讲讲万科现在的投资逻辑

今天早晨开盘前 我说给大家推荐两只股票，选了万科和保利，巧了，涨停了。其实短期的涨也好，跌也罢这都不是我们应该中的东西。先给大家讲讲最基本的大家都懂的东西，万科从上市到现在30时间里面只有2年的净利润为负，常年利润增长这是第一，说明盈利可持续；再利润率，常年保持30%的毛利率，15%的净利率这是第二，说明从生意角度上来说，这是一门好生意，介于赚钱不辛苦和赚着辛苦钱之间；第三净资产收益率ROE，常年保持15%以上的ROE说明企业的盈利能力，运营能力以及杠杆能力保持稳定，且在一个比较高的水平。

再来存货，3800多个亿的市值的公司存货居然高达9500多个亿，大家知道房地产公司的商业模式是融资拿到钱，用钱买到地，建设房屋，销售房屋。从拿地到建设完成这个周期一般需要3-5年，所以假设万科盖的房子最后全都卖出去了，理论上来说，未来3-5年万科的市值就会变成9500亿，当然算上卖不出去的，折旧的，摊销的，计提的，我算8000亿好不好，也就是未来4年左右市值翻一倍，你算一下平均每年的收益率基本在20%左右。你可能不，我请大家去下万科2015年当年的存货是多少，我告诉大家是不到3700个亿，一个交房周期3-5年正好差不多是2019 2020年了，去当时万科市值多少，不到3500个亿，所以你会发现还是比较相似的。又有人说国家现在管控房地产市场，这个市场没有前途，去中国农村发展报告2020，预计我们2025年城镇化率达到65%，相比欧美国家70%以上的城镇化率来说，就算到了2025年，我们还是不及。更不要说机构预测我们2025年GDP总量已经超越美国了，城镇化率不也得向发达国家齐？

再说说杠杆，万科负债率不高，负债都已短期负债为主，在银行的用很高，可以获得成本非常低的资金，相比其他房企，就是有非常大的优势，大家都知道银行是什么样子的，总是嫌贫爱富，只会锦上添花，不会雪中送炭。这就导致了上面说的国家房地产管控的问题，我们思考一下国家为什么管控现在的房地产行业而扶持几年前的光伏行业？因为现在的房地产行业太赚钱了，而几年的光伏行业如果国家不补助，企业就都要死完了。到这里大家懂了吧，房地产是一个好生意，而且国家管控以后死的都是后面的小房企，为什么他们会死，没有钱拿不到地，拿不到地卖不出去房，卖不出去房又拿不到钱，到没有，死循环，因为融资成本高，因为现金流不行。说到这里又有人开始吐槽现金流，你们去万科最近几年的经营性现金流有几百个亿，为什么华夏幸福债务危机，因为华夏幸福的造血干细胞现金流一直是负数。

接着万科的物业，万科现在不光是一家房地产公司哦，万科物业也叫做万物云，着名字是不是挺不一样的，人家做的是space tech grow这三大步骤，什么意思，万科先通过建设的房地产业务，把物业占有的空间做大，也就是space，通过空间的做大作用软硬件以及数字运行和人工智能算法大数据的现代技术给空间赋能，把各个空间中的万物互联，最后再把各个空间互联这就是tech，最后做什么呢？通过空间内以各个空间产生更多链接，碰撞，孵化，孕育出新的生命，grow就是这个意思。做的怎么样呢，2020年半年报，这一块物业服务营收不到67个亿，碧桂园服务不到63个亿，保利物业36个亿，永升生活服务不到14个亿，你可以到在物业领域万科依旧是老大。

最后来估值吧，今天涨停完不到10倍pe，每年稳定分红4%，利润增长我不多说，年化15% 这样下来未来几年的年华收益率20%还是比较容易达到的 你用10倍估值，买一个不仅有稳定分红，还有比较稳定业绩增长的公司，贵嘛？

未来3-5年内，排除特殊事件，我不出万科哪里不值得投资，兼具价值与成长。如果你是一名愿意坚守价值，愿意做时间的朋友的同道中人，我希望你可以理解万科的逻辑，如果你来股市是想一夜暴富，对不起，我不能帮你。