【行业研究】长租公寓狼人杀：天黑了，请闭眼！——产城研究之战略观察系列第115期

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长租公寓行业从诞生至今尚不足十载，行业尚未成熟，理念仍在更新，需求蓄势待发，但是接连出现的暴雷案例，给整个长租公寓发展蒙上一层阴影。行业洗牌加速，未来谁能坚持到最后？

一、4天两家长租公寓曝出资金链断裂

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10月19日据长沙晚报消息，长沙地区最早的长租公寓品牌咖啡猫被曝资金链断裂，出现无法返租、返押金问题，涉及数百业主，总额超千万。咖啡猫实际负责人称，这主要是受政策影响，融资合作方无法提供足够资金，使得来承诺的工程款不到位，从而出现了资金链断裂的问题。

10月15日，雷军旗下顺为资本投资、排名行业前七的长租公寓“寓见”突然爆仓。寓见称，因整个行业的深刻变化和调整，加上经营管理不善，出现严重的资金短缺，导致股权全部质押给贷款银行，没有任何资金可以调配，濒临倒闭。寓见在业主公告中表示，公司的股权已经全部质押给贷款银行，账户管理权也被贷款银行全面接收，公司目前已无任何资金可以调配，也无任何能力支付各位业主的租金。

2个月以前，杭州的鼎家公寓也爆仓了。仅仅今年，已经有7家长租公寓或多或少的出现了资金链断裂的问题。长租公寓爆仓，意味着之前的租客提前支付的钱回不来了，而房东也没有收到资金，因此产生了巨大的纠纷，房东要收房，租客要拿钱…

二、万科等地产大佬：“我是平民！”

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2018年3月7日，万科集团召开2月份销售及经营情况电话会议。会上，万科集团董事会秘书朱旭表示，万科将逐步提高通过股权收购方式拿地的比例，与此同时，今年万科将把长租公寓作为重要的着力。所有人对2018年万科的解读都是：今年重发展长租公寓。

       于是，在2018年8月，万科率先披露了长租公寓融资发债书， 293页的住房租赁专项募集说明书，全都在说住宅业务，涉及到住房租赁内容，仅仅只有5页（P246—P251页），其中也只有377字的长租公寓描述。

至今累计服务租客超过 10万人，在集中式长租公寓企业排名第一。

公司自 2014年起启动长租公寓业务，致力于成为全球领先的住宅赁企业。

业务现已成为公司核心之一，分青年公寓（泊寓）、家庭公寓（禾寓）、服务式公寓三个产品线，为不同阶段客户提供长期租住生活场景。

预计至2025年，公司长租寓业务将为50% 以上的城市长期租住需求提供解决方案。

泊寓致力于满足城市青年人群的中长期租住需求，为城市新进入青年群体提供安全、便捷、舒适的租住体验。

当前，泊寓已发展为集中式青年长租公寓市场领军企业，已获取及已开业房间数位列行业前列，建立了成熟商业模式，并在全国迅速复制拓张。

截至2017年12月末，泊寓业务已覆盖29个一线及二城市， 累计获取房间数超过10万间，累计开业超过3万间。

禾寓致力于解决家庭群体因交通区位或教育资源等因产生的城市内租住需求，当前已形成完整产品体系与运营模式，首个门店将于2018年开业落地。

所谓的专款专用，募集说明书里写到：发债规模80亿，主要用在租赁住房上，补充公司运营资金就占到了24亿。万科是用公司信用背书，还债主要依赖于住宅业务，租赁板块业务并不能产生还债现金流，更不用谈租赁收益。

做长租公寓，到底赚不赚钱?既然不赚钱，为什么这么多房企还拼命做大长租公寓规模?

因为它虽然不赚钱，但能给房企融来钱。这是目前房企公开市场融资最后的救命稻草。

泰禾9月4日发布公告称，泰禾50亿长租公寓资产支持专项计划获批；旭辉继成功发行首期类REITs后，旭辉领寓成立长租公寓产品研发基地，坐落于上海青浦，取名为“领寓实验室”；富力地产60亿住房租赁债券终止发行，并且富力地产并没有官方信息显示其已有长租公寓的具体项目……

这局游戏中，是不是“平民”似乎显而易见。

三、预言家胡景晖：“长租公寓爆仓…”

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8月19日，【我爱我家(000560)、股吧】副总裁胡景晖召集媒体沟通会时重申, “自如很努力，蛋壳很努力，我爱我家还可以。长租公寓在发展，但名字应该改一下，改为住宅租赁公寓。但是在资本进入之后有跑偏了，资本要赚钱，会压低成本，但是不管什么样的资本都不能只为了赚钱。”

“我说了长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害，这个一也没错。我是在告诉政府，告诉同行，我们要老老实实地介入，不要规模，一定要保证生意是安全的。”胡景晖的发言又引出了自如的租房贷和ABS相关问题，对自如的质疑声从房租背后推手转到利用租房贷和信托计划跑马圈地的“扩张术”。

此后不久，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门紧急集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业：

不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；

不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；

不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

之后，杭州鼎家长租公寓爆仓跑路了，就在大家讨论长租公寓的模式是否符合租赁市场要求的时候，自如又因为“甲醛房”陷入了被声讨的境地。10月15日，雷军旗下顺为资本投资、排名行业前七的长租公寓“寓见“突然爆仓。10月19日据长沙晚报消息，长沙地区最早的长租公寓品牌咖啡猫被曝资金链断裂，出现无法返租、返押金问题，涉及数百业主，总额超千万。

连续的长租公寓爆仓，已经影响了上万人，而他们都有一个通病，那就是快速扩张，最后导致的资金断流，本以为有市场就会有资本，结果拼命的去开拓市场之后，突然发现资本不跟了。于是之前开拓的市场，就变成了吞噬现金的黑洞，市场越大，亏的也就越多。

四、“女巫？”政策鼓励和资本介入

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近年来，在坚持房住不炒、租售并举的策略下，租赁住房迎来了新的蓝海。目前全国已有千余家长租公寓企业，涉及房屋数量超200万间。从2015年的萌芽期，到2017年快速发展，再到今年爆发式发展，长租公寓在我国的快速发展得益于政策鼓励和资本介入。

随着长租公寓的快速扩张，到2018年下半年，高租金、租金贷、甲醛房、黑中介、拆违事件的爆发，租赁住宅行业风云再起。从被市场认可和被政府重视监管两大时期，现在已经跨入了严监管的开始阶段。

         政府实施政策的目的就是规范市场。当一个行业兴起的时候，就要纳入政府的管理体系里来。行业存在的基础是商业本质，政府政策在短期内会是很重要的影响因素。市场本来就是多方博弈的结果，而市场的演进主要是市场创新和政府监管双方博弈来推动的。

长租公寓，或者说租赁住房这个行业本来就关系到民生社稷，政府的监管自然应当及时且严格。

五、结语

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行业快速发展的资金很大部分比例是来源于租金贷，政府的严监管基本宣告了租金贷的终止，就像中国大部分企业因为资金链断裂而倒闭，而资金链断裂的直接因就是银行断贷。租金贷的终止预示着行业将结束快速发展的势头，杠杆率较高的企业将逐渐崩盘，在这局长租公寓“狼人杀”中，一场大洗牌即将来临。

纵观历史商业发展，真正的成功者往往变速能力最强、条件最好、最北大家认可的那一方获胜，而是坚持到最后的人获得胜利。不到最后一刻，胜败难料。经过这轮洗牌，长租公寓将会以一种崭新的姿态继续前行。

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