寒冬降至，安全第一，房企的棉衣该准备起来了丨FD商业评论

小心驶得万年船，老祖宗说过的道理，是真道理。

最近大家太嗨，围观着一位又一位商业大佬的私生活，八卦至死，这个风气不好。所以凯今天依然说严肃的事情，那就是，地产行业恐怕要嗨不起来了！

刚刚听到一个消息，一家标杆房企的老板在9月初的内部会议上，突然宣布暂停各个部门支出，重新核定预算。老板虽然没有说明因，但大家都心知肚明，这是要减少开支储粮过冬的意思。

上半年，恒大、融创等公司的债务总额都降了，这个起来符合降杠杆主旋律的动向，很难说是企业主动为之，还是无可奈何，因为金融机构的钱很难落到房企尤其是民企手里。一个替房企做融资方案的兄弟，最近特别羡慕那些做同业拆借的伙伴，因为上面放水出来的钱只能在机构之间空转，不能放给房地产！

对于房地产来说，手握资金的金融机构才是背后的终极老板，当这位老板把口袋收紧，房地产是欢乐不起来的。

所以就不难理解，为什么很多公司销售增长了，投资收缩了，但现金流却不那么宽松了……

所以也不难理解，孙宏斌为何要喊出“要把安全放在第一位”这样的话……

所以更不难理解，碧桂园为啥要提出“提质控速”这样的战略调整……

入秋了，房企的冬衣准备好了吗？

一

中报透露的信息其实非常多。

你，融创、恒大、碧桂园等头部公司在内的许多家房地产企业，都不约而同地提到了重质降速、安全生产的信号。他们注意到控制发展节奏，并有意淡化在年初既定的销售目标。更为严峻的是，销售难、回款难、融资难等问题让每家房企都感受到阵阵寒意。

恒大说，公司注重适度增长，未来销售规模每年增长20%~30%，因土地资源日益稀缺，要发挥已有土地储备的效益，以实现可观的利润。

碧桂园同样关注安全生产，碧桂园总裁兼执行董事莫斌在中期业绩会上说：“碧桂园内部有一些目标的分解，相信在下半年我们把安全和质量放在第一位的时候，我们会相对放慢发展速度，腾出更多空间抓好各项管控。”

无独有偶，融创是另一位公开表示控制风险的大公司。“下一步我们希望持续均衡，公司下半年的整个投资会比较保守，也会严格地去控制，希望我们有更加均衡的业绩表现。”

除了一线房企外，很多二线房企同样选择降低自己的杠杆比率。在香港的业绩会上，融信中国董事局主席欧宗洪说：“融信不会刻意追求增长速度，我们关心的是公司高质量增长。”

从拿地端也可以出融信的调整。今年上半年，融信的拿地步调也慢了下来，上半年获取14宗地块，平均成本约5383元/平方米。欧宗洪表示，上半年的土地价格比较高，公司拿地比较谨慎，估计下半年会比上半年的投资机会多。

吧，开发商都打算过冬了。

二

一叶落而知秋，债务违约、企业倒闭、公司裁员，往往都是行业步入调整周期的信号。

不久前，【华夏幸福(600340)、股吧】宣布解散天津公司，作为第一个大公司宣布解散重区域公司，并被认为是地产开始优化人员的第一步。

不只是华夏幸福，绿地同样进行了业务调整，要求对一些区域进行人员优化，进一步实现组织发展。

从拿地规模，开发商都开始越来越注意谨慎性。今年以来，土地市场流标流拍数量明显增多。其中，前8月，一线城市经营性用地流标流拍13宗，去年同期只有4宗；二线城市土地流标流拍238宗，去年同期只有106宗。相比之下，流标流拍的土地宗数涨幅均超100%。

从拿地价格，开发商也开始更加谨慎出价。8月27日，杭州主城区的望江地块、四堡七堡单元和城北万达板块，分别推出三宗“宝地”，其中望江地块、四堡七堡单元宅地为望江新城和江湾新城规划后首宗宅地，万达板块则是板块内5年来首宗纯宅地。

最后，三宗地块分别由滨江、中宸城建和绿都拿下，最高溢价率为万达板块的3%，而钱江新城2.0首宗宅地溢价率为0。

和以前不一样，很多开发商为了规模，拿地要求非常低，如今的业务收缩，让更多的开发商对自己的业务进行安全防范。

融创拿地越来越谨慎，我们拿地项目要求irr（内部收益率）超过50%，净利润率超过15%

融信要求拿地项目irr超过30%，净利润超过10%。

三

市场调整的后果，极有可能是部分公司命运的终结。

据称，复华控股旗下复华旅的多个旅项目目前已停工。

今年5月，五洲国际发布公告，公司股价及成交量发生异动，决定停牌，其股份自25日上午11时25分起暂停于联交所买卖，以待刊发有关不寻常变动因和公司任何内幕消息的公告。

而【中弘股份(000979)、股吧】因为涉嫌多起债务问题，目前股价已经跌到1元以下，曾经这家企业发力旅地产，如今市值所剩无几。

而房企资金链紧张的格局仍将持续，未来4年是兑付高峰。

2018年下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债2015~2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

“我们10个项目里面亏2个，但是卖了再说，我们也不留了。”一位房企董事长曾表示。

目前房地产行业平均去化周期应该在4年左右，是历史上偏高的水平。

寒冬将至，不知这股寒流最终将毁灭谁，又成全谁……

但有一可以确定的，当下应以，安全第一！