房地产真的还行吗？

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今天和朋友们聊一聊这个中国平安和华夏幸福的故事，这个华夏幸福呢，是属于房地产行业。中国平安在2018年入手了华夏幸福，那时候华夏幸福还没有爆出“资金链断裂”的问题，平安2018年投了144个亿，占比将近20%的股权。

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2019年平安又追加了将近50个亿，直接将持股比例上升为25%，而且19年华夏幸福还分红9个亿，2020年又分了11个亿，看起来这项投资还不错！股权不变，还是25%，从21年开始，平安直接确认减值准备110亿，也就是说110个亿大概率上已经打了水漂，平安成为实实在在的接盘侠！实际上减值150个亿，比确认的110还多，前前后后平安总共投了将近200个亿，然后市场直接给减之150个亿，目前还是占25%的股权，平安一直没有出手，没有卖。我们在看2022年年报，华夏幸福账面的金额就剩这下40个亿，而且2022年又减值了10个亿，就剩下将近30个亿了，21年和22年的华夏幸福没有分红。

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首先我就思考平安为什么要投这个华夏幸福？我不是站在这个倒车镜，从后往前看的这个角度，我是明明知道你华夏幸福2018年前后每年的经营现金流基本上没有正数，也就是说他这个资产周转的回款能力，着实有疑问。你盖好了楼卖出去，手里拿不到钱？这是一项质疑。

另一方面的，其实我先是排除了这个平安想接盘华夏幸福的可能，毕竟2018年平安投的时候，在市值、股价还有基本面，都没有发生特别重大的恶化的迹象。实施去杠杆的过程，其实是导致了整个中国房地产行业中，不良房地产企业必将要倒下去一波的悲剧。无独有偶，2021年左右恒大又倒下了。其实我个人是不看好这个房地产行业的，我作为中国新生一代，着实被中国几十年前银行家们想出的这么个点子将自己一辈子的工作创收与房地产绑定的这种行为感到深恶痛疾。我之所以说绑定，是因为楼盘在中国普遍贵而不是便宜，甚至小县城的楼盘都卖到上百万一套，这可能是因为虚荣心，住上了楼房就人高一等？但这也是降维打击。这种决策行为在经济周期上行的时候，能持续运转拉动经济；在经济周期下行的时候，就明显高估了人们赚钱的能力。房产绑定直接扼杀了年轻一代的积极性，大家都挤破头考公，因为考公务员比较稳定，能还上这个房贷，还有住房公积金的非商业贷款优惠利率！试问年轻人有几个刚出生就含着金钥匙，单纯的靠自己到了18岁成年之后，能全款买得起中国的一套房子？没有父母的帮助，就靠自己单打独斗，你是买彩票买房？还是有投资茅台的眼光？压垮自己的同时，也压垮了父母，着实心酸……所以我断定中国未来10年-20年，房地产行业必将衰落。女性的心理买不起房（文化属性），就没有安全感，没有安全感，就结不了婚，结不了婚，就生不了孩子，中国老龄化会越来越严重，越来越恶化，这是一个恶性循环的飞轮效应，一旦动起来就很难停下来。最近我投的兴业银行的吕董发声，要为生育保驾护航，我直接对其影响分减了10分，银行家门当然希望更多的老鼠诞生，毕竟老鼠赛跑的游戏对于银行有利，对民众不利，我对其影响分减10分是同情劳苦大众，但对我这种兴业的股东有利，我又加了15分。

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所以中国2018年就开始主动去降杠杆，这是上层建筑领导层决策上的英明之举，不然会房地产泡沫破裂，大厦倒塌只会砸死更多的人，恒大抗议活动其实让许多人“间接”失掉了生命，一辈子毁于一旦，这是非常可怕的一件事情。但是主动去降杠杆的行为，是国家主动出手干预，这种行为非常地英明神武。他使房地产泡沫主动地慢慢地在逐渐缩小，以至于使泡沫破裂对市场的冲击达到最小。

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我看了看2018年-2021年平安投资整个的华夏幸福的兴衰，都伴随平安的这个首席财务官陈德贤先生。他的这个决策可能是出于个人比较看好这个房地产行业，但是我个人倾向是不看好房地产行业的。尤其我很不理解，为什么这个华夏幸福多年的经营现金流为负数的情况下，陈德贤还要在投资决策上要投资那么大的金额在这个华夏幸福上！不懂会计知识？还是不懂常识？但是在简介里，在加入本公司之前，陈先生曾任职于法国BNP PARIBAS资产管理公司、英国巴克莱投资管理公司、香港新鸿基投资管理公司、英国渣打投资管理公司，先后担任基金经理、投资董事、投资总监、董事总经理。按理说不可能不懂现金流，那可能就是2018年已经爆出来了华夏幸福在压死骆驼的最后一根稻草之前，他寻求平安的帮助，平安就是出于为国家接盘的原因，买了华夏幸福，只有这一种解释比较牵强，但是回头一想，接盘应该找像“国寿”这种国企接，平安的大股东是泰国的卜蜂，逻辑上又不合理。为了把泡沫嫁接给泰国的投资者？这很难理解！芒格说很难理解的事情就不投，事出反常必有妖！

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到2022年，我们看这个首席投资官就换了邓斌先生，整体上这个首席投资官是比较符合保险行业的教育背景和资格的，我在大学期间曾经参加过纽约市立大学（CUNY）的高级学术研讨会，纽约市立大学的巴鲁克学院是专门搞金融的，就像北大的光华管理，而且曾担任太保、友邦等保险经历，应该是比前任在投资能力上更强。我个人没有针对任何人，只要是能为平安带来绩效，就是合适的人——企业就是为了赚钱盈利，要不然就都去搞公益，搞慈善去算了。大家都搞个ESG协会，可持续发展协会，社会环境治理协会，社会就能更加和谐？显然不是。

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今天就聊这么多，感谢朋友们的阅读。