方升研究|当华夏幸福失去房地产，就像武侠不见金庸，漫威没了斯坦？李

洛杉矶时间11月12日，被誉为“漫威之父”的斯坦·李离世。享年95岁。《毒液》正在热映，漫威的电影宇宙还在继续，一代传奇虽然离世，但留下太多经典值得回味。

在漫威5000多个英雄角色中，90%以上知名角色都由斯坦·李创造。从2008年第一部漫威电影《钢铁侠》面世到今年7月上映的《蚁人2》，10年20部电影，漫威系电影全球票房超过172亿美元，约1196亿元人民币。最新上映的《毒液》还未产生最终数据，但国内票房已经超过8亿元。这些知名英雄人物IP，均由斯坦·李创造。

斯坦·李去世消息传出之时，金庸的追悼会也在香港举行。

就在10月30日，我们刚刚送别武侠泰斗金庸，金庸出生于1924年3月10日，曾经创作《射雕英雄传》《神雕侠侣》《倚天屠龙记》《天龙八部》《笑傲江湖》《鹿鼎记》等家传户晓的小说。

一时之间，恐怕国内观众很难接受这个现实：刚刚送走了自己的青年、童年记忆，挥别了武侠时代的绚烂篇章，又紧接着送走了如今正在中国大地上火爆而持续影响着一辈人的漫威背后英雄。离别总是感伤的，尽管两位大师的作品还会通过不断的翻拍和再造继续流传，但是那些由大师带来的美妙幻想世界，已经无法再更新内容了。

2018年失去了很多，江湖失去了金庸，漫威失去了他们传奇“英雄”斯坦·李，而产业地产领域的“带头大哥”华夏幸福也失去了他最有力的武器——房地产。

成熟的产业新城PPP模式为华夏幸福异地复制、区域拓展提供了可能性，为华夏幸福快速发展奠定了基础。但是在华夏幸福产业新城PPP模式中，最关键的一环仍是房地产。从逐年暴增的应收账款就能出，华夏幸福依靠园区招商引资返还（园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%）来支撑大规模异地复制，显然是不可能的。

通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%~15%的利润收入；园区招商引资返还收入（园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%）；园区配套地产开发收入(园区一般有30%住宅用地)，园区土地升值收益。虽然起来招商引资的返还收入比例比较大，但很多是直面财富，漂亮的营收下面是逐年庞大的应收账款。

华夏幸福稳稳把持产业地产营业收入头把交椅。2018年华夏幸福现金流遭遇到了沉重的打。在华夏幸福高速发展中，保证资金链有序运作的两驾马车——房地产和融资同时面临危机。

环京限购以及房地产市场宏观调控，房地产市场进入寒冬，一直以来依赖前期配套住宅回笼资金的华夏幸福产业新城模式岌岌可危。祸不单行的是融资环境持续收紧，偿债高峰来临。维持华夏幸福资金链的两驾马车同时受挫。再加上从2013至2017年，公司应收账款的期末余额从17.44亿元上升至189.1亿元，再到2018年半年报中已涨至281.45亿元！资金链饥渴已经十分明显。

业务的急速扩张也是将华夏幸福的资金链拖得岌岌可危的关键所在！2017年，华夏幸福新设了近140家公司，其中包括多家海外公司。2018年，华夏幸福扩张速度依旧不减，仅1到3月份，华夏幸福就新设了31家公司。

为了缓解资金压力，7月10日，华夏幸福午间发布公告，控股股东华夏幸福基业控股股份公司（华夏控股）拟向平安资管转让5.82亿股（占总股本的19.7%）华夏幸福股份，转让价款共计137.7亿元。转让完成后，中国平安成为华夏幸福的第2大股东。

平安拿着百亿真金白银入局时，双方签订了对赌协议。华夏控股作出如下承诺：华夏幸福2018 年度、2019 年度、2020 年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于 114.1亿元、144.8亿元以及180亿元。

若出现上市公司任一会计年度的实际净利润小于约定利润的 95%，则华夏控股承诺对平安资管进行现金补偿。进入今年以来，房地产业可以说凉凉了。华夏幸福上半年实现69亿利润，今年预计的114亿目标，应该问题不大。后两年的变数却是谁也无法判断的。

3个月后，华夏幸福宣布将与万科合作开发部分环京地产项目。华夏幸福10月9日公告称，北京万科拟通过收购目标公司部分股权的方式，与公司合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目，交易价款约为32.34亿元。

公告转让完成后，万科将持有华夏幸福旗下涿州公司80%的股权、裕景公司80%的股权、裕达公司80%的股权、廊坊公司80%的股权和霸州公司65%的股权。华夏幸福称，在地产开发项目层面引入万科，是年初所提的全面开放合作战略的具体落实，同时也有利于盘活自身存量项目，优化现金流。

控股股东轻松揽入137.7亿，自身拿到32.34亿，华夏幸福的资金链终于可以松口气了？我未必！

链接：方升榜 | 万科给的32亿，仅够华夏幸福还2月利息？

我们之前写过一篇章，即使按照现在银行最低年利率计算，华夏幸福向万科平价出售项目，换来的32.34亿仅够华夏幸福也仅够还2个月的短息债务的利息！

截止到2018年9月30日，华夏幸福总负债从2016年三季度报上的200,240,968,569.03（2000多亿）元增长到2018三季报上的335,506,858,835.21（3000多亿）元。第三季度报上显示的短期债务也有244,185,789,973.86（2000多亿）元。

华夏幸福的资金问题仍然严峻。就在最近，华夏幸福更是三天之内裁员上千人。小镇集团裁掉400多人，小镇集团几乎全军覆没。京南集团500人也全部裁掉。

失去金庸的江湖乏善可陈，失去斯坦·李的漫威没了灵魂，失去房地产的华夏幸福又该何去何从？