华夏幸福研究总结

1，公司业务分为房地产开发和产业园区；其中产业园区业务是利润源泉，房地产开发是现金流保证。这两个相辅相成，都是主业，离开了产业园区业务，公司将失去高利润；离开了房地产开发，公司现金流将无以为继。因此，虽然【华夏幸福(600340)、股吧】一直在说自己是产业新城运营商，但我认为房地产业务需要同样的重视，做好房地产业务，才能有稳健的现金流，公司利润才有根基。

2，公司的客户是政府，公司向政府提供产业园区开发业务；政府以地付费，公司依靠房地产开发卖房回款。最开始，园区一片荒凉，公司进行园区规划设计，土地整理，基础设施建设等基本工作，为园区招商引资，发展产业做准备。政府将向公司支付相应的服务成本和服务收益，比如规划设计服务收益为10%，土地整理和基础设施建设服务收益为15%。但是，这时候园区刚刚开始建设，没有产业，无法形成新增的税收收入，地方政府财政自然也就没钱向公司付费啊。那怎么办呐？政府卖地给公司，以土地收益抵对公司的应付款。公司得到土地之后，开展房地产开发业务，卖房子回款。同时，进行招商引资工作，政府按照落地投资额的45%支付产服费用。在园区早期，产业还没发展起来，地方财政依然没钱来支付公司产服费用，继续卖地给公司抵产服费用，公司继续盖楼卖房回款。到园区成熟后，地方财政充裕，能以现金支付应付款，公司便无需靠房地产开发回款了。

3，公司产业园区业务类似于水电企业。前期土地整理，基础设施建设等资金投入巨大，依靠房地产开发回款，回款周期长，背负巨大的财务费用。但一旦前期投入完毕，产业发展服务即招商引资部分投入小，收益大，利润可观。待园区基本成熟，也能提供稳健的现金流支持新园区的开发。

4，公司产业园区开发周期长，难度大，不确定性大，现金流严重依赖房地产业务，一旦面临房地产市场的剧烈变化，抵抗力不如传统房地产企业。环京限购以来，公司的现金流状况已经能够说明问题。

5，公司引入平安，有利于增强公司的融资能力；加大与其他房地产企业的合作，有利于加快周转，改善现金流。

6，公司的护城河是什么？公司区别于其他地产商的是产业园区业务，目前，还没有其他有力的竞争者，为什么别的地产商不做？我觉得很大的程度上不是华夏幸福有多深的护城河，而是，行业本身还处于探索阶段，产业园区业务投入大，周期长，开发难度高，对招商，融资能力要求极高，华夏幸福能不能成功尚未可知。其他地产商又岂敢贸然进入！当然，不可否认的是，华夏幸福有着先发优势，经过多年的努力已经形成了很多方面的优势，这也是护城河。

结论：公司业务模式独特，产业园区业务利润率高，未来发展空间极具想象力。但，资金投入大，开发周期长，财务负担重，现金流短期（三五年内）难以彻底改善，有一定的投资风险。考虑到目前估值很低，未来盈利有很大空间，本人持有华夏幸福。

以上总结，仅为个人投资记录！不作投资建议。