万科高喊“活下去”10天后，开始收割了……

作者：潮哥；本首发于微信公众号“财经观潮”，想更多章，欢迎关注！

1080年，被贬黄州的坛领袖苏轼，将自己微薄的薪俸分成十二份（每月用1份）悬于屋梁，以提醒自己节约用度。

近一千年后的2018年9月29日，深圳大梅沙万科中心秋季例会会场上，也高悬着几副相同的红底白字照片，不同的是，这一次万科不是提醒自己节约用度，而是提高警惕、坚强地活下去。

此举引起了房地产与媒体界广泛热议。大家不明白，以稳健著称、高度重视现金流的万科，为何喊出这样的口号，演这样的苦情剧？轮到谁也轮不到万科，难道市场调整力度真的足以撼动这个龙头房企？还是另有目的？

悬念终于在昨天晚上揭晓了。

01

昨天（10月9日），在距离高喊“活下去”10天后，万科与【华夏幸福(600340)、股吧】达成一项协议。傍晚，华夏幸福发布公告称：

公司全资子公司拟就部分项目的合作与北京万科企业有限公司、万科全资子公司北京恒燚企业管理有限公司签署《合作协议》，各方将按照 《合作协议》的约定，就合作项目的目标公司股权转让及合作事宜分别签署 《股权转让及合作协议》，合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目， 交易价款约为32.34亿元。

简单说来，就是万科从华夏幸福手上收购了约 33.93 万平米的住宅用地（基本上为 80% 股权），价格仅为32.34 亿元。这些宅地都华夏幸福的主战地环京地区，包括涿州、大厂、廊坊和霸州等。

这样的项目卖身案列并不特别，戏谑性的是买卖双方的身份，卖方是位居房企Top10的华夏幸福，买方是刚喊完“活下去”的万科。

事件让许多人明白了两件事：

1、Top10的华夏幸福卖出自己主战之地的项目，足可见如今的房地产市场调整力度，房企资金真的开始吃紧了；

2、国庆节前夕万科在深圳大梅沙上演的苦情剧，来真的不只是为了活下去，更多是明修栈道，暗度陈仓。

02

北京与环京是本轮楼市调控最严厉的地区，也是楼市最先入冬的地区，还是到目前为止入冬时间最长的地区，从去年开始成交量与房价均被腰斩。

而从华夏幸福公布的公报中可以到，其总部北京与环京集中了大量项目，峥嵘岁月，日子自然不好过。

华夏幸福全国项目分布图

截图来源与华夏幸福2017年财报

华夏幸福走的是产业地产模式，按它自己的说法是，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的 PPP 市场化运作模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。

相比于纯搞住宅开发的企业，产业地产房企的模式多样，盈利也较多，它们不光可以开发住宅卖楼，还可以赚政府的服务费，通过布局产业可以赚产业的钱，通过园区平台孵化可以赚资本的钱。

但前提是需要自己先垫资将地块焐热，产业配套完善好，才能赚到政府的服务费用，最终才能搞住宅开发，赚取卖楼的钱。所以，对产业地产房企来说，资金压力较大。

有业内人士认为，华夏幸福之所以将环京地区的几个大项目80%的股权卖给万科，是因为雄安新区空降，弱化了廊坊、大厂、霸州等环京地区的价值，华夏幸福在寻找接盘侠。

雄安的确对霸州、涿州等地的价值有一定的冲性，但紧邻北京的廊坊，无论怎样都是一块风水宝地，只要不缺钱，估计谁都不愿意卖这里的项目。

尽管昨晚华夏幸福在公报中表示，本次合作是公司实施全面开放合作战略的重要体现与落地，符合公司整体发展战略与方向，对于公司的长远发展将有积极影响，依然难掩华夏幸福的窘迫。

华夏幸福中报显示，其资产负债率为82.1%，净负债率为96.2%。

华夏幸福项目主要集中在环京地区，自2017年下半年开始，环京多地颁布严格的限购限贷政策，在环京地区的销售受到较大影响，资金回笼压力增大。与此同时，华夏幸福的产业新城模式也被认为重资产运营，在去杠杆的背景下面临较大的资金压力。

受资金担忧影响，今年以来华夏幸福的股价出现了滑铁卢。

卖项目求存，华夏幸福只是个开始，在楼市漫漫寒冬的路上，会有更多的房企走上这条路。

而万科喊完“活下去”才10天，就以32.34亿元的低成本赚的了华夏幸福在环京几个项目80%的股权，不得不让人相信业界对万科高喊“活下去”目的的猜测：每一次高调唱衰背后，都是趁机低成本扩张自己。

瓜田李下，很难让人不信。

03

自万科高喊“活下去”之后，一些券商宣布，对负债过高的房地产行业，不再接受股权质押业务。

此举无疑断了房企一条融资渠道，将加速中小房企对头部房企“投怀送抱”的步伐。

另外，万科今年以来包括最近的激进拿地方式，似乎也在佐证大家的判断。

9月29日，就在高喊“活下去”的当天，【深高速(600548)、股吧】在港交所公告，拟引进万科作为战略投资者，增资价格已确定为人民币29亿元。据公告，如本次增资最终得以落实，万科实际出资额人民币29亿元，拥有联合置地30%的权益。

接着就是昨天傍晚万科出资32.34亿元，从华夏幸福手中购得约 33.93 万平米的住宅用地（基本上为 80% 股权）。

如果把时间轴拉长，第三季度和前三季度万科都在积极拿地。

据数据宝统计显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

而整个前三季度，万科拿地金额在全部房企中排名第二，一也不含糊。

所以说，人在江湖，认真你就输了。但面对楼市不确定的现状，中小房企不认真，情况也好不到哪去。

现阶段，房企、中介、炒房客的日子都不好过。但万科激进拿地，疯狂扩张自己的这一行为，也透露出了一个信号：万科对未来的楼市依然好，正在布局新一轮上涨周期。