半年报：「 脱单 」后，华夏幸福了吗？

2015 年以来，【华夏幸福(600340)、股吧】第一次被挤下了行业前十。

一直以神秘、低调形象示人的华夏幸福，今年过得其实并不太平。

这家自称是「 产业新城运营商 」的非典型房企，先是被传「 资金链断裂 」，再是连遭上交所 18 问，最后终于靠着和平安的「 百亿牵手 」登上了业内头条。然而，成功脱单之后，华夏幸福的业绩排名却跌出了 TOP 10。

上半年，华夏幸福实现销售额805.04亿元，同比增长15.63%；实现营业收入349.74亿元，同比增长57.13%；归属于上市公司股东的净利润为69.27亿元，同比增长29.05%。

尽管业绩还在增长，但增长幅度要比同规模的企业慢一步，而且华夏幸福并没有完全解除造血能力不足的警报，在土地上受限颇多。

发展的空窗期

华夏幸福一直以「 产业新城服务商 」的特殊身份自居，一手抓产业，一手抓住宅，把自己跟其他传统开发商区分开来。然而从中报数据来，今年上半年跑的最慢的，恰恰就是华夏幸福最引以为傲的产业新城业务。

上半年，华夏幸福销售额同比增长 15.6% ，但产业新城业务园区结算收入额同比却不涨反跌，只有 151.44 亿元，跟 2017 年上半年的 153.84 亿元还差了两个亿。产业新城业务收入占同期销售额的百分比也并非平稳上涨，上半年只占总销售额的 18.81% ，比 2017 年上半年占比还少了 4 个百分。

图表由未来可栖根据公开数据整理

据作者获得的消息，华夏幸福上半年在环京地区受到限购、土地出让指标限制的影响非常大，受损程度在将来相当长的时间内都会存在。之前环京地区一直是华夏幸福的大本营，而现在京津冀地区被调控牢牢按住，非京津冀还在蓄力，导致华夏幸福的增长出现了「 青黄不接 」的空窗期。这是华夏幸福首次在拿地、卖房两端同时遇到问题。

就在中报发布的前几天，因为项目推进不力，华夏幸福直接撤销了天津产业新城事业部，只保留地产业务。负责天津区域产业新城业务的两个公司分别成立于 2011、2012 年，六七年的时间都没能啃下天津这块硬骨头，哪怕在财报中也很难到天津产业新城业务的身影。

在此之前，华夏幸福也开始考虑跳出京津冀，寻找下一个发展增长。

2016 年，华夏幸福先后进入了 22 个新城市，2017 年新增签署产业新城和产业小镇 PPP 项目协议 21 个，甚至拓展了海外地区，2018 年上半年继续在湖北、浙江、安徽、河南、江苏等地布局，新增 PPP 项目协议 10 个，且都位于非京津冀区域。

2017 年被华夏幸福称作是异地复制快速发展的一年，把产业新城的种子广泛播撒出去后，确实有些收获。

在住宅销售方面， 2018 年上半年非京津冀区域销面积较去年同期增长约 294%，占比约 46%；销售金额占比约 39%，较去年同期提升 25 个百分。

在产业新城方面，非京津冀区域新增入园企业数占比达 65%，新增签约投资额占比达 77%，均已全面实现了超越京津冀区域。同时，今年上半年公司新增签署的 8 个产业新城与 2 个产业小镇 PPP 正式协议全部位于非京津冀区域，

从销售和投资数据上，华夏幸福在京津冀以外区域的能力正在提升。然而中报显示，华夏幸福 479 万 ㎡ 左右的持有待开发面积中，400 万 ㎡ 环京地区仍然占很大的比重。就连华夏幸福自己在回复上交所 18 问当中，都表示「异地复制还需要加把劲」。

异地复制获得突破并非一件易事。产业新城项目动辄 5 年、10 年的开发周期直接给华夏幸福背上了几十公斤的负重袋，如果盲目进行异地复制，企业需要面对的是水土不服的风险。

华夏幸福 2018 上半年房地产储备情况（部分）

截至 2018 年 6 月底，华夏幸福持有待开发土地的 37 个区域中，有 13 个区域都是合作开发项目，固安地区权益占比 51% ，霸州地区 49% ，来安地区 20% ……合作开发项目涉及的土地面积约 88.4 万㎡，占总持有土地面积的 18.45 %。

华夏幸福一改以往在产业新城业务上「 吃独食 」的做法，也开始向其他开发商全面敞开了合作的大门，希望通过合作共赢的方式加快异地复制速度，尽快培养出足以匹配京津冀区域发展的新增长。

前有狼后有虎，华夏幸福陷在发展的空窗期里愣着神儿，隔三差五就得被拉出来问上一句——「 你资金链还能不能行了？ 」。

平安不平安？

不胜其扰的华夏幸福虽然嘴上说着「 不要 」，但「 身体 」却很诚实，3 月初还在发公告澄清资金链紧张传闻，高喊着「我不缺钱」，7月 10 日就直接牵手平安资管，拿出近 20% 的股份换了 137 个亿。8 月 10 日，通过一个补充协议，牵手的那头变成了平安人寿。

资管也好，人寿也罢，总归是让华夏幸福搭上了靠谱的险资大佬。虽然这项「 百亿牵手 」还在走手续，但确实给华夏幸福趋紧的资金链安上了一把安全锁。

目前来，华夏幸福的偿债能力还算有保障。截至 6 月底，华夏幸福货币资金425.89 亿元，大于公司一年内到期的有息负债 275.65 亿元；经营活动产生的现金流量金额为 -78.18 亿元，其中第二季度为 17.85 亿元，现金流貌似也向着良好方向发展。

近期的融资成本也略有些下降。上半年，华夏幸福融资加权平均利息率还是 6.14% ，成功发行的25亿超短融、50 亿公司债的利息率分别是 6.2% 和 6.8% 、7.15% 。可到了 8 月份，华夏幸福发行的 25 亿超短融利息率就降到了 6% ，还在计划发行 100 亿的公司债。

成功脱单后，华夏幸福在资金链上可以稍微松口气，但也不能说是高枕无忧，毕竟险资的大腿也不是白抱的。

这场「百亿牵手」起来风光，背后却列了不少约束条件。平安很快就要进入华夏幸福董事会，势必会在公司业务、管理和发展方面提意见。未来，华夏控股与王学不管是减持也好，协议转让也罢，都少不了平安横插一脚。

双方还签订了「 对赌协议 」，华夏幸福承诺在 2018 年度、2019 年度、2020 年度的净利润增长率分别不低于 30%、65%、105% ，即分别不低于 114.15 亿元、144.88 亿元、180 亿元。否则，华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。

从中报来，上半年华夏幸福实现归属于上市股东的净利润是 69.27 亿元，同比增幅为 29.05% ，勉强算是跟上了对赌要求，但要想达成全年 114.15 亿元的净利目标，华夏幸福下半年还得加把劲。

2018 年，华夏幸福要完成 2000 亿的销售额，上半年完成了 40% ，无论是销售业绩，还是对赌目标，在下半年，华夏幸福都不会容易。

脱单后的华夏幸福最该担心的，是险资股东进入董事会后，如何借力平安、加快全国布局，熬过发展的空窗期，把复制的红利收到自己的钱袋子里。不过，平安是来入股的，也是来拿钱的，在利润、分红等方面的要求，会让华夏幸福一不小心就沦为打工者。

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