【有色长】百亿负债、九成退出、高压政策，年末楼市能否燃起一把救命火？

“我们公司的年度目标很难完成，冲刺一把后，大概还有100亿元的缺口。”

——华南一家上市房企营销部门的总监

摘要：

裁员冲波，房企能否“活下去”？

凛冬已至，资金流成房企噩梦

大鱼吃小虾，是目前房地产行业的格局

独辟蹊径，房企积极转型高新技术企业

年末销售下行，但房企投资意愿走强

资金面趋稳，国内贷款明显好转

政策高压，房地产调控仍难松绑

裁员冲波，房企能否“活下去”？

在万科高喊“活下去”的同时，不少房企已经开始了裁员动作。

近日，一则“华夏幸福三天裁员上千人”的消息将华夏幸福推上了风口浪尖。据称，华夏幸福的小镇集团在全国范围内裁掉400多人，华夏京南集团的500多人则全部被裁。

华夏幸福，全称华夏幸福基业股份有限公司，是中国领先的产业新城运营商。截止2017年底，公司总资产超3750亿元。其致力于成为全球产业新城的引领者，坚持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，确立以产业新城为核心产品的业务模式。然而，自从进入2018年来，华夏幸福就显得并不幸福。

据华夏幸福发布的第三季度报告显示，公司经营活动产生的现金流量净额为-76.6亿元。此外，前9个月，华夏幸福筹资活动现金流入567.14亿元，较去年同期714.42亿元出现大幅下滑。同时，截至到第三季度末，华夏幸福持有的货币资金为379.1亿元，较期初减少44.34%，主要是由于偿还到期债务所致；短期借款共计56.50亿元，一年内到期的非流动负债193.63亿元。

凛冬已至，资金流成房企噩梦

作为资金密集型行业，房地产行业有着产业链比较长、与多个行业都相互关联的特，对于房企来说，日常营运管理需要大量的流动资金，投入到开发建设房地产项目的资金数额较大，需要融入大量的资金来支撑项目的开发建设，项目开发周期持续时间较长，回笼资金需要的时间较长，伴随着获得较高收益的同时还存在着很大的资金链风险。

年关临近，以价换量回资金

临近年末，楼市调控趋严，在资金和业绩的双重压力之下，一些房地产开发商开始“以价换量”，加快推盘速度，加速资金回流。

国家统计局12月15日发布的11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况的数据显示，11月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.3%；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分；同时，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨1.0%和0.3%，35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分。与此同时，一二三线城市新建商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比去年同期有所回落。

中地产首席分析师张大伟表示，从预期，二手房价格下调将是开始，二手房的拐已经开始出现。58安居客房产研究院首席分析师张波指出，房地产调控继续“稳扎稳打”，房地产降温已成市场共识。“国家严控资金流向房地产领域，因此加快销售回款成为房企共识。在巨大的资金压力下，房企或进一步以价换量，加速销售资金回流。”

急需补血，融资卖股出项目

同时，为了缓解资金压力，房企开始成批大量融资，据中地产研究中心数据显示，截至11月20日，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过500亿元。

以Wind二级行业来，在剔除国债、地方债、金融债和同业存单等后，今年房地产行业共发行了693只债券，发行金额达5722.39亿元，占债券发行总额的7.31%，处于行业第7位。万科今年债券融资规模最大，累计发行了26只债券，总金额为283.19亿元。金地集团、绿城集团、招商蛇口等企业发行规模也都在130亿元及以上，此外还有6家企业发行额超过100亿元。

2018H2 房企发债金额大幅攀升：

（数据来源：wind 、平安证券）

发债是一方面，一些房企也毅然决然的出售股份用于补充公司资金流。

11月5日，广州富力地产股份有限公司发布了自2005年上市以来的首次增股融资公告，此次计划发行不超过8.06亿股，以当日收盘价12.14港元计算，此次H股发行将融资近100亿元。富力地产公告称，这笔资金将全部用于补充富力地产的资本金。该消息一出，富力地产的股价也应声而下，公告当日公司股价的跌幅为8.82%。市场普遍认为，富力地产的负债过高是此次增股融资的主要因。

据富力地产财报数据显示，2015年至2018年上半年，富力地产的负债总额分别达1345亿元、1795亿元、2332亿元及2703亿元，净负债率分别为124%、160%、170%和187%。在长期入不敷出的资金流压力下，公司选择了增股融资来缓解财务压力。

大鱼吃小虾，是目前房地产行业的格局

“活得好，活得久。”

——万科董事长郁亮

相较于中小房企面对凛冬资金压力的疲于奔命，房企中的千亿军团们却开始反向扩充。

“千亿”一直以来是房企规模的象征和实力的刻度，据地产研究机构克而瑞的统计，截至11月底，今年销售流量金额超千亿的房企已有25 家，超过2000亿元的房企已有7家，此外已有多家企业提前完成此前定下的销售目标。龙头房企更加追求有质量的增长，规模增长较为平稳。

其中，万科、碧桂园以及中国恒大前11月销售额接近或超过5000亿元。今年1-11月，万科累计实现合同销售额5439.5亿元，同比增长约16.32%。

万科董事会主席郁亮在近期举办的万科媒体交流会上透露，今年完成6300亿问题不大，并相万科的销售回款率肯定是业内最高之一；同期，碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售金额约4897.4亿元，同比增长29.52%；中国恒大累计实现合约销售金额约达5352.1亿元，同比增长13.78%，距离5500亿元的销售目标仅有一步之遥。

万科单月销售金额（亿元）及增速：

（数据来源：公司公告、东吴证券研究所）

东北证券分析师高建认为，行业目前处于下行周期，房企短期承压，行业集中度仍将加速提升。而购房者对住房的产品力和房企的运营管理要求有所提高，大浪淘沙，“良币淘汰劣币”，中小房企加快退出市场，管控优异的一线房企结构性机会和品牌优势将更加明显。

在寒冬市场之中，房企并购整合频繁，有超过30家中小地方性房企股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。据相关数据显示，今年6月以来，上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购，披露交易规模达到489亿元。克而瑞数据显示，截至11月，销售超过千亿的房企已有25家，到年底可能会超过30家，同比去年几近翻倍。其他各梯队的销售金额入榜门槛，也明显提高，行业集中度进一步提升。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷在接受采访时表示，就整体市场规模而言，房地产市场还没到停止发展或下行的时段，而是会在现有的规模上维持相当长的时间。但无论行业整体还是企业个体，都会面临增长的“天花板”，房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展。90%的中小房企会退出地产项目。到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。“现在一线城市拿地，平均一宗地要16亿～18亿元，二线城市要4亿～6亿之间，三四线城市地价门槛也在提高，一宗地大约要1.1亿元。房地产已经进入资本驱动的时代，中小企业基本就干不了了。”

龙头房企在继续高增长的同时，规模竞争也日趋激烈。据东方证券统计，2018 年1-11 月，TOP10 房企销售金额同比增长28.0%。超过1-11 月行业销售额增速15.9 个百分，龙头公司表现持续超越市场。从行业集中度来，2018 年前11 月，TOP10 房企的销售市

占率达到了31.7%，龙头房企融资优势和拿地优势明显。

此外，10-20 名、20-50 名、50-100 名房企销售金额的同比增速分别为38.8%、50.8%和43.3%，20-50 名房企对销售规模扩张，提高市占率水平的诉求更强，因此销售同比增速最高，东方证券认为，后续房企争夺销售排名前20 的竞争会更加激烈。

2018 年前11 月，TOP10司销售集中度达到31.7%：

（数据来源：国家统计局，克而瑞，东方证券研究所）

独辟蹊径，房企积极转型高新技术企业

伴随着房地产行业的每一轮周期波动，转型就会成为房企的选择之一，但从历史来，跨行业转型、出于估值等短期诉求的转型往往难以成功，而随着行业告别过去野蛮生长的阶段，逐渐进入成熟期，转型升级不再只是少数房企逃避房地产行业的借口，而是成为众多房企战略上的必然选择，而其中也不是中小型房企担当主角，而是规模房企利用其行业地位以及资金优势所带来的大势所趋。

据中建设对全国TOP20 的房企产业链的布局统计，目前，多元产业布局的覆盖面较为广泛，众多行业均有涉及，其中围绕住宅产业链或者房地产相关产业进行拓展最为集中，如社区商业、物业服务、长租公寓、酒店旅等四大板块，TOP20 房企中涉足这三大产业的房企数量范别达到11 家、13 家、10 家和11 家，此外作为和地产行业属性相匹配的金融领域拓展频度也较高，达到6 家。

同时在我国发展高新技术产业的背景下，大型龙头房企也开始更多跳出地产产业链加入高新技术投资的领域，据中建投统计，碧桂园计划5 年内在机器人领域投资至少800 亿元人民币，恒大计划在未来十年，投资1000亿，在生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源、人工智能、机器人、现代科技农业等重领域，和中科院共同创建科学技术研究基地、科研孵化基地、科研成果产业化基地，都意味着龙头房企的发展战略紧随国家战略和布局未来产业风口。

TOP20 房企多元产业布局：

（资料来源：公司官网，中建投证券研究发展部）

年末销售下行，但房企投资意愿走强

据兴业研究数据统计，当月商品房销售面积跌幅扩大。11月商品房销售面积同比下跌5.07%，受2017年11月起数据翘尾影响，跌幅较10月扩大1.96个百分；1-11月商品房销售面积累计同比增长1.40%，增速较1-10月继续回落0.80个百分。

商品房销售面积当月及累计同比增速情况（单位：%）

（数据来源：Wind、兴业研究）

其中，一线城市成交表现较弱。根据30个大中城市商品房成交面积数据，11月一、二和三线城市商品房成交面积同比分别变动-13.51%、9.21%和20.93%，其中一线城市成交面积同比增速下滑明显，增速较10月大幅下降了22.26个百分。

30大中城市商品房分区域成交面积当月同比增速（单位：%）

（数据来源：Wind、兴业研究）

房屋开工方面，据兴业研究数据显示，年底房企开工意愿较强。11月房企新开工面积同比增长达21.69%，增速较10月上扬6.95个百分，竣工同比跌幅则由10月的20.95%收窄至10.99%，年末房企开工、竣工意愿均有所走强，主要受年末提升销售、结算业绩驱动。11月施工面积同比增长27.02%，较10月 月增速走高6.43个百分，带动1-11月施工面积同比增长4.70%。

房屋施工、新开工、竣工面积当月同比增速（单位：%）

（数据来源：Wind、兴业研究）

受11月房企拿地、开工意愿均有所走强影响，开发投资增速小幅上扬。11月房地产开发投资完成额同比增长9.31%，增速较10月提升1.63个百分；1-11月房地产开发投资完成额累计同比增长9.70%，增速较1-10月持平。

房地产开发投资完成额同比增速情况（单位：%）

（数据来源：Wind、兴业研究）

国房地产息网发表评论表示，在房地产各项指标增速均有所放缓的背景下，房地产新开工面积却出现意外回升，其背后因耐人寻味，从房屋类型，商业营业用房和办公楼新开工面积均出现较大幅度上涨，不排除是企业为规避土地闲置政策而采取的临时性措施。未来商品房新开工面积走势仍待观察。

资金面趋稳，国内贷款明显好转

12月12日，央行发布11月份金融数据，数据显示，当月人民币存款增加9507亿元，同比少增6148亿元，其中，财政性存款减少6643亿元。有分析认为，大额的财政库款投放，形成了货币政策操作之外的另一条流动性供给渠道。市场资金面总体保持宽松，甚至个别时候相当宽松。

据长城证券数据显示，前11 月房企到位开发资金累计升7.6%，相比前10月收窄0.1pct，连续收窄2 个月但幅度都不大，总体趋稳。其中国内贷款降幅收窄1.5pct 至3.7%，改善明显，自筹资金与预收款升幅分别收窄0.8/0.6pct 至10.0%/15.7%，而个人按揭贷款降幅0.9%，与前10 月持平。单月来，个人按揭同比再度转负，而国内贷款同比由上个月的降6.1%跳涨至升12.4%。

房企到位资金累计同比：

（数据来源：长城证券）

政策高压，房地产调控仍难松绑

虽然房企的投资热情并未降温，但是国家对于楼市的调控政策依旧高压。

12月12日，发改委印发了《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》。一些市场人士误读认为，此举将使得房企融资松绑，楼市宽松的一个重要号。但是随后由发改委主管的官方媒体《中国经济导报》，专访到参与件撰写的权威人士明确指出：“按照中央关于房地产长效机制建设的精神，目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。”

同时，这份件的负面清单中明确提到，房地产投资属于重限制之列，“严禁将募集资金借予他人，用于房地产投资和过剩产能投资，用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资，用于弥补亏损和非生产性支出。”国家高压的政策，严禁违规资金进入房地产行业，据证券时报统计，今年以来，银保监会对金融机构共开出20张罚单，罚没金额合计超过3.4亿元，其中，涉及房地产的罚单有7张，罚没金额合计超过2.6亿元。而地方银监局开出的涉及房地产的罚单更多，仅11月以来就有6张，罚款金额合计605万元。

京东金融首席经济学家沈建光预计，政府仍会坚持房住不炒的表态，同时强调房地产长效机制的确立。考虑到当前房地产销售回落、国内房地产企业贷款与按揭贷款增速仍在下降，预计明年房地产市场仍将整体处于调整通道。

作为本“金九银十”的楼市，如今依旧寒风瑟瑟，虽然房企投资依旧保持稳定，但是在日益趋严的调控政策之下，未来的楼市发展却更显扑朔迷离。综合来，全国楼市整体进入下行通道，各项指标由增转降，与老百姓们息息相关的住房也正在向理性居住需求回归。