中国平安，“莫须有”的“隐形地王”

一、投资者需要先弄清险资“久期匹配”的原则。

保险公司的资金来源于保单的销售，营运利润的实现大多依靠投资。

虽然去年三季度，监管层将优质险企的权益类投资比例从30％升至45％，但由于财务准则以及偿付能力的精算假设要求，多数险企没有将更多资金投入到股票或股票类基金上。

截止去年末，上市险企的权益资产投资比例约13%。险企更多的资金还是配置了相对稳健的债券类资产。

大家都知道，我国人口红利已近尾声，债券收益率长端是下行趋势。负债久期缺口越大，险资“再投资”利差损的风险也越大。

截止去年末，平安保险负债久期为14.1年，而其资产久期已经达到了10年，久期缺口只有4.1年。不久前的2013年，这个数字是8.3年。

  以中国平安为例

仅“债券投资”一项就占比高达49.6%，而平安固收类资产每年截止去年底的税后收益率是5.11%，剩余年限为15.3年，高于负债久期的14.1年。

平安对于每年约5000亿的增量资金，是通过一些相对复杂的模型来计算的。地产/投资类物业在配置过程中起到了优化投资组合的作用。

二、投资地产公司的险企多如牛毛。

险企投资并不是像散户投资者想的那样，简单地投资所谓的“赛道股”，长期等着数钱就可以了。需要考虑精算、财务、产品收益定价的因素，最终在几者之间做出较为均衡的抉择。

在此前楼市量价齐升阶段，不动产属性能够满足险资久期匹配、FVOCI高分红的投资需求并对抗通胀，自然是险资喜爱的“香饽饽”。

  纵观发达国家近100多年来的历史，只有房产和股票能够跑赢通胀。

 无独有偶，从保险整个行业来看，几乎清一色全部配置了房地产。

如中国人寿中报“投资性房地产”一栏有130多亿。

2020年末时公司还对联营的远洋进行了32.17亿的减值。

中国人保投资性房地产也有130多亿。

在“其他”类资产中也有一些不动产投资。

 中国太保仅“投资性房地产”一项就有70多亿，还不包含债券计划以及权益投资。

而地产投资自然少不了新华的身影，平安作为二股东的中国金茂，新华保险正是持股8.47%的三股东！

近年来最具话题感之一的入股，就是“野蛮”的宝能入股万科，是险企参股地产公司的标志性案例。

此外泰康参股阳光城，前海人寿、阳光人寿等10多家险企均持有地产公司股权，险企投资房企可谓常规操作。

中国平安除了华夏幸福之外，中国金茂、旭辉等投资均是二股东、三股东的财务投资人定位，并没有深耕房地产行业的打算（华夏幸福波动减持后，王学文仍是实际控制人，并非平安）。

再后来地产政策逐步收紧，地产公司业绩增长停滞，出现了“华夏幸福”事件。

客观来看当年平安入股华夏幸福，其对赌协议是非常完善的。

在资产分类过程中，华夏幸福也被计入了“权益投资”一栏。

如果不是因为债务危机，单纯的股价下跌是不会对平安当期利润造成影响的。

华夏幸福主营业务是“产业园区”，和地方经济同步发展。类似先垫资，待成功招商后政府再返款的模式。在单一年度里，华夏幸福销售额曾排名第九，却是TOP20里房企中土地储备最少的，与其他一些“囤地待涨”的房企有本质上的区别。生意模式的独特性和“顺应政策”也是平安看重其后续发展的主要原因。

华夏幸福事件后，平安在投资端已经全面“风控加码”！在投前审批，尽调报告、投前条款，都提出了更严格的要求。在投中管理方面，平安派驻的董事需要对公司的监督更严密，提前为公司预警、防范风险。

目前平安不动产关联的投资是1855亿，在3.8万亿的投资总规模里占比不到5%，即使算上一些基础建设类的投资也不到10%。其中股权、债权、物权各占三分之一，远低于监管对保险资金投资不动产30%的比例上限。

同时可见中报平安基建、不动产名义投资收益率均高于5%内涵投资收益的要求。其中仅“分红”一项，平安每年就能得到1600亿的流动资金。

如果扣除华夏幸福的减值影响，平安2021年中期净投资收益同比还提高了3.9%个点。

去年平安资管入股招商蛇口“告吹”，今年平安重组新方正集团后公开表示“只保留医疗等与核心主业相关的板块”（地产非核心），以及平安或多或少减持其拥有的地产公司股权来看，其对地产板块的投资非常“审慎”，符合“房住不炒”的定位。

三、平安不动产投资战略正悄然发生变化。

  大家都知道的是平安用了330亿收购国内六家来福士的股权。但大多数人不知道的是，在此之前，鲁贵卿接任了平安不动产董事长兼CEO。

   鲁贵卿的履历地产业内人士想必有所耳闻。在中建五局的12年里，其成功而又复杂的改革至今仍以“教科书”案例被广为传颂。他的到任似乎也拉开了平安不动产投资转基建投资的序幕。

   尽管出于情绪因素，舆论对于投资来福士的股权再一次表示了不理解。

但静下心来仔细分析，除了“久期匹配”的原则外，单看六大来福士的出租率2019年全年稳定在90%以上，部分项目达到95%以上。2020年即使遭遇疫情冲击，多数项目出租率也高于90%。几个项目每一年的租金回报率接近5.5%，长期ROI可以达到7%-8%，属于优质的物业资产。

且交易对手凯德在物业管理、招商、现场物业管理领域都有着相当丰富的经验，通过这种利益关联的模式（凯德多数项目还拥有30%的股权）促使凯德在物管方面发力，为平安长期贡献较为稳定的回报。

除了写字楼之外，基建、公租房、长租公寓、产业园、物流、数据中心都是平安眼中的“收租”类资产。

  以政策支持的公募REITs为例，“平安广州交投广河高速公路REITs”在首批项目中募集金额最高，达91.14亿元。该项目将满足广佛都市圈及福建、浙江南部地区人流和物流出行需求，为广河高速路费收入增长带来强劲支撑。

  两年前的2019年，朗诗绿色集团和平安不动产成功设立了国内首单合作型长租公寓储架式REITs，即“平安汇通－平安不动产朗诗租赁住房1期资产支持专项计划”，使“居者有其屋”，致力于解决买房贵，租房品质没有保障的问题。

此外还有众多REITs资产证券化产品，在这里就不一一列举了。

  而在更早的2008年，平安资管作为牵头人，发起“平安—京沪高铁股权投资计划”，牵头国内7家大型保险机构共投资160亿元。要知道当时中国铁路建设运营整体处于亏损状态，社会资本投资意愿不强。平安此举无疑是特殊时期的“雪中送炭”。

  未来平安可通过“投、融、建、运、退”基建领域全周期运营机制，实现资本、资产、资源“三资融合”，进而实现生产要素市场化的最优配置。在助力国计民生长足发展的同时，也为公司及投资人带来长期稳定回报。

四、“好学生”与“坏学生”。

  平安对华夏幸福的投资可以理解为“好学生”的“坏学生”的问题。

“好学生”常年学习成绩优异，偶尔一次考试成绩不好，老师就会找到家长。而“坏学生”平时给大家的印象就不好，所以犯更大的错误也不足为奇。

中国平安就是这名“好学生”，在过去的10多年里内含价值增速位列上市大型险企的第一位。

 和基金管理类似，基金规模越大，基金经理为客户带来超额收益的难度也越大。

平安的资产包更大，多年来净投资收益却依然能够领先国寿、新华等险企已属难能可贵。

从平安率先加码互联网医疗，率先试点IFRS9，率先开展寿险改革来看，平安的政策理解能力非常强。

最后的一个佐证是，平安马总在2018年第四届中国智慧城市国际博览会上表示，要打造“金融、医疗、汽车、房产、智慧城市”五大生态圈，但在随后的一年里“五大生态圈”的说法便不再出现。从公司2021年中报来看，综合金融、医疗、汽车、医保科技均有提及，唯一“隐去”的就是房产！可见2020年后，房产已不在公司的长期发展战略中！这也与招揽鲁贵卿以及不再对参股地产公司的时间重合。加之平安不动产投资本就占比不高，如今还能被称为“隐形地王”只能说是“莫须有”了！