华夏幸福2400亿存货如何去化？ 降价去化压力大

【华夏幸福(600340)、股吧】的艰难自救，被推到了聚光灯下。

向万科转让10个地产项目的大部分股权，既是去化，又是套现——去库存和融资，成为现阶段贯穿华夏幸福的两条主线。

但是，危机仍未解除：环京房价暴跌，华夏幸福2400亿存货如何消化？公司今年上半年融资1228.82亿元，融资额和融资成本均远超去年全年，后续如何有效解决资金困境？

降价去化压力大

华夏幸福向万科(000002.SZ)转让10个项目的大部分股权，实际上相当于一次性去化34万平方米土地面积的房地产项目。

公司2018年半年报披露的储备开发用地为887.63万平方米，其中大部分集中在霸州、固安、怀来等环京地区。

环京是华夏幸福(600340.SH)的大本营，受市场影响，降价这把达摩克利斯之剑近年高悬头顶——万科接盘，华夏幸福终于能稍微喘一口气。

华夏幸福成立于1998年，2011年借壳上市后成为“产业新城第一股”。通过连接各地和企业主动获取土地增值，华夏幸福在城市化特别是环京崛起的背景下，迅速完成资本积累。

今日之砒霜，彼时之蜜糖。华夏幸福早年重仓环京，近年才陆续拓展到长三角、粤港澳大湾区及长江经济带。

2011年上市当年，公司营业收入77.90亿元，净利润13.58亿元。6年之后的2017年，公司营业收入596.35亿元，净利润87.81亿元，分别增加了6.7倍和5.5倍。

公司的资产规模，更是从2011年的275.80亿元，增加12.6倍至2017年的3758.65亿元。

值得一提的是，虽然华夏幸福号称“产业新城第一股”，对外也极力消除“房地产”标签，但实际上，公司干的就是房地产生意。

2018年上半年，公司营业收入349.74亿元，净利润69.27亿元；公司实现销售额805.04亿元，其中产业新城151.44亿元，房地产638.12亿元。

2018年半年报披露，华夏幸福旗下在建及竣工项目160个，其中有156个为住宅及配套。公司旗下楼盘多以“孔雀城”命名。

在《2018中国房地产百强企业》榜单中，华夏幸福位列第九。

华夏幸福的去化压力由来已久。截止到2018年6月底，公司的存货余额为2446.11亿元，为公司2017年营业收入的4.1倍。

同期，同为地产十强、A股龙头的万科和【保利地产(600048)、股吧】(600048.SH)，存货余额分别为6386.2亿元和4846.12亿元，分别为上年营业收入的2.6倍和3.3倍。

房地产公司的存货中，大多为储备土地，它左右了房地产公司的预期收益。

不过，在环京房价大跌的背景下，华夏幸福的压力可想而知：卖，亏本；不卖，缺钱。

实际上，华夏幸福似乎已经在降价去化。

2017年，公司签约销售面积951.18万平方米，销售额1522.12亿元，均价1.60万元；2018年上半年，签约销售面积712.37万平方米，销售额805.04亿元，均价1.13万元。

上半年融资1128.82亿元

除了去化，对于华夏幸福来说，出售这10个项目的大部分股权，可以套现32.34亿元。这相当于公司2018年上半年净利润的一半。

不过，这几十亿，在华夏幸福动辄千亿级的融资面前，简直不值一提。

2017年，公司融资总额1105.43亿元。

2018年仅上半年，公司的融资总额就飙升至1128.82亿元。其中，银行贷款454.78亿元，债券487.91亿元(期末余额485.06亿元)，信托、资管等188.98亿元。

斑马消费梳理后发现，公司2018年上半年的平均融资成本为6.14%，较2017年的5.98%，上升了0.16个百分。

可见，华夏幸福非常缺钱。2017年和2018年上半年，公司的资产负债率均为90%左右。

负债率高企的同时，公司从去年开始经营性现金流量净额为负，更是加剧了资金危机。

2017年，公司的经营性现金流量净额为-162.28亿元，2018年上半年为-78.18亿元。

华夏幸福去年的总体战略是“异地复制”，一方面向长三角、粤港澳、长江经济带扩张，一方面降低对环京的重度依赖。

没想到，公司在异地还未站稳脚跟，大本营先出事了。

今年，公司提出“全面开放合作”战略，除了最近的万科，此前的合作火爆还包括东(迪马股份600565.SH)、旭辉(00884.HK)、【阳光城(000671)、股吧】(000671.SZ)等。

可以说，因为缺钱，华夏幸福低价引入二股东平安，向万科出售项目股权等，都只是自救的开始。

王学的资本版图

大部分人只知道华夏幸福借产业新城拿住宅用地的惊人伎俩，不知道其实际控制人、董事长王学，在资本市场也是纵横捭阖。

王学，还同时是维信诺(黑牛食品002387.SZ)、玉龙股份、ST宏盛的实际控制人。

其控制的西藏知合资本管理有限公司，2016年成为黑牛食品的第一大股东；同年，又用其控制的拉萨知合企业管理有限公司控制ST宏盛(600817.SH)；2017年，王学通过拉萨市知合科技发展有限公司成为玉龙股份(601028.SH)的实际控制人。

知合系与华夏系，成为王学旗下两大资本序列。

斑马消费梳理后发现，王学旗下资产涉及房地产、金融、新能源汽车、互联网等多个领域。

房地产领域，华夏幸福位列中国房地产十强；ST宏盛来也是房地产企业，不过业绩欠佳，已沦为壳资源。

金融领域，华夏幸福廊坊银行和燕赵财险第一大股东，为王学担任这两家金融机构的董事。

新能源汽车领域，2017年底华夏幸福收购合众汽车——合众汽车为13个获批的新能源造车新势力之一。

今年8月份，传言华夏幸福将成为特斯拉上海建厂的出资方之一，不过这一消息目前仍未确定。

互联网领域，华夏幸福持有天涯社区3.81%的股份；王学100%持股的知合出行，更是高举高打，形成了以小二租车、马上出行为代表的出行生态。

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（章来源：斑马消费）