绝地反击！华夏幸福要全面转型产业新城服务商

文/地金君

7月5日，农历六月初七。

宜结婚、出行、签订合同、纳财、开业和订盟。

忌安葬、作灶、行丧、伐木和破土。

这一天的固安，雷阵雨。

华夏幸福的掌舵人王文学，在其梦想开启之地——河北固安宣布华夏幸福将全面转型成为产业新城服务商。

从“运营商”到“服务商”，这种定位的转变，是由“重”向“轻”的命运抉择，也是王文学的一个自我革命。

88年的少帅、华夏幸福副总裁主管战略负责人林成红走到了台前谈战略重塑。

2022-2023年完成债务重组，2022-2025年完成全面转型

为了让读者更清晰、全面的了解华夏幸福新战略的全貌，地金君尽量完整还原林成红的回应。

1、华夏幸福战略重塑主要内容有哪些?

林成红认为

一,明确了新的企业定位与愿景。从产业新城运营商转型成为产业新城服务商，以中国领先的产业新城服务商为愿景。

二,树立了新的理念与使命。以“服务即未来”为新理念，以“服务实体企业，发展县域经济”为新使命。

三,确立了新的战略目标。2022-2023年完成债务重组，2022-2025年完成全面转型。

四,夯实了新的转型发展路径。以住宅开发和资产管理为基础，以产业新城为平台，重塑以产业发展为核心的政府服务体系和以空间服务为核心的企业服务体系，全面转型产业新城服务商。

五,确定了新的业务组合。上市公司业务将分为住宅开发、资产管理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务六大核心板块。

六,匹配了与新战略相适应的组织架构。强化跨部门委员会的决策作用，根据业务需求调整组织架构，重资产业务的组织将贯彻轻重分离、产营分离原则，强化管理，控制风险；轻资产业务团队体现独立发展，具备条件则公司化运作。

七,建立了新的分配机制。把激励与分配机制作为公司核心竞争力，确保分配机制体现公司战略，共创共享，按照业务锚点分类激励，精准激励，充分调动广大员工积极性。

八,实施了新的关键策略。包括债务化解策略通过整合公司资源，推进债务化解；经营优化策略以战略预算平衡组织，以投资管理抓牢项目；以战略重塑为牵引，组织重塑为匹配，机制重塑为支点，管控重塑为保障，文化重塑为基底，全面推动公司转型，实现企业可持续发展。

2.华夏幸福新战略指引下的业务板块，会有哪些新变化？轻重平衡和配比将有怎样的变化?

林成红表示，在新战略的指引下，产城开发业务将“轻重结合”，依托产业新城平台，提供规划、融资、代建和运营等轻资产服务，同时量力而行，保留一定量的开发业务，为城市发展提供综合解决方案。

招商与园区服务将全面向轻资产转型，在做好产业招商与园区运营服务的同时，积极培育以空间服务为核心的企业服务，成为重要增量业务。

住宅业务将“轻重分离”，重资产开发业务继续完成保交房任务，根据公司资产负债表保持适度规模，以总负债率和净负债率两条红线进行严格约束。同时探索地产发展新模式，发展房地产代建和装修、营销、总包等开发产业链服务等轻资产业务。

资产管理业务“资产交易”与“产营分离”并举一方面积极推动债务重组方案中的资产交易，另一方面通过产营分离盘活现有资产，持续为公司贡献现金流。资产管理将作为公司的“调峰电站”，适时“放水发电”或“抽水储能”，主动调节公司的资产均衡、风险安全、提升公司价值。

物业服务方面发挥自身“市政+园区+社区”的鲜明特色，以城市综合治理需求为出发点，用一体化、专业化、智慧化的服务支持城市公共空间、产业园区、社区生活全业态发展，营造城市幸福生活多维场景。

3.这次战略重塑提出了“服务即未来”的理念，体现了华夏幸福的哪些变化?

林成红认为，从公司自身来说，有几大变化。

第一,企业发展理念变了。由资源型向服务型转变。如果说此前的房地产是资源驱动，谁占有资源，谁就能发展，例如贷资源，未来房地产将是服务驱动型，只有依靠专精特新，依靠技术，依靠服务。

第二,文化变了。由甲方文化向乙方文化转变，由躺着赚钱向跪着赚钱转变。

第三,管理方式变了。公司目前两种发展模式并存，包括重资产经营方式和轻资产经营方式。重资产致力于防范风险，精细化管理，轻资产则创新分配机制，做到万马奔腾。

第四,经营逻辑变了。从挣钱逻辑向值钱逻辑转变。

第五,人才模型转变。从开发型向服务型人才转变。公司的产业发展集团、物业集团多年来致力于提供服务，有服务基因，同时，公司要培养更多的服务型人才。

华夏幸福下一程

其实，华夏幸福曾经风光无两。

时间回溯到2002年，廊坊市设立“廊坊开发区固安工业园区”，与三浦威特，也就是现在华夏幸福的子公司签署了一系列委托开发协议。

2012年和2015年，固安县又将两家新设园区委托给华夏幸福。三个园区面积加起来超过170平方公里。

这个特殊的模式，成就了华夏幸福“环京大地主”的身份。

根据华夏幸福自己的解释，按照这个模式，从一级土地整理到基础设施建设，再到招商，每一个环节都能收费。

用地金君的理解，华夏幸福的产业新城模式是通过基础设施建设带动中心城市周边小城市的地价来获得产服收入，再通过卖房回收现金流。

华夏幸福帮当地政府做土地整理和基础设施建设，然后土地价格上涨，房价上涨。

到2016年，华夏幸福创始人王文学以485亿的身价成为胡润百富榜河北首富。

在彼时，是华夏幸福的高光时刻。

2017年华夏幸福实现销售额1522.12亿元，比2016年同期增长26.50%，销售额居行业第九（克而瑞统计）。归属于上市公司股东的净利润87.81亿元，同比增长35.26%，净利润率14.72%。

不过，产业新城模式前期投资大、回报周期长，因此配套的住宅销售一直以来都是华夏幸福依赖回血的重要现金来源。

这时直到2017上半年，环京楼市仍然如火如荼，华夏幸福在该地区的地产销售能占到其总销售额的八九成左右。随后，环京限购政策出台，京津冀楼市也进入冰点。

再由于“三道红线”融资新规，以及疫情影响，华夏幸福的财务情况持续恶化。

今年年报季期间，多家房企宣布延期披露，华夏幸福“毫无悬念”地加入了延发年报的队伍。

对于新形势下的发展方向，华夏幸福表示审时度势，重塑战略的基础与背景。

华夏幸福方面表示，近两年来，面对地产行业现实困境与自身流动性压力，华夏幸福克服重重困难，确保了债务重组稳步推进制订公布债务重组计划并获得债委会高票表决通过，实现债务重组整体签约过半；同时确保了企业有序经营以项目为单元、投资管理为核心，实行投资、预算一体化，力推精益化管理，有效降低了管理与财务成本，保障了企业持续经营与核心团队稳定。

债务重组的推进和有序经营，为华夏幸福主动求变、进行战略重塑打下了基础，争取了空间。

对此，IPG中国首席经济学家柏文喜也认为，华夏幸福的新战略是对原有产业新城与商业地产双轮战略的调整与修正，是因应形势变化的战略回归与业务重新聚焦，是以现金流为核心、以产业新城服务为基础、以“轻重结合”对原有重资产模式的替代，有利于华夏幸福在完成公司重整的基础上重新出发并实现未来的可持续发展。

目前，华夏幸福轻资产招商业务累计签约项目7个，项目总投资超45亿，其中4个项目已落地在轻资产招商业务，物业累计签约项目 25个，签约面积 283万平，合同签约额 2.8亿，新进山东、陕西、云南三省，新业务拓展已覆盖7省7市；产业园区轻资产运营模式已新拓展项目3个，为无锡梁溪、河南平顶山和祥符提供产业园区运营等服务。

王文学要将华夏幸福这艘大船带向何方，我们拭目以待。