戏精万科的阴谋与阳谋

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行研君说

导语

不管是企业家，还是行业龙头，带头大哥的基因往往就会体现在他管理或带领的事情中。在房地产行业，虽然这两年风光无限的是“内房三大魔头”，但是说起来，大家最respect的还是王石老师的万科，因为只有它既成了故事，又有了事故，还成了传说。

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来源：田品 港股那事（ID：hkstocks）

虽然对于董大姐近年来的一些经营决策，有些人法不一，但是对于董大姐的为人，大家还是非常respect的，因为她够real，只说真话，说喷你就喷你，大家都敬他是条汉子。在这个世道，能做到real，太难了，如果某天她转行去嘻哈界，也必然是个出色的rapper。

前不久，在吴晓波的《十年二十人》中，董大姐就提出了一个非常有意思的观：

一个行业中的“老大”很重要，老大是什么样的，这个行业就会是什么样的。

不管是企业家，还是行业龙头，带头大哥的基因往往就会体现在他管理或带领的事情中。

在房地产行业，虽然这两年风光无限的是“内房三大魔头”，但是说起来，大家最respect的还是王石老师的万科，因为只有它既成了故事，又有了事故，还成了传说。戏剧性的情节当然更让人有记忆。

关于王石老师乃至万科的基因，老道消息老师的评就非常到位了：戏精！

完这个评之后，忽而想起当年一个混迹夜场的小姐姐和我诉说的心声：

男人爱不爱你，不要听他说什么，要他做了什么。

1

戏精

对于万科这种行业的带头大哥，其观当然会左右市场的判断，更别说他们的演技还是行业中最好的...

2014年，郁亮喊房地产进入“白银时代”，但万科同时认为，“龙头公司的市场占有率，至少能提升1倍”。对此，万科账上储备了一大堆现金，2014年的年报上现金高达627亿之多，从某种角度上说，万科已经准备好了足够的子弹，随时出手收购那些被吓瘫了的企业。

本来想砸货，压压盘口，砸下去吃够货了再往上拉。结果，恒大、融创、碧桂园都是行业老司机，有自己独立的判断，没被带歪，敞开了吃货。这些老司机猛踩油门，大干快上，加速超车，到了2018年上半年，万科已经从行业龙头的位置上，滑落到第三名（当然经营质量还是第一）。

毛主席就讲过：政治路线确定之后，干部就是决定因素。

例如快如闪电的朴实的杨主席，直接氪金，用了最高配置来踩油门，从各个知名房企中挖来的“三斌”组合，大手笔招聘大量的博士，配套实行同心共享计划，将项目的收益于风险与员工绑定。

大力出奇迹，当氪金玩家还会玩的时候，终于把一个重资产的耐用品干成了快消品...

多年以后，当您要买二手房的时候，请记住，那个遥远的伟大时代，房地产造的是快消品...

恒融碧三巨头乘着高周转的东风在过去这些年高歌猛进，时代自然也没有亏待这些赌对国运的人。但在那个伟大的时代，万科的政治路线却是斗争，保卫井冈山，砸下去的货被人都吃掉了，而且别人还想城头变幻大王旗，也留下那个伟大时代的另一个时代的记忆：“万宝之争”。虽然故事的最后，万科惨胜，但是已经物是人非。

曾经的灵魂人物王石老师带着功过是非离开了万科，把一个红色的新舞台留给新的影帝。

王石老师虽然离开了万科的舞台，但是表达欲还是很强，你前不久，有个演讲中还说起：

更有意思的是我们也遇到明显给万科使绊的，我不敢说百分之百，百分之百九十九都锒铛入狱了。

不知道，还在外面的1%，现在心里想的是啥呢...

2

阴谋

在这轮供给侧改革启动之初，去一个政府重督战行业的龙头企业调研的时候，很困惑他们为啥敢顶风作案扩产能。

他们老总泡着茶说：小A啊，你还年轻不懂事，你，我们的供给上去了，不就把别人改革掉啦，那加起来，不就是“供给侧改革”了么。

果然，姜还是老的辣，社会社会，不愧是老大哥的企业，有党性，懂政策。

9月，网上就流传出一份郁亮讲话件，其中万科战略检讨部分：“现在房地产业的限制甚至超出了2012年万科发布的研究报告预期，对于今天出现的问题，很多人认为是行业出了问题，最多认为是经济出了问题。只是行业或者经济出现了问题？今天我们面临的转折是全方位的，政治、经济、国际、军事等方方面面。”

一个优秀的演出，除了剧本精彩，当然还要表演到位。前些天，万科举办秋季例会，会场屏幕与侧墙上“活下去”的字样引人注目，房地产企业巨头万科的例会标语让同行了会瑟瑟发抖。

2018年中报，万科的账上现金已经飙升到了1598亿了，净负债率(有息负债减去货币资金，除以净资产)为32.7%，这种身板都喊活下去的口号，那其他兄弟都已经地爆炸一百遍了...

7月31日召开的中央政治局会议强调了六个稳，即“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”，提到了常委会积极财政政策的举措，但值得注意的是，增加强调了：

“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

而去年三月，政府工作报告中的表述是：“遏制房价过快上涨”。从“遏制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”，少了“过快”两个字，多了“坚决”两个字，这反映出的是老大哥对于楼市这个夜壶态度的转变，要暂时放一放了。

说白了，万科这话是喊给老大哥的，你，我这个“夜壶之王”都活不下去的，大哥轻手啊；

这话是喊给其他巨头的，你，我不踩油门了，你们着办；

这话更是喊给其他小字辈的，你，我都这样了，你还是赶紧到我碗里来吧；

这话也是喊给消费者的，你，我都活不下去了，跳楼价，赶紧买啊...

这话是对所有人喊的，唯独不是给万科自己喊的。

昨日晚间，【华夏幸福(600340)、股吧】（300340.SZ）公告，拟与北京万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地，签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告，万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。

根据数据统计，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元。【保利地产(600048)、股吧】三季度拿地权益金额为244.1亿元，碧桂园拿地权益金额137.9亿元，融创中国拿地权益金额69.1亿元，中国恒大拿地权益金额62.4亿元。上述四家房企三季度拿地权益金额合计为477.5亿元。

万科拿地的量相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

果然，主角是种诅咒，每个当过主角的人，都没办法接受当配角，哪怕一秒，每个大哥都有把在座各位都干死的野心。

对于戏精，不要听他说什么，要他做了什么？

高举“活下去”的旗帜，收编其他小兄弟，打个虚折再把房给卖了，还有比这个更舒服的活法么？

3 

阳谋

9月，深圳市国资委发布了《深圳市属国资战略并购香港上市公司合和基建助力粤港澳大湾区建设》的通稿，提及深圳市投资控股有限公司完成收购合和公路基建有限公司（简称合和基建，00737.HK）控股权的全部工作，持有合和基建71.83%股权，取得粤港澳大湾区核心交通要道广【深高速(600548)、股吧】公路和广珠西线高速公路的相关权益。

 “广深高速-广珠西线-港珠澳大桥”，这个大湾区的核心干道重回国资怀抱，当有记者问胡应湘为什么要出售合和公路基建，他大概沉默了半秒，一字一顿地说：“你们有谁人没用过合和的高速公路？”

再2017年底广东省政府完成《广深科技创新走廊规划》，如若不是为了“配合深圳地方政府发展规划”，只算经济账的话，这种资产谁会卖？

有人卖，就得有人买。有趣的地方来了，作为深圳国资委第一次海外并购的上市主体，合和公路基建（737.HK）邀约结束时，持股比例高达91.18%，随后就是常见的散货满足港交所要求的时候了，737的货最终散给了两个机构，万科以及太平保险，值得一提的是，太平保险最初的条款可是上市公司承诺5年后回购股份的，最后再港交所的要求下有了调整。

所以，在这个这么讲政治的一场收购中，万科默默地出现了，而且还完全不和大哥讲条件。

“万宝之争”之后，新君入主，万科已经是一个听党指挥，能打胜仗，作风优良的新万科。

万科敢在这种时候逆势扩张，加大拿地力度，除了有优秀的基本面的支持，更重要的是敢理直气壮做大做强。

自2017年6月万科进入“郁亮时代”以来，转型便成为这个行业龙头的关键词，从公开信息来，郁亮说过，未来万科将要关注三个领域。其一，大力发展租赁住宅业务；其二，发展物业服务、长租公寓、商业、物流、教育、养老、滑雪度假等业务；其三，在绿色战略方面拿出新的解决方案。“我们从来没有让自己停在一个舒适区，我们永远相信增量比存量更重要，未来比现在更重要，为此我们必须全力以赴做事。”

9月13日，深圳市万科房地产有限公司正式更名为“深圳市万科发展有限公司”。

前不久，王石在湖畔大学的最新演讲中说起，“我曾经说过，说万科只做住宅。但你会发现现在万科已经不是一个纯做住宅的公司了，现在定位非常清楚，叫城乡配套供应商。这是郁亮带领的团队探索的路线，而我是被动认可的。虽然我是被动，但是我很欣喜的到万科郁亮带领团队转型做得是非常非常好。”

你，这个被动认可多么的有味道。影帝已经不是那个影帝，万科也不是那个万科。

这已经不是王的时代，就算懂了万科是Bluff，问题是，你敢跟么...

4

结语

古语有云，生死有命，富贵由天。

暴富之路，不外乎，顺势加杠杆，逆势忙抄底。

在这个时，逆势扩张，某种程度上也就说明万科对未来是有信心的。

世道变坏，就是从聪明人揣着明白装糊涂开始的。

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