目前的固安房价为什么是偏高的？

｜叶书利

在目前环京的价格体系下，壹书生并不推荐固安。

对于此，壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）需说明两观：

首先，在超过200个县城房价过万的全国楼市房价体系中，目前近京区域的固安的房价并不高。

其次，在环京东南片区，即北三县及廊永固霸的房价体系中，目前固安的房价是偏高的。如果投资的话，并不是最优的投资地。

本着选择最有价值区域进行投资的择房逻辑，目前壹书生仍不推荐固安。主要因如下：

A,固安房价与大厂潮白的房价差不多，这是偏高的。

目前固安的房价为16000-17000元，这与北京新政府仅一河之隔的大厂潮白的房价差不多，这是不正常的。主要因有二：

首先，从与天安门的距离来说，沿潮白河带的燕郊和大厂潮白离北京天安门的距离是30公里左右，而固安则是50公里左右。因此从与北京的距离来说，沿潮白河带的大厂潮白显然与固安不在一个档次上。

其次，从目前的政策利好和未来的想像空间来说，大厂潮白皆强于固安。

时下大厂潮白的地铁及厂通桥皆已公布，详情可见此前的章《北三县的一体化：新一轮地铁规划和厂通桥正式官宣》。尤其是厂通桥已被北京政府官方证实有此规划。一旦厂通桥打通，未来大厂潮白到北京新政府的直线距离仅不到10公里，相当于6分钟左右的车程。此外，北京新政府将在大厂潮白建立副中心生活区，中国人民大学将在大厂潮白建立三区一基地等。因此不管从现在的政策释放还是未来的想像空间，大厂潮白区域皆至少高了固安一个档次。

因此与大厂潮白相比，固安目前的房价是偏高的。

B,与香河北部新城相比，固安的房价也是偏高的。

在去年6月三年社保式调控面世前，香河北部新城与固安的房价是差不多的。然而现在，香河北部新城的房价是12000元左右，而固安则是16000-17000元左右。后者已高了前者近1/3，这是不正常的。因为从距离的角度来说，固安距离天安门的距离是50公里左右，而香河北部新城则是52公里左右，实际上是差不多，且目前伴随北京新政府的东迁，香河北部新城已事实上成为了通三环。因此，不管从调控前的价格对比，还是区位距离对比，相较于香河北部新城的房价，固安目前的房价都是偏高的。

C,与永清的价格对比，固安也是偏高的。

在调控前，永清北的房价是固安北的近75%左右，然而现在，固安北已差不多是永清北的两倍，这是偏高的。

从区位来说，永清北离天安门的距离是60公里左右，与北京新机场的距离是15公里左右，而固安则分别是50公里和12公里左右，因此从距离的角度来说，永清北与固安北不应该是翻倍的房价差。因此，与永清相比，固安的房价是偏高的。

总之，不管与大厂潮白、香河北部新城还是永清北相比，固安目前的房价都是偏高的。为什么会形成这种局面呢？因为华夏幸福在固安市场接近于垄断，因此具备市场垄断下的绝对定价权，而华夏幸福在大厂潮白、香河北部新城及永清北则不具备这个能力。所以目前在固安购房的人，相当于给华夏幸福交了一份“垄断税”。

不过仍然特别强调一遍：固安房价偏高是指在现有的环京东南片区价格体系下的讨论结果。

此外，对于固安，市场上最大的谎言可能是固安产业强以及固安划京传言，这也可能是整个环京最大的谎言之一。因为固安的产业真的很弱。而固安划京的可能性基本为零。因为如果环京只有一个地方会划京，那只有北三县。