以“轻”偿“重”，推动伙伴集团、苏州火炬上市- 华夏幸福化债有亮点

核心结论

1.华夏幸福将推动“幸福精选”平台上市，实施以股抵债，且明确该平台估值约250亿元

2.值得注意的是，“幸福精选”中的伙伴地产、苏州火炬两家企业均为华夏幸福鼎盛时期投资的模块，最初寄希望于在园区招商运营方面的产业链协同，如今在逆境中能“救主”也是说明了当初投资眼光的正确性

3. 对于华夏幸福以非标的“资产”偿还“债务”，显然较为困难。轻资产业务未来IPO可形成的高估值预期，用此偿还债务，则更为合理。

4.产业园区的未来轻资产运营走IPO赚估值，重资产开发走REITs赚现金流，这是根本逻辑

事件回顾 - 全力推动“幸福精选”平台独立上市

华夏幸福“幸福精选”平台实施以股抵债，将全力推动“幸福精选”独立上市

2021年底，华夏幸福《债务重组计划》表决通过，以期通过债务重组路径来稳妥化解债务风险。但依据2022年7月初华夏幸福公告得知，其存续的约2192亿元金融债务，仅1186亿元实现签约《债务重组计划》，除此之外逾期偿还债务金额仍达461亿元，并出现了多起诉讼、仲裁案件。9月16日，华夏幸福发布公告称，为争取进一步妥善清偿债务，制订了《华夏幸福债务重组计划补充方案》——华夏幸福计划以“幸福精选”平台股权作为新增偿债资源实施以股抵债，后续华夏幸福将全力推动“幸福精选”平台独立上市。

一切的巧妙就是“推动平台独立上市”，拿现有资产去硬还，且不说债权人要不要的问题，够不够是关键问题，但在推动上市的逻辑下，特别是轻资产物业管理、选址服务、园区运营等，前者物业管理可以在资本市场上拿到PE10左右，而选址服务与园区轻资产估值普遍可以打造PE20-30，这为化债提供了全新的思路。

值得注意的是，“幸福精选”中的伙伴地产、苏州火炬两家企业均为华夏幸福鼎盛时期投资的模块，最初寄希望于在园区招商运营方面的产业链协同，如今在逆境中能“救主”也是说明了当初投资眼光的正确性。

“幸福精选”是什么？

“幸福精选”是华夏幸福的物业管理平台，以提供物业服务、选址服务、园区运营服务为核心，包含幸福基业物业服务有限公司、深圳市伙伴产业服务有限公司、苏州火炬创新创业孵化管理有限公司三家公司。

2.1

幸福基业物业-华夏幸福自由的物业公司

幸福基业物业作为华夏幸福旗下自有的物业公司，由最初的住宅服务逐步转为当前核心的产业新城服务，矢志成为国内领先的城市服务商。1999年为了接管华夏当时第一个房地产项目“华夏花园”的住宅管理服务而成立；后来随着王文学的环京布局发展方向，与固安县政府签署了60平方公里、期限50年的开发协议，就此华夏幸福开启了产业新城的运营模式，而那时起，幸福基业物业也逐步奠定了城市管理的服务方向。据其公开数据得知，截至2022年6月，幸福基业物业在管面积1.6亿㎡，合约面积18.2亿㎡，另外在企业服务领域，幸福基业物业服务产业园区120余家，服务入园企业超2000家。

在本次事件中，大量的关注点都在华夏幸福物业上，但就笔者理解，在现有市场环境下，即使华夏幸福物业实现IPO，但资本市场给到的估值也不会高，参考碧桂园物业市盈仅6-8倍，那相当于拿资产硬还债务，对化债作用相对有限。

2.2

深圳伙伴-鼎盛期投资的招商公司，华南工业地产的“贝壳”

深圳伙伴是深圳一家专业从事工业厂房经纪活动的公司，其在深圳、东莞、广州等大湾区六城市场占有率第一，业内有戏言称“伙伴一出 寸草不生”。它核心利润业务——工业厂房中介经纪，相当于工业地产领域的“贝壳”，近3年厂房累计销售超250亿，年产业招商成交面积超6000万㎡，园区运营管理面积超500万㎡，2016年华夏幸福对其战略投资，为华南地区的产业新城战略布局浇筑了坚实的基础。此外，深圳伙伴在2010年打造中国工业地产的线上平台——中工招商网，其依托于深莞惠百余家线下服务中心，为政府招商引资、为产业园区策划招商及运营、为企业选址及增值，目前中工招商网已开通全国60多个城市分站，拥有60万注册会员，年落地投资336亿，成为国内最大的工业园区招商推广平台与厂房租售息服务平台。华夏幸福在2022年年中披露中显示，报告期内，国内产业新城业务中粤港澳大湾区新增签约投资额达4.3亿元，占全国新增签约总投资额20.6亿元的21%，在促进区域经济、产业发展的同时，也带动企业产业新城战略布局与业务业绩的增长，这其中深圳伙伴的重要性不言而喻。

值得特别关注的是 – 伙伴其实完全不同于普通的园区轻资产运营类的企业，而是属于中介平台，其中部分项目的分销中介是非常赚钱的，举个例子，华南现在某轻资产企业正逐步谋求IPO，其PE或达30倍以上，其核心是园区传统的轻资产代管业务外，还有分销业务的加持，分销业务的高毛利全面提升企业盈利能力，资本市场也能给出相对较高的估值。对于华夏幸福以非标的“资产”偿还“债务”，显然较为困难。轻资产业务未来IPO可形成的高估值预期，用此偿还债务，则更为合理。

2.3

苏州火炬-科技园与孵化器运营公司

苏州火炬则以长三角为核心，布局56家科技园，70多家孵化器，目前已累计入驻企业1万家，主要面向国内中小微企业，提供定位、招商、培育及运营管理等服务；2015年12月华夏幸福以4.3亿元对其战略投资，这对于华夏幸福在长三角落地起到了关键性的作用，并完善其在园区二级运营方面的短板。苏州火炬旗下拥有博济科技园、创客邦、O’Park创业中国三大业务品牌，分别专注于企业服务、众创孵化空间、O20创业服务平台等领域。目前火炬已在苏州、上海、南京、杭州等地区成功运营三十多个科技园，服务企业五千余家。以上海飞晶电气入驻和县为例，华夏幸福针对企业产品特点，并结合华夏幸福产业新城的发展规划与建设现状、周边资源与发展潜力等因素，为企业量身定做专业的产业规划；签约后2天完成飞晶电气在和县产业新城全部手续办理、4个月完成厂房所有配套，并在企业投产后提供后续运营服务。华夏幸福通过并购苏州火炬，快速完善自身企业服务能力，实现由“为政府提供服务为主”向“为企业提供金融等多元化服务”的实质性扩展。

以“轻”带“重”，轻重平衡是未来产业地产企业发展之道

随着开发型业务但利润率持续下跌，大多数产业地产企业重资产业务拓展受到限制，大型头部企业将目光逐步转向轻资产业务。

此次华夏幸福宣告将推动“幸福精选”平台上市，明确该平台的股权价值约250亿元，目前大家关注点还是集中在其物业上，但伙伴的选址服务、火炬的运营服务，在未来推动IPO的预期之下，确实是华夏幸福化债的亮点。

产业园区的未来轻资产运营走IPO赚估值，重资产开发走REITs赚现金流，这是根本逻辑。早年并购苏州火炬与深圳伙伴，在推动IPO的预期下可形成化债的重要资产，也是成为华夏幸福转型产业新城服务商的“加速器引擎”。

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