华夏幸福的2018 让我想起了万科的2013

2014年初，时值地产股板块估值创下5年新低。当年3月，万科(SZ:000002)年报业绩发布会上，郁亮对媒体说，“女儿劝他别再将钱换成万科股票”。此前的2013年，郁亮曾将捐款之外的全部税后年收入，都用于增持自己公司的股票。

弹指间5年过去，万科股价已从13年6元洼地，最高攀升至18年年初40元出头。

周期轮转，而今的【华夏幸福(600340)、股吧】(SH:600340)，正在独有的“产业新城”模式中，重历着彼时万科的类似境遇。

继今年6月，华夏幸福4名高管以5542万元自有资金增持近197万股后，8月28日晚，华夏幸福披露了令投资者感到欣慰的2018年中报成绩单。

财报显示，2018年上半年，公司实现营业收入349.74亿元，同比增长57.13%；归属于上市公司股东的净利润69.27亿元，同比增长29.05%。

透过财报数据，过去半年里股价一路跌宕出的那些“不确定”，已趋渐明朗。

“新经济”门人

华夏幸福是怎样一种商业模式？这个问题，是过去数年A股资本江湖最具话题性的问题之一。

有人视它的是一家地产公司，有人认为它是产业新城运营商，更有观在此间二者中摇摆。

分歧横亘，股价的起伏波动，难免屡屡被舆论引申涂描。

实际上，通观历年公司财报，华夏幸福产业新城模式颇为清晰，过去5年间，产业发展服务营收增幅9倍多。

房地产业务与产业新城业务的此消彼长，使得华夏幸福的商业模式重心一目了然。

产业新城运营商这个角色，纵观中国产业发展史，称得上前无古人。华夏幸福持续数年在此维度日拱一卒，亦使得其站在今日不见来者。

这种基于市场化运作的商业模式，已被各界解读很深入，这里不做赘述。此处需要强调的是，以结果导向来，这一模式追求的是地方财政、产业链企业以及新城运营者三方的共赢。比较起传统的房地产模式，它的优势在于价值链的长尾效应，即可持续性发展。

基于这样的事实可知，华夏幸福的产业新城模式自河北固安起步，便就选择了一个孤独拓荒者式的发展路径，注定“在先天的不确定性中寻找长期性确定”是其固有的命运。

这个世界向来眷顾居安思危者。今天还华夏幸福这一路径转型，商业风险固然仍将一路随行，但所展现出的超前预判性与先发优势已显露无疑。

最近这两年，在时势与政策导向下，为了寻求可持续性发展，万科、龙湖(HK:00960)、碧桂园(HK:02007)纷纷入局长租公寓，恒大(HK:03333)更是开出千亿支票砸向新能源、人工智能、【机器人(300024)、股吧】产业。

如是两相之下，才能对华夏幸福特有的产业新城模式有更深刻的理解：那些聚焦承载十大产业的新城，无一不是中国“新经济”的具体表彰，华夏幸福将这些鸡蛋放在不同的篮子之中，笃定的就是中国新经济的未来。

本质来，在新路径抉择上至少领先行业5年以上的华夏幸福，与其说其是产业新城运营商，不如说是中国新经济的门人。

新经济产业的发展显然不会是一帆风顺的，它们的跌宕起伏，正是华夏幸福股价在K线图中的上下波动。懂了这一，才能明了这家上市公司的核心投资逻辑。

想来到这一投资逻辑的华夏幸福投资者不在少数：今年1月至6月末，公司股价从40元一路滑落至25元附近。而在此其间，华夏幸福股东户数却不降反升，从年初的11.77万增至了6月30日的12.16万。

不确定中的最大确定性：

成效显著的“异地复制”证明模式的强大

还好，华夏幸福的2018年中报，没有辜负投资者的不离不弃。此中最能使投资者吃下定心丸的，是产业新城这一模式持续性的异地复制。

今年上半年，华夏幸福新签PPP项目合作协议共计10宗，其中8个位产业新城项目，2个是产业小镇项目，全部位于大本营之外的非京津冀区域。

截至中报，公司投资运营的园区新增签约入园企业 445 家，新增签约投资额约为 965.6 亿元。其中，非京津冀区域新增入园企业288家，占总数的64.72%；新增签约投资额则达到745亿元，占总数的77.15%。

截至今年6月末，华夏幸福环南京、环杭州、环郑州区域新增签约投资，分别占比总数的22.94%、18.74%和13.87%。继环南京、环杭州区域之后，环郑州区成为异地复制业绩的又一新生增长极。

华夏幸福产业新城异地复制能力在过去3年半被市场持续验证，直接体现在了业绩的持续向好之上。

15年至18年上半年，公司预收款项分别为672.55亿、1025.48亿、1324.76亿、1433.15亿。预收款项的显著增加，保证了单季度销售回款率的大幅上升。

这并非空口说白话：2018年二季度，公司回款率达到61.64%，经营活动产生的现金流则达到17.85亿元。另外从应收账款周转天数可以到，截6月末这一指标为121天，相比比3月份下降了好多，同样说明应收账款回笼加快。

显然，现金流持续优化，已成为推动华夏幸福预售向营收转化的天然动力。

再华夏幸福的短期偿债率：15年至18年上半年，华夏幸福的短期偿债率分别为1.96、2.60、2.32、1.80。而且18年1-6月，其短期有息负债已呈现出下降之势，从2017年年末的262.71亿下降到251.09亿。

负债降低、营收提升导致经营现金流大幅改善，是对华夏幸福产业新城模式及其异地复制能力最好的奖赏——当然，这并不是全部。

凭借模式的优异性与经营的稳健向好性，备受投资者瞩目的融资渠道已经不存在障碍。

今年3月和5月，华夏幸福先后与湖北银行股份有限公司和【中信银行(601998)、股吧】股份有限公司签署《全面战略合作协议》，上半年合并口径获得的集团授信额度高达3565亿元。半年报还披露，过去6个月，华夏幸福成功发行公司债券84亿、超短期融资券25亿、境外债2亿美元。

融资成本方面，本期公司融资加权平均利息率为6.14%，其中银行贷款的平均利息成本5.99%，债券平均成本为5.95%，信托、资管等其他融资的平均利息成本6.83%——相比一众地产企业今年以来动辄10个起步的融资成本，华夏幸福商业模式的优越性可见一斑。

另外，在股权的合作上，华夏幸福的新动作更加惹人关注。今年年7月，平安资管以137.7 亿元的价格受让公司19.7%股权。转让完成后，平安资管持股比例 19.70%，将成为第二大股东。

以上，市场对华夏幸福现金流方面的担心可以放下了。

在中国金融去杠杆的宏观背景下，产业经济难免出现这样或那样的波折。作为行驶在这一趋势汪洋中的一艘船，华夏幸福产业新城异地复制能力仍得以逆势放量，再度证明了“新经济守门人”这一历史抉择的正确性。

因循这样的现实轨迹，在通读过华夏幸福2018年中报之后，对于华夏幸福来说，很难不让人想起2013年的万科。只不过那时的万科，穿越的是地产周期，而现在的华夏幸福面临的则是新经济周期。

但对于价值投资者来说，内涵都是一样的：价值目标的实现就在坚守之中。

(编辑：王满华)