片区。

2.3.3 如何平衡创新业务与现金流

业绩交流会中,联席总裁俞建认为,在运营模式上,采用轻重资产模式并举模式。初期以轻资产管理输出为主(建团队、树标杆、储项目),从项目拓展、涉及、招租、运营全部由廊坊总部来做,主要收管理费和收益分成,不会占用华夏幸福资金。平安第二大股东有配置不动产资产的需求,因此短期内为平安不动产提供不动产配置服务。前期以轻资产模式为主配置项目,中长期团队成熟后向其他投资者输出管理模式,后期会成立不动产基金做好新业务。

在资金层面的合作按照监管的要求,公司债、保险债权计划、托计划,智慧城市方面的合作。投资计划方面,平安在险资方面有计划从2%提高到10%。现在的压力来自于寻找好的项目满足平安的要求。从华夏幸福本身的投资计划来,严格根据自身现金流来决定投资节奏,以此来保证公司现金流的安全。

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亿翰对华夏幸福产城发展的理解

华夏幸福的抓区域价值、谋产业转移的大模式,大逻辑是没有问题的,其问题很大程度上在于企业自身战略发展控制,以及自身太重视房地产,之前的教训或加速让华夏幸福从房地产逻辑转到产业逻辑。

依托华夏幸福自身已有标杆项目(固安、南京)、积累的资源(产业企业资源、政府资源)、企业能力(招商能力、产业发展能力(研究院、太库孵化等))等多方面,以此为基础逐步切入后端服务将是非常重要的突破口。

产业地产现有发展方向无非三个:1.向前做,即一二级开发联动,在地方债务控制趋紧的情况下,是非常有机会的,以前一些有钱地方的政府现在也不得不让利让民营资本去做;2.向后做,即做产业服务,笔者认为这将在未来出现大量轻资产模式专做运营的产业地产商,这要求企业必须是有基础的,或者说有基础才能成功的快,在梅特卡夫定律(量变形成质变)下,华夏幸福其自身基础极佳可以做成这个事情;3.做资本,即金融模式,金融的本质是跨时间的价值交换,金融可渗透至园区开发运营的全生命周期中,实现资金闭环与项目可持续发展。而华夏幸福在这个方面和平安进行了合作,将极大程度上推动其金融方面的发展。

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《2019亿翰年度产城策略报告》、

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