评司论企｜华夏幸福：现金紧张下业绩承压

导 读 

下半年频繁调整的华夏幸福如何“坚定活下去”。

◎  作者 / 房玲、洪宇桁

10月27日，华夏幸福公布了2018年度三季报，持有现金相比年初有大幅减少，负债率也大幅上升。进入11月后，华夏幸福开始对区域及业务构架进行调整，确认裁撤了重庆事业部，同时将产业小镇集团并入了产业新城集团。进入下半年之后，华夏幸福动作频出，在这一系列的调整背后，体现的是华夏幸福怎样的经营情况呢？

持有现金腰斩规模增长不达预期

2018年三季度末华夏幸福持有现金为379亿元，较年初的681亿元近乎腰斩，也是企业五年来首次持有现金大幅减少。究其因，一方面在于2018年融资环境的持续收紧，房企融资难度加大。从华夏幸福的现金流量表来，2017年前三季度其筹资活动的现金流入达到了714亿元，而在2018年同期则缩水至567亿元。与此同时，由于债务大量到期的影响，筹资活动的现金流出从2017年前三季度的228亿元增至2018年同期的678亿元。另一方面，从2017年开始持续加码的环京限购也限制了华夏幸福的销售规模和回款增长。据企业公布，前三季度华夏幸福的销售额为1077亿元，同比仅增长了14.4%，和年初制定的2100亿元的销售目标差距较大。

受现金大幅减少的影响，华夏幸福的净负债率相比年初有了翻倍的增长，到第三季度末达到了125%，为近5年来的新高。除此之外，华夏幸福的现金短债比也从年初的2.59下降至期末的1.52，虽然仍然处于较为安全的区间，但已经是2014年以来的最低值。在此情况下，对于企业的经营活动最显著的影响就是新开工面积大大减少。2018年一季度和三季度，华夏幸福的新开工面积分别为85.6和132.2万平方米，同比分别减少了58%和47%，与年初预计的全年新开工1988.4万平方米相去甚远。

主营业务“瘦身”以缓解财务压力

在市场环境变化和企业财务的双重压力下，10月华夏幸福将5个环京项目公司的大部分股权转让给万科，获得32.34亿元现金的同时，也是华夏幸福的业务重心转移的一步，未来华夏幸福的重心由京津冀区域向华东、华中、华南等区域转移。

10月31日华夏幸福在固安召开了全体员工大会，其董事长王学于会上表示：“华夏幸福将对其现有业务进行重新梳理，对没有给公司创造价值的业务，将被裁撤，部分区域发展不了的，也将被‘梳理’掉。”正式宣布了华夏幸福的“瘦身”开始。其实，早在今年8月，华夏幸福产业新城的天津事业部就因为项目推进不力被关闭，11月重庆事业部也因经营不善而被撤。11月初，华夏幸福确定将产业小镇集团并入了产业新城集团。

调整背后，华夏幸福一方面是为了聚焦到部分重业务，缓解财务压力，另一方面可能也和其与二股东中国平安的利润对赌协议有关。

利润对赌协议加大企业经营压力

华夏幸福在7月10日引入了中国平安作为二股东，在进行股权转让时订立了利润对赌协议，协议中规定以2017年度为基数，华夏幸福此后三年归母净利润的增长率应分别不低于30%、65%、105%，即2018、2019以及2020年的归母净利润应分别不低于114亿元、145亿元、180亿元。根据华夏幸福三季报，其前三季度的归母净利润为78.9亿元，约为目标的69%。而从近两年华夏幸福归母净利润的各季度分布结构来，其前三季度的归母净利润基本是全年的71%，在今年各季度的归母净利润分布比例和前两年相比略有降低的情况下，华夏幸福要完成今年114亿元的业绩指标，还要在第四季度进一步增加利润，才能完成和平安第一年的约定。

根据三季报显示，2018 年前三季度华夏幸福在“支付给职工以及为职工支付的现金”一项就已经支出91亿元，创下了5年来的新高。华夏幸福在2016年开始全国产城“异地复制”以及成立产业新城小镇集团后，支付给员工的现金有了近乎翻倍的提高。在进行部分裁员撤部后，预计这一部分支出增速将会降低。与此同时，将短期内无法变现的环京项目的大部分股权转让给万科后也可以增加部分利润。

总而言之，受政策和市场的影响，华夏幸福在2018年的财务以及经营情况的确不尽如人意。引进平安作为第二大股东之后，长期虽然可以为企业业务发展和资本运作带来有利影响，但是和平安的利润对赌协议也给企业的经营带来了一些压力。但是，在挺过调整期之后，由于企业的经营基本面状况仍然不错，还有中国平安作为二股东的支持，相信在未来仍能有不错的发展前景。

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